TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [D] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08511 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52VT

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516

DÉFENDERESSE

Madame [D] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08511 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52VT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2022, Mme [F] [M] a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] (étage 3, porte droite), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS s’est portée caution dans le cadre du dispositif VISALE.

À la suite de divers incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution et le montant des sommes dues par Mme [D] [K] lui a été réglé par la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6 026,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [K] le 27 décembre 2023.

Par assignation du 9 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, à titre principal pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12 635,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 décembre 2023,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 7 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 février 2025, s’élève désormais à 15 114,40 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [D] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [D] [K].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de l’article 2306 du code civil la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS produit le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives visant les sommes versées par elle ainsi que le décompte locatif du bailleur.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n’en dispose le bailleur, il doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles ce dernier est soumis en cas d’action en résiliation du bail pour motif d’impayés.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 11 décembre 2023 et que la somme de 6 026,20 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que Mme [D] [K] n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 février 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 février 2025, Mme [D] [K] lui devait la somme de 15.114,40 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la société au montant figurant dans l’assignation, soit 12 635,80 euros, suivant décompte arrêté au 9 septembre 2024.

Mme [D] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la caution, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 sur la somme de 6 026,20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 826,20 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés.

Mme [D] [K] sera ainsi condamnée au paiement de cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS dans la limite des sommes qu’elle aura réglées à ce titre au bailleur et justifiées par une quittance subrogative.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 décembre 2022 entre Mme [F] [M], d’une part, et Mme [D] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (étage 3, porte droite) est résilié depuis le 12 février 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [D] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [D] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (étage 3, porte droite) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [D] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 826,20 euros (huit cent vingt-six euros et vingt centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [D] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS la somme de 12 635,80 euros (douze mille six cent trente-cinq euros et quatre-vingts centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024, terme du mois d’août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 sur la somme de 6 026,20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [D] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 décembre 2023 et celui de l’assignation du 9 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge