TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [D] [O]

Madame [U] [I] [W] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Michel-alexandre SIBON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02680 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZCH

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 06 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] des Copropriétés AA4462602),Représenté par IPG IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION – [Adresse 5]

représenté par Maître Michel-alexandre SIBON de l’AARPI FLS Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0204

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [U] [I] [W] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par M. [D] [O] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 06 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02680 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZCH

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [O] et Madame [U] [W] épouse [O] sont copropriétaires des lots n° 3 et 18 de l’immeuble situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société IPG Immobilière Parisienne, a fait assigner Monsieur et Madame [O] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

condamner les époux [O] à lui payer :5069,21 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 14 septembre 2022 au 2 avril 2024 (charges du 2e trimestre 2024 incluses) avec intérêt au taux légal sur la somme de 1520,55 euros à compter du 13 février 2023, date de la signification du commandement de payer, et pour le surplus à compter de l’assignation et juger y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;500 euros à titre de dommages et intérêts ;1286,56 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;1320 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [D] [O] et Madame [U] [W] épouse [O] aux dépens ;rappeler que les éventuels droits de recouvrement ou d’encaissement ainsi que les droits et émoluments d’actes d’huissier au titre de l’exécution forcée seront à la charge de Monsieur [D] [O] et Madame [U] [W] épouse [O] par application de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 ;rappeler que l’exécution de la décision à intervenir est de droit à titre provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 août 2024.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande de :

le déclarer recevable en ses demandes ;condamner les époux [O] à lui payer :5376,30 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 14 septembre 2022 au 2 août 2024 (charges du 3e trimestre 2024 incluses) avec intérêt au taux légal sur la somme de 1520,55 euros à compter du 13 février 2023, date de la signification du commandement de payer, sur celle de 3548,66 euros à compter du 10 avril 2024, date de la signification de l’assignation, et pour le surplus à compter du dépôt des présentes conclusions au jour de l’audience, et juger y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;500 euros à titre de dommages et intérêts ;1286,56 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;1320 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [D] [O] et Madame [U] [W] épouse [O] aux dépens ;rappeler que les éventuels droits de recouvrement ou d’encaissement ainsi que les droits et émoluments d’actes d’huissier au titre de l’exécution forcée seront à la charge de Monsieur [D] [O] et Madame [U] [W] épouse [O] par application de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Rappeler que l’exécution de la décision à intervenir est de droit à titre provisoire.

Monsieur [D] [O], présent en personne à cette audience, a sollicité un renvoi pour établir les comptes de manière exacte. Madame [U] [W] épouse [O] n’a pas comparu.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande de :

le déclarer recevable en ses demandes ;condamner les époux [O] à lui payer :6082,69 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 14 septembre 2022 au 2 octobre 2024 (charges du 4e trimestre 2024 incluses) avec intérêt au taux légal sur la somme de 1520,55 euros à compter du 13 février 2023, date de la signification du commandement de payer, sur celle de 3548,66 euros à compter du 10 avril 2024, date de la signification de l’assignation, et pour le surplus à compter de la date de signification des présentes conclusions, et juger y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;500 euros à titre de dommages et intérêts ;1286,56 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;1320 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [D] [O] et Madame [U] [W] épouse [O] aux dépens comprenant notamment le coût de la signification des présentes conclusions ;rappeler que les éventuels droits de recouvrement ou d’encaissement ainsi que les droits et émoluments d’actes d’huissier au titre de l’exécution forcée seront à la charge de Monsieur [D] [O] et Madame [U] [W] épouse [O] par application de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 ;rappeler que l’exécution de la décision à intervenir est de droit à titre provisoire.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, sur le fondement de l’article 10 de la loi n°65-1965 du 10 juillet 1965, qu’au 2 octobre 2024, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 6082,69 euros. Pour solliciter des dommages et intérêts, au visa de l’article 1231-6 3 du code civil, il expose que les époux [O] sont débiteurs chroniques de charges de copropriété depuis de très nombreuses années, ayant déjà fait l’objet d’une condamnation en 2015, puis par un arrêt d’appel en 2017, n’ayant eu un solde neutre depuis 2013 qu’au mois d’avril 2019 et au mois de juillet 2022, et qu’ils n’ont rien réglé depuis le 7 juillet 2022. Il ajoute qu’il s’agit d’une petite copropriété et que le montant de l’arriéré des époux [O] correspond à 15% du montant du budget annuel de la copropriété et constitue l’arriéré le plus important de l’ensemble des copropriétaires.

Il s’oppose par ailleurs à la demande de délais de paiement formée par les défendeurs.

Monsieur [D] [O] a comparu en personne à l’audience et s’est présenté muni d’un pouvoir de représentation de son épouse Madame [U] [W] épouse [O]. Il a demandé à ce que les frais ne soient pas retenus, et a sollicité pour le reste un échéancier de 200 à 250 euros par mois afin d’apurer sa dette. Il a expliqué qu’il avait d’ores et déjà été contraint de vendre des lots, qu’il n’avait pas reçu l’appel pour le fonds de travaux, que ceux-ci ont été votés sans qu’il n’ait pu se présenter, que l’appel a été doublé pour passer de 300 à 700 euros, que deux ans se sont écoulés depuis la précédente régularisation, qu’il avait versé plus de 7000 euros pour apurer sa dette, et qu’il dispose d’un nouveau locataire dans les lieux.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de la somme de 6082,69 euros par le syndicat des copropriétaires

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 indique en outre que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires des époux [O] ;un décompte actualisé au 2 octobre 2024 ;les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2021, 16 juin 2022, 5 décembre 2023 approuvant les comptes des exercices précédents et votant le budget prévisionnel des années suivantes ;une attestation de non-recours relative à ces assemblées générales ;des appels des fonds pour la période du 14 septembre 2022 au 25 septembre 2024 (charges du 4e trimestre 2024 incluses) ;une sommation de payer par acte de commissaire de justice du 13 février 2023 ;les contrats de syndic.

Le décompte actualisé au 2 octobre 2024 indique que les époux [O] sont débiteurs de la somme de 6082,69 euros hors frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi du montant de sa créance à l’égard des défendeurs, de sorte que les époux [O] doivent être condamnés à lui verser la somme de 6082,69 euros au titre des charges de copropriété impayées du 14 septembre 2022 au 2 octobre 2024, appel du 4e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1520,55 euros à compter du 13 février 2023, date de la signification du commandement de payer, sur celle de 3548,66 euros à compter du 10 avril 2024, date de la signification de l’assignation, et pour le surplus à compter du 10 octobre 2024, date de signification des conclusions actualisées.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il résulte des décomptes produits et d’un arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] du 11 octobre 2017 que les époux [O] se trouvent de manière quasi-systématique débitrice à l’égard de la copropriété, et qu’aux termes de cette décision, ils ont d’ores et déjà été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros en réparation du préjudice causé à la copropriété. Force est de constater que malgré cette première décision, les époux [O] n’ont apuré leur dette à l’égard du syndicat des copropriétaires qu’en avril 2019, puis qu’ils sont immédiatement redevenus débiteurs d’arriérés jusqu’au mois de juillet 2022, et que de nouveau, immédiatement après avoir apuré leur dette le 1er juillet 2022, le nouvel endettement relatif à la présente instance a commencé à se constituer, aucun paiement n’étant intervenu depuis cette date.

Les époux [O] font état de divers arguments pour expliquer ce retard, mais s’abstienne de produire la moindre pièce afin de justifier des éléments qu’ils avancent.

Il en résulte que c’est bien de manière habituelle depuis plusieurs années et malgré une précédente condamnation qu’ils persistent à s’abstenir de régler leurs charges de copropriété.

Or, au regard des procès-verbaux d’assemblée générale produits, la copropriété est relativement restreinte, le budget prévisionnel pour 2024 étant de 27900 euros, de sorte que l’arriéré des époux [O] pèse nécessairement de manière importante sur l’équilibre financier de la copropriété.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires justifie de la réalité et de l’ampleur de son préjudice, de sorte qu’ils seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande en paiement de la somme de 1286,56 euros au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir envoyé les courriers de relance des 29 novembre 2022 et 6 décembre 2022, la simple production de ces courriers ne permettant pas d’établir qu’ils ont bien été envoyés aux défendeurs. En revanche, il justifie avoir délivré une sommation de payer par commissaire de justice le 13 février 2023 pour un coût TTC de 144,89 euros.

Les frais de transmission à avocat, et mise au contentieux, quand bien même ils sont prévus par le contrat de syndic, ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ne seront donc pas retenus.

Au total, le syndicat des copropriétaires justifie avoir expos 144,89 euros de frais nécessaires.

Les époux [O] seront donc condamnés à lui verser cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les défendeurs ne produisent aucune pièce à l’appui de leur demande de délais de paiement. Ils ne justifient ainsi nullement que leurs ressources ne leur permettent pas de s’acquitter immédiatement des sommes dues.

Par conséquent, leur demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [J] succombent. Ils seront donc condamnés aux dépens tels qu’énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties justifie de condamner les époux [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1320 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office, ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec le maintien de l’exécution provisoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne Monsieur [D] [O] et Madame [U] [W] épouse [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 6082,69 euros au titre des charges de copropriété impayées du 14 septembre 2022 au 2 octobre 2024, appel du 4e trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 1520,55 euros à compter du 13 février 2023, date de la signification du commandement de payer, sur celle de 3548,66 euros à compter du 10 avril 2024, date de la signification de l’assignation, et pour le surplus à compter du 10 octobre 2024, date de signification des conclusions actualisées ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne Monsieur [D] [O] et Madame [U] [W] épouse [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [D] [O] et Madame [U] [W] épouse [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 144,89 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par Monsieur [D] [O] et Madame [U] [W] épouse [O] ;

Condamne Monsieur [D] [O] et Madame [U] [W] épouse [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 1320 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [D] [O] et Madame [U] [W] épouse [O] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

La greffière La juge