Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 10 décembre 2025, n° 25/53422

TJ Paris 10 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'une obligation non sérieusement contestable
La cour a constaté que les charges imputées à la société Kerdam étaient effectivement indûment perçues, car elles ne sont pas responsables de certaines charges spéciales, et a donc ordonné le remboursement.
Rejeté
Prescription des demandes
La cour a rejeté cette fin de non-recevoir, estimant que le délai de prescription ne commence à courir qu'à partir de la régularisation des charges, ce qui n'était pas le cas ici.
Accepté
Droit à l'indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a jugé que la société Kerdam avait droit à une indemnité pour ses frais de justice, compte tenu de la nature du litige et des circonstances de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 10 déc. 2025, n° 25/53422
Numéro(s) :	25/53422
Importance :	Inédit
Dispositif :	Accorde une provision
Date de dernière mise à jour :	9 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre-Emmanuel TROUVINPaméla AZOULAY
Cabinet(s) :	CABINET TROUVIN
Parties :	La société Kerdam c/ S.A.R.L. La Société Dionysienne de Copropriété, Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/53422 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72PP

N° : 8/JJ

Assignation du :

16 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 décembre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

La société Kerdam, Société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Pierre-Emmanuel TROUVIN de la SELARL CABINET TROUVIN, avocat au barreau de PARIS – #A0354

DEFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],

représenté par son Syndic en exercice, la Société Dionysienne de Copropriété

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Paméla AZOULAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – #

S.A.R.L. La Société Dionysienne de Copropriété

[Adresse 1]

[Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 12 novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] est soumis à la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice, la société Dionysienne de Copropriété.

La société KERDAM est propriétaire des lots n°1, 2, 3 et 4 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10].

Soutenant avoir indûment payé des charges de copropriété, la société KERDAM a fait assigner, par acte du 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 3ème, représenté par son syndic, la société Dionysienne de Copropriété et cette dernière devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de les voir condamner solidairement à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 20.235,59 euros TTC au titre des charges indûment perçues entre 2019 et 2023, ainsi qu’au titre des charges indûment imputées lors de la régularisation 2024, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la date de réception du courrier de mise en demeure du 16 mai 2024.

Après différents renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 novembre 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société KERDAM demande au juge des référés de :

— DECLARER la société KERDAM recevable et bien fondé en ses demandes ;

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] et la Société Dyonysienne de Copropriété de l’ensemble leurs demandes, fins et prétentions ;

Et en conséquence,

— CONDAMNER, solidairement, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et la Société Dyonysienne de Copropriété à verser à la société KERDAM, à titre provisionnel, la somme de 20.235,59 euros TTC au titre des charges indûment perçues entre 2019 et 2023, ainsi qu’au titre des charges indûment imputées lors de la régularisation 2024, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la date de réception du courrier de mise en demeure du 16 mai 2024 ;

— CONDAMNER solidairement, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et la Société Dyonysienne de Copropriété aux entiers dépens ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et la Société Dyonysienne de Copropriété à verser chacun à la société Kerdam la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— RAPPELER le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

A titre principal :

— JUGER prescrites les demandes de la Société KERDAM antérieures au 16 mai 2020 ;

— JUGER que les demandes de la Société KERDAM se heurtent à des contestations sérieuses ;

— DEBOUTER purement et simplement la Société KERDAM de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la Société KERDAM au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée, la société Dionysienne de Copropriété n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soulève tout d’abord une fin de non-recevoir et des contestations sérieuses à la demande de provision.

Sur la prescription

Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes de la société KERDAM antérieures au 16 mai 2020 sont prescrites, en application de l’article 2224 du code civil, l’assignation ayant été délivrée le 16 mai 2025. Elle soutient que le point de départ de la prescription est l’événement faisant naître l’indu, soit le paiement et lorsque le paiement a été réalisé de manière fractionné, le délai court à compter de chaque versement.

La société KERDAM soutient que sa demande est recevable dès lors que le délai de prescription de l’action en restitution de trop-perçu de charges de copropriété commence à courir à compter de la régularisation des charges, c’est-à-dire du moment où le copropriétaire reçoit les éléments lui permettant de vérifier le solde des charges (décompte, justificatifs, etc.). Or, les comptes de copropriété relatifs à l’exercice 2019 ont été approuvés lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 31 décembre 2020, dont la convocation a été adressée le 21 décembre 2020 à la société KERDAM et comportait en annexe les comptes et états financiers de l’exercice 2019.

Sur ce

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ce délai quinquennal est applicable à l’action en restitution de trop-perçu de charges.

Il résulte de cet article que le délai de prescription de l’action en restitution de trop-perçu de charges de copropriété commence à courir à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision (Civ. 3e , 9 novembre 2017, n° 16-22.445, Publié au bulletin).

En l’espèce, il est démontré que les charges de copropriété relatives à l’exercice 2019 ont été arrêtées définitivement le 31 décembre 2020, lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Ces derniers avaient reçu les comptes financiers de l’exercice 2019 en annexe de leur convocation à cette assemblée, soit le 21 décembre 2020 pour la société KERDAM, de sorte que les demandes relatives aux charges de 2019 ne sont pas prescrites.

Cette fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande de provision

Selon le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 3] du 14 mars 2002, la répartition des tantièmes de ces lots s’établit comme suit :

« – Lot numéro 1 : un commerce situé au rez-de-chaussée, accessible directement par la rue, se prolongeant au sous-sol par une réserve accessible par un escalier privatif à ce lot,

Représentant 362 / 10.000èmes des parties communes.

— Lot numéro 2 : un commerce situé au rez-de-chaussée, accessible directement par la rue, se prolongeant au sous-sol par une réserve accessible par un escalier privatif à ce lot (à créer),

Représentant 629 / 10.000èmes des parties communes.

— Lot numéro 3 : un commerce situé au rez-de-chaussée, accessible directement par la rue, se prolongeant au sous-sol par une réserve accessible par un escalier privatif à ce lot,

Représentant 638 / 10.000èmes des parties communes.

— Lot numéro 4 : un commerce situé au rez-de-chaussée, accessible directement par la rue, se prolongeant au sous-sol par une réserve accessible par un escalier privatif à ce lot (à créer)

Représentant 349 / 10.000èmes des parties communes. »

Selon l’article 99 de ce règlement, les propriétaires des lots n°1 à 4 doivent seulement régler les charges générales et les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du bâtiment et sont exonérées du paiement des charges spéciales qui sont les suivantes :

• charges d’eau froide

• charges afférentes à l’installation d’antenne collective

• charges de ventilation mécanique contrôlée

• charges afférentes à l’installation de vidéophone

• charges d’entretien du hall d’entrée et de l’escalier

• charges afférentes à l’ascenseur.

La société KERDAM est bien propriétaire des 4 lots, comme cela ressort des appels de charges de copropriété qui lui sont adressés, cela ne constitue donc pas une contestation sérieuse.

La société KERDAM considère avoir indûment réglé la somme de 20 235,59 euros correspondant à :

• 19 697,76 euros au titre des charges appelées et acquittées entre 2019 et 2023

• 537,83 euros au titre des charges imputées lors de la régularisation 2024 (dépenses d’entretien de VMC, de désinsectisation des parties communes et de dératisation).

Ces charges imputées, à l’exception de l’eau froide, l’ont été indûment car correspondant à des charges spéciales dont les lots n°1 à 4 ne sont pas tenus au paiement.

Si le syndicat des copropriétaires affirme que les locataires des lots 1 à 4 utilisent les parties communes, il ne verse aucune pièce aux débats en ce sens.

Concernant l’eau froide, le règlement de copropriété est clair : en son article 29, il est précisé que :

«  Les charges d’eau froide seront réparties entre les propriétaires des lots concernés.

Cette répartition aura lieu dans les proportions suivantes :

Pour les lots 1, 2, 3 et 4 au prorata des consommations enregistrées sur les compteurs divisionnaires (existants ou à poser, aux frais du ou des propriétaires des dits lots à la date de la naissance du syndicat de copropriété) ».

Cet article est une précision de l’article 99 et la combinaison des deux articles amènent à affirmer que les lots 1 à 4 doivent régler des charges d’eau froide au prorata de leurs consommations.

Les charges d’eau froide appelées et acquittées par la société KERDAM ne l’ont pas été indûment, ainsi que les charges de « relevé de compteur ».

En conséquence, le syndicat des copropriétaires et le syndic seront condamnés in solidum à verser à titre de provision à la société KERDAM la somme de 19 783,14 euros (20 235,59 – 452,45 (eau froide et relevé de compteur)), avec intérêt à taux légal à compter du 16 mai 2024, date de la réception de la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs seront condamnés aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d’allouer à la société KERDAM une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de

2 000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] ;

Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] et la société Dionysienne de Copropriété à payer à titre provisionnel à la société KERDAM la somme de 19 783,14 euros, avec intérêts à taux légal à compter du 16 mai 2024 ;

Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] et la société Dionysienne de Copropriété aux dépens ;

Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] et la société Dionysienne de Copropriété à payer à la société KERDAM la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8], le 10 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE