MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 15 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/02065 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RZ2D

NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 02 Juin 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

à

DEMANDEURS

Mme [S] [H]

née le 19 Juillet 1989 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

M. [I] [P]

né le 05 Octobre 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Jean Hubert ROUGE de l’AARPI R.C.C. ASSOCIÉS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 78

DEFENDEURS

M. [J] [T] en son nom personnel et en qualité d’associé liquidateur de la SCI B-R, né le 16 Février 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 331

SARL AL DIAGNOSTICS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Georges DAUMAS de la SCP GEORGES DAUMAS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 88, et par la SELARL SAINT-JEVIN de l’AARPI QUINCONCE, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte reçu le 6 mars 2018 par Me [F], notaire à [Localité 7], la Sci B-R représentée par son gérant M. [J] [T], a vendu à M. [I] [P] et Mme [S] [H] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3], au prix de 316 000 euros.

Est annexé à l’acte un rapport de l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment dressé le 15 novembre 2017 par la société AL Diagnostics, concluant à l’absence de termites dans le bâtiment.

Le 14 juin 2018, M. [P] et Mme [H] ont fait constater par Me [G], huissier de justice, l’infestation de la maison par des insectes xylophages.

Par actes des 16 et 17 août 2018, M. [P] et Mme [H] ont fait assigner la Sci B-R, la Sarl AL Diagnostics et son assureur la Sa Allianz Iard devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d’expertise judiciaire.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 20 septembre 2018. Une ordonnance de remplacement de technicien est intervenue le 7 juillet 2021. Mme [A], expert désigné, a déposé son rapport le 8 avril 2022.

Entretemps, la Sci B-R a été dissoute, liquidée tel que constaté par l’assemblée générale tenue le 31 décembre 2018, puis radiée du RCS le 4 février 2019.

Par actes des 13 avril et 2 mai 2023, M. [P] et Mme [H] ont fait assigner M. [J] [T] tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’associé liquidateur de la Sci B-R, et la Sarl AL Diagnostics devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir réparation de leurs préjudices.

Le 11 avril 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture partielle de la mise en état à l’égard de M. [T]. Cette décision a été révoquée le 16 janvier 2025.

La clôture de la mise en état est intervenue le 20 mars 2025.

Prétentions des parties

Au terme de leur assignation valant conclusions, M. [P] et Mme [H] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1112-1, 1130, 1138, 1139, 1240, 1242, 1603, 1641, 1643, 1644, 1645, 1645, 1648, 1850 et 1857 du code civil

Vu les articles 514-1, 696 et 700 du code de procédure civile,

— les déclarer recevables en leur action,

— condamner in solidum M. [T] et la Sarl AL Diagnostics à leur payer la somme de 162 327,65 euros au titre de leur préjudice matériel avec indexation sur l’indice BT01, l’indice de base servant de référence étant celui du mois décembre 2022 valeur 126,80,

— condamner in solidum M. [T] et la Sarl AL Diagnostics à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— condamner in solidum M. [T] et la Sarl AL Diagnostics à payer à Mme [H] la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner in solidum M. [T] et la Sarl AL Diagnostics aux entiers dépens de l’instance en ceux compris les dépens exposés devant le juge des référés et les frais d’expertise judiciaire,

— condamner in solidum M. [T] et la Sarl AL Diagnostics à leur payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sa Allianz Iard à relever et garantir la Sci B-R de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de cette dernière.

En réponse, dans ses uniques conclusions au fond signifiées le 5 juillet 2024, M. [T] demande au tribunal de :

Vu les articles 1112-1, 1137 et suivants, l’article 1231-1, les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation,

— rétracter l’ordonnance de clôture partielle du 11 avril 2024,

— débouter M. [P] et Mme [H] de toutes leurs demandes à l’égard de M. [T] et de la Sci B-R

Subsidiairement

— condamner la Sarl AL Diagnostics à relever et garantir M. [T] et la Sci B-R de toutes condamnations qui pourraient être prononcées,

— condamner la Sarl AL Diagnostics au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de la responsabilité civile contractuelle,

— condamner la Sarl AL Diagnostics au paiement de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl AL Diagnostics aux entiers dépens, outre les frais exposés devant le juge des référés et les frais d’expertise judiciaire,

— condamner la société Allianz Iard à garantir l’ensemble des condamnations prononcées à l’égard de la Sarl AL Diagnostics.

Pour sa part, suivant ses dernières conclusions signifiées le 13 janvier 2025, la Sarl AL Diagnostics demande au tribunal de :

A titre principal,

Vu les articles 1641 et suivants, 1240 du code civil, et l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation

— débouter M. [P] et Mme [H] ou toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Sarl AL Diagnostics en l’absence de démonstration d’une faute du diagnostiqueur et d’un lien de causalité avec les préjudices allégués, Subsidiairement,

— limiter l’indemnisation de M. [P] et Mme [H] à une perte de chance de ne pas acquérir le bien ou de l’acquérir à un prix moindre qui ne saurait excéder 10% des montants indemnitaires sollicités,

— débouter M. [P] et Mme [H] de leurs demandes au titre d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral en l’absence d’éléments établissant la réalité et/ou le quantum de ce préjudice,

— condamner M. [T], en sa qualité d’associé de la Sci B-R radiée, indéfiniment tenu de ses dettes, à garantir et relever indemne la Sarl AL Diagnostics de toutes condamnations,

Très subsidairement,

— débouter M. [T] de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la Sarl AL Diagnostics ,

— dire irrecevable toute demande formée par la Sci B-R ainsi qu’à l’encontre de la Sa Allianz Iard qui ne sont pas parties à l’instance,

En toute hypothèse,

— débouter toute partie de leurs demandes plus amples ou contraires,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner toute partie succombante au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise et de référés.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur la procédure

Au terme de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Tel que justement observé par la Sarl AL Diagnostics, la Sci B-R, qui au demeurant n’a plus de personnalité morale, et la Sa Allianz Iard n’étant pas parties à l’instance, aucune demande ne saurait prospérer en faveur de la première et à l’encontre de la seconde.

Elles doivent être déclarées irrecevables.

2. Sur les demandes de M. [P] et Mme [H]

2.1 Sur le rapport d’expertise judiciaire

L’expert judiciaire expose que la maison cédée par la Sci B-R à M. [P] et Mme [H] est une maison à ossature bois, construite sur dalle en béton et achevée en 2000.

La technicienne a constaté des traces d’infestations de capricornes sur les bois des planchers des deux pignons maçonnés, sur l’ossature bois en façade avant ainsi que sur les débords d’avant toit.

Elle signale que l’infestation existait avant la vente du bien à M. [P] et Mme [H] en 2018, en considération d’échanges entre la venderesse et sa locataire en 2017.

Elle précise que du fait de certaines faibles sections des bois mis en oeuvre, les attaques de capricornes fragilisent la structure. Elle ajoute qu’il y a une fragilité sur le plancher de la chambre du fond à droite, ainsi que dans un placard sur l’ossature du mur en bardage bois. Elle signale l’infestation de la menuiserie de la fenêtre au fond à gauche, ainsi que du plancher de la cuisine au rez-de chaussée, plancher dont les lambourdes sont attaquées.

Elle attribue l’infestation de capricorne à l’absence de traitement des bois depuis sa construction, alors que le traitement d’origine mis en oeuvre avait une garantie de dix ans. Elle précise qu’une vérification concernant les insectes xylophages s’imposait au moins en 2010 et ajoute que dès la première information des locataires concernant les bruits et la présence de trous, il aurait été prudent de faire réaliser une inspection par un diagnostiqueur, ajoutant qu’un traitement aurait dû être mis en place.

La technicienne conclut que la Sarl AL Diagnostics a rendu un rapport relatif à la présence de termites conforme à la réglementation, mais précise que les traces de capricorne étaient visibles au moins sur les avants toits et qu’une information à ce sujet devait être signalée dans la rubrique ‘constatation diverse', d’autant qu’une vigilance particulière s’imposait sur une construction à ossature bois.

2.2 Sur les responsabilités

2.2.1 Sur la responsabilité de M. [T]

Il convient de statuer sur la responsabilité de la Sci B-R avant d’envisager celle de M. [T].

* L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Cette garantie légale est encourue de plein droit, sans faute, dès lors qu’il est établi par l’acquéreur que la chose présente un ou des défauts à la fois cachés, existant au moment de la vente, rendant le bien impropre à sa destination.

Il appartient donc à l’acquéreur d’établir l’existence d’un vice inhérent à la chose vendue, son caractère occulte et son antériorité à la vente, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Et, s’agissant d’un acquéreur profane, il est uniquement exigé la diligence que l’on peut attendre de tout acheteur normalement avisé.

Le vice de la chose s’entend de toute défectuosité qui empêche la chose de rendre pleinement les services que l’on en attend. Il réside dans le mauvais état ou le mauvais fonctionnement de la chose, l’impossibilité de s’en servir dans des conditions satisfaisantes, les conséquences nuisibles produites à l’occasion d’une utilisation normale. Il faut que la qualité faisant défaut soit une des principales que l’on reconnaît à la chose.

En application des articles 1643 à 1646 du même code, le vendeur profane qui ne connaissait pas les vices de la chose vendue est tenu uniquement à la restitution du prix de vente, en tout ou partie selon la gravité des vices et le choix de l’acquéreur de conserver ou non la chose, et au remboursement des frais occasionnés par la vente en cas de résolution, tandis que celui qui en avait connaissance s’expose également au paiement de dommages et intérêts en réparation de l’entier préjudice causé à l’acquéreur. En revanche, le vendeur professionnel est présumé connaître les vices.

Sur l’existence du défaut :

Tel que constaté notamment par l’expert judiciaire, les capricornes ont infesté la maison acquise par M. [P] et Mme [H].

La matérialité du désordre allégué par eux est donc établie.

Sur la gravité du vice :

Il résulte notamment du rapport de l’expert judiciaire que la structure du bien acquis par M. [P] et Mme [H] est fragilisée. S’agissant d’une maison à ossature bois attaquée par des xylophages, la solidité de l’immeuble est compromise. L’infestation d’au moins une menuiserie de fenêtre est encore de nature à ne plus permettre au bien d’être hors d’air, dès lors que des trous apparaissent.

La gravité du désordre est encore confirmée par l’importance des travaux correctifs à envisager, l’expert judiciaire concluant au traitement de la totalité de la construction. M. [T] ne peut à cet égard utilement invoquer l’observation de l’expert suivant laquelle le traitement par injecteurs mis en place depuis juillet 2018 semble être actif, celui-ci ne rendant pas moins nécessaire le renforcement de la structure prescrit à titre réparatoire.

Le vice revêt donc le degré de gravité prévu par l’article 1641 du code civil.

Sur l’antériorité du défaut :

L’antériorité à la vente du vice est établie par le signalement à la Sci B-R, en 2016 puis en 2017, par la locataire du bien de bruits d’insectes et le constat de trous. En particulier, le 18 juillet 2017, l’intéressée a écrit ‘nous entendons à nouveau des insectes dans la maison. A titre d’exemple, nous vous avions montré quelques trous creusés l’an dernier, un nouveau vient d’être creusé la semaine dernière (voir photo)'. Cet écrit rejoint les déclarations de Mme [H] faite à l’ huissier de justice mandaté par ses soins, selon lesquelles elle-même a ‘entendu des bruit de grignotage et a constaté des trous dans l’OSB qui se trouve au sol'.

Sur le caractère occulte du vice :

Aucun élément produit aux débats ne permet d’affirmer que le vice dont s’agit pouvait être perçu par M. [P] et Mme [H], dont les professions respectives sont celles de contrôleur aérien et d’infirmière, si bien qu’ils doivent être considérés comme profanes en matière d’immobilier et de construction.

Il résulte de ces éléments que le vice invoqué par les demandeurs présente les conditions requises par l’article 1641 du code civil.

M. [T] soutient que la Sci B-R ne devait pas la garantie des vices cachés, excipant de la clause de non garantie insérée à l’acte, parfaitement valable et stipulant que ‘s’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de professionnel de la construction, sou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.

A titre préliminaire, il convient d’observer que la profession de M. [T] (photographe) importe ici peu, n’étant pas argué de la qualité de professionnelle de la Sci B-R qui est la venderesse.

En revanche, il résulte des éléments versés aux débats :

— que la Sci B-R a acquis le bien le 11 juin 2002 et que M. [T] y a résidé avant de mettre la maison en location à partir du 26 février 2015 ;

— que la Sci B-R a été informée tant en 2016 qu’en 2017 par sa locataire de bruits d’insectes dans l’immeuble ainsi que du creusement de trous ; qu’en particulier, le 18 juillet 2017, ladite locataire lui adressait la photographie d’un trou creusé par les insectes, lui rappelant qu’elle lui avait fait constater l’année précédente de précédents trous,

— que la Sci B-R avait fait appel en 2016, suite au premier signalement de sa locataire, à la société RL Détection France qui avait le 16 novembre 2016, conclu en ces termes ‘aucune infestation parasitaire’ ; que cependant, ladite société RL Détection est, selon l’expert judiciaire, une entreprise de traitement et non un diagnostiqueur ;

— que la Sci B-R a fait appel à la Sarl AL Diagnostics au moment de la vente du bien ; que cependant, elle ne l’a pas informée des signalements de sa locataire dont le dernier à peine quatre mois plus tôt ; que, nonobstant lesdits signalements, elle a fait procéder au seul diagnostic obligatoire relatif à la présence de termites, et non à un diagnostic parasitaire plus complet que les signalements répétés de sa locataire prescrivaient ;

— que la Sci B-R s’est abstenue de procéder à un traitement du bien depuis son acquisition en 2002 alors qu’il est notoire que les produits de type xylophène ont une durée d’efficacité limitée, bien inférieure à 15 ans ; qu’elle a cependant fait le choix de ne pas y procéder en 2016 et en 2017 en dépit des plaintes de sa locataire.

Le tribunal constate encore, en lecture du procès-verbal de constat dressé le 14 juin 2018 par Me [G], huissier de justice, qu’une poutre de l’auvent présente une partie blanchâtre (parfaitement visible sur la photographie 24), correspondant à un bûchage soit à l’élimination des parties d’une pièce de charpente qui sont attaquées par les xylophages, bûchage nécessairement fait avant la vente, M. [P] et Mme [H] ne déclarant pas y avoir procédé.

Dans ces conditions, la Sci B-R ne pouvait qu’avoir connaissance du vice caché.

Elle en devait garantie à M. [P] et Mme [H]. Elle a cependant été liquidée.

* La responsabilité de M. [T] est recherchée par M. [P] et Mme [H] sur un triple fondement :

— en sa qualité d’associé de la Sci B-R sur le fondement de l’article 1857 du code civil, au terme duquel à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ;

— en sa qualité de gérant au titre d’une faute séparable de ses fonctions, sur le fondement de l’article 1850 du code civil qui dispose que chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion ;

— en sa qualité de liquidateur de la Sci B-R sur le fondement des articles L. 237-12 et L. 225-254 du code de commerce, le premier de ces articles prévoyant que le liquidateur est responsable, à l’égard tant de la société que des tiers, des conséquences dommageables des fautes par lui commises dans l’exercice de ses fonctions.

L’article L. 237-12 du code de commerce n’étant pas applicable aux sociétés civiles, ce fondement ne peut être utilement invoqué.

En revanche, la Sci B-R ayant fait l’objet d’une dissolution puis d’une liquidation amiable suivies d’une radiation du registre du commerce et des sociétés le 4 février 2019, l’action de M. [P] et Mme [H] en vertu de l’article 1857 du code civil est incontestablement recevable, la condition de vaines poursuites étant réunie. La demande de M. [P] et Mme [H] est encore bien fondée, M. [T] étant titulaire de 49 parts en pleine propriété et d’une part en nue-propriété sur les 50 parts sociales de la Sci B-R.

La demande de M. [P] et Mme [H] est également bien fondée sur le fondement de l’article 1850 du code civil, dès lors que M. [T], gérant de la Sci B-R depuis le 10 septembre 2013 et interlocuteur de Mme [R] locataire du bien litigieux, avait nécessairement connaissance de l’infestation de l’habitation par des insectes xylophages. Il ne pouvait ignorer que cette circonstance était déterminante du consentement de M. [P] et Mme [H] et a délibérément omis de les en informer. Cette omission reprochée par les demandeurs ne peut être fortuite et présente un caractère volontaire, caractérisant un dol.

Il y a donc lieu de retenir la faute intentionnelle de M. [T], d’une particulière gravité et incompatible avec l’exercice normal de ses fonctions, ainsi que, par conséquent, sa responsabilité personnelle à l’égard de M. [P] et Mme [H].

2.2.2 Sur la responsabilité de la Sarl AL Diagnostics

Aux termes de l’article L. 271-4, I, alinéa 1er, du code de la construction et de l’habitation, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Le deuxième alinéa, 3°, du I de ce texte précise que le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 126-24 du même code.

Il est de principe que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné (Ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686).

Il est constant que la norme applicable en l’espèce est la norme Afnor NF P03-201 de février 2016, visée par le rapport relatif à la présence de termites établi par la société A.L. Diagnostics le 15 novembre 2017 et à laquelle se réfèrent les parties.

Il est également constant que cette norme indique, dans la catégorie 'Généralités’ de la section 'Méthode d’investigation', que 'l’investigation consiste à faire un examen le plus complet possible de la situation du bâtiment désigné par le client sur le contrat de mission vis à vis des termites. Suite à l’investigation sur le bâtiment, l’opérateur doit signaler au paragraphe 'constatations diverses’ (voir 5.i) du rapport la présence des éventuels indices d’agents de dégradation biologique du bois autres que les termites'.

Selon la norme NF P03-201, ce paragraphe 'constations diverses’ doit indiquer les éléments suivants : 'indices d’infestation des autres agents de dégradation biologique du bois, présence d’indice d’infestation des termites aux abords immédiats, signes de traitement antérieur, etc. Les indices d’infestation des autres agents de dégradation biologique du bois sont notés de manière générale pour information du donneur d’ordre, il n’est donc pas nécessaire d’en indiquer la nature et le nombre. Cependant, la situation de ces autres agents sera indiquée au regard des parties de bâtiments concernées'.

En l’espèce, le rapport dressé par la Sarl AL Diagnostics a conclu à l’absence de termites, point non contesté.

Le paragraphe 'constatations diverses’ mentionne ‘néant’ (paragraphe H). Cette indication est suivie immédiatement de la mention, en gras, 'le présent rapport porte uniquement sur la recherche de termites', et de la note suivante : 'les indices d’infestation des autres agents de dégradation biologique du bois sont notés de manière générale pour information du donneur d’ordre, il n’est donc pas nécessaire d’en indiquer la nature, le nombre et la localisation précise. Si le donneur d’ordre le souhaite, il fait réaliser une recherche de ces agents dont la méthodologie et les éléments sont décrits dans la norme NF-P 03-200'.

L’expert judiciaire précise que les traces de capricornes étaient visibles, au moins sur les débords des avant- toits. La Sarl AL Diagnostics ne peut être suivie lorsqu’elle soutient que la preuve de l’existence de dégradations visibles de l’avant toit au jour du diagnostic n’est pas rapportée, dès lors qu’il est versé aux débats un procès-verbal du 14 juin 2018, soit à peine sept mois après, dans lequel l’huissier de justice signale plusieurs trous dans la boiserie et dans les planches de rives. L’existence de plusieurs trous au jour du diagnostic est enfin confirmée par le mail de Mme [R] versé aux débats.

Bien que sa mission principale était de détecter la présence de termites dans le bâtiment, la Sarl AL Diagnostics avait également le devoir de signaler accessoirement la présence d’autres agents de dégradation biologique du bois qu’elle était en mesure de constater, ce qu’elle n’a pas fait.

En s’abstenant de mentionner des indices d’infestations par d’autres agents de dégradation biologique du bois autres que les termites dont la recherche relevait de sa mission, le diagnostiqueur a donc commis une faute contractuelle envers le vendeur qui l’a saisi, en méconnaissant les obligations qui lui étaient imposées par la norme précitée, les acquéreurs pouvant se prévaloir de cette faute pour rechercher la responsabilité délictuelle de la Sarl A.L. Diagnostics.

2.3 Sur la réparation

2.3.1 S’agissant du vendeur

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de l’article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, l’expert chiffre à 115 237,22 euros HT le montant des travaux réparatoires nécessaires à la reprise du vice caché, soit 137 751,66 euros TTC en l’absence de toute contestation sur le taux de TVA de 20 % retenu par Mme [A].

M. [P] et Mme [H] ne démontrant pas que leur préjudice ne serait pas intégralement réparé en appliquant l’indice BT01 depuis le 8 avril 2022, date de dépôt du rapport d’expertise jusqu’au jour du présent jugement, les devis qu’il versent aux débats dont seuls certains sont actualisés (non soumis à l’analyse de cohérence technique et financières de l’expert) tandis que d’autres (CRPI, MLM Nettoyage et Multiservices) n’ont pas été retenus par l’expert, seront écartés.

M. [T] sera donc condamné à verser à M. [P] et Mme [H] la somme de 137 751,66 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel, outre actualisation en fonction de l’indice BT01 entre le 8 avril 2022 et le jour du présent jugement.

Il est encore sollicité par les demandeurs l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, qu’il y a lieu de retenir dès lors que, nonobstant les protestations des défendeurs, ils n’ont pu jouir pleinement de leur bien depuis son acquisition et qu’ils seront contraints à un déménagement / réaménagement et à un relogement pendant la réalisation des travaux de reprise. L’octroi d’une indemnité de 5 000 euros en réparation de ce préjudice est donc pleinement justifié.

Il est enfin établi par les certificats médicaux versés aux débats que la découverte de capricornes est à l’origine chez Mme [H] d’un état anxio-dépressif notamment lors de deux épisodes, l’un en 2019 et le second en 2022.

Ce préjudice moral sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 2 000 euros.

2.3.2 S’agissant du diagnostiqueur

La présence de capricornes, et la nécessité d’un traitement ne sont pas imputables au diagnostiqueur. Le seul préjudice que peuvent alléguer les acquéreurs à l’égard de la Sarl AL Diagnostics est d’avoir perdu une chance d’acquérir à un moindre prix.

Il s’agit donc de déterminer s’ils ont subi un tel préjudice du fait de la faute du diagnostiqueur, étant rappelé que le préjudice doit être certain et direct.

Si le diagnostiqueur n’avait pas manqué à son obligation d’information complète dans son rapport, les vendeurs et les acquéreurs auraient eu connaissance d’indices d’infestation d’autres agents de dégradation biologique du bois ce qui aurait conduit les vendeurs à faire diligenter une recherche des agents de dégradation biologique du bois, dont la méthodologie et les éléments sont décrits dans la norme NF-P 03-200 et, à défaut, à inviter les acquéreurs à mettre en doute la qualité des boiseries de l’immeuble qu’ils s’apprêtaient à acquérir, à approfondir l’analyse de cet état.

Au regard des constatations qui précèdent, les acquéreurs ont subi la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable d’obtenir une diminution du prix de vente voire de ne pas acquérir le bien, cette perte de chance devant être évaluée à 50 %.

Le préjudice sur lequel s’applique cette perte de chance sera évalué à la hauteur des frais des travaux de reprise déterminés, ainsi que des indemnités ci-dessus accordées en réparation du préjudice de jouissance des demandeurs et du préjudice moral de Mme [H].

3. Sur les recours

Le recours d’un co-obligé contre un autre co-obligé a pour objet de déterminer la charge définitive de la dette que devra supporter chaque responsable. Une telle action est de nature contractuelle si les co-obligés sont contractuellement liés et de nature quasi-délictuelle s’ils ne le sont pas.

* La faute reprochée au diagnostiqueur, consistant à avoir fourni à l’acquéreur une information incomplète sur l’état de l’immeuble lors de la vente, est sans lien de causalité avec l’obligation pour M. [T], qui connaissait l’infestation de capricornes, de supporter la charge des travaux de reprise, et de réparer le préjudice de jouissance et le préjudice moral des acquéreurs.

* La présence des capricornes est liée à l’absence de traitement des bois par la Sci B-R et donc à un manquement de celle-ci (absence d’entretien) et non à l’absence de révélation par la Sarl AL Diagnostics.

En conséquence, M. [T] doit être condamné à relever et garantir intégralement la Sarl AL Diagnostics des condamnations prononcées à son encontre.

Son recours sera, en revanche, rejeté, ainsi que sa demande indemnitaire.

4. Sur les frais du procès

M. [T] et la Sarl AL Diagnostics, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens incluant les frais de référés et ceux d’expertise judiciaire.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. [P] et Mme [H] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer la défense de leurs droits. En conséquence, M. [T] et la Sarl AL Diagnostics seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Leurs propres demandes sur ce fondement seront rejetées.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile et il n’est pas développé de moyen justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Déclare irrecevables toute demande formée au nom de la Sci B-R et toute demande à l’encontre de la Sa Allianz Iard,

Condamne M. [J] [T] à verser à M. [I] [P] et Mme [S] [H] la somme de 137 751,66 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel, outre actualisation en fonction de l’indice BT01 entre le 8 avril 2022 et le jour du présent jugement, et in solidum avec lui la Sarl AL Diagnostics dans la limite de 50 %,

Condamne M. [J] [T] à verser à M. [I] [P] et Mme [S] [H] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, et in solidum avec lui la Sarl AL Diagnostics dans la limite de 50 %,

Condamne M. [J] [T] à verser à Mme [H] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral, et in solidum avec lui la Sarl AL Diagnostics dans la limite de 50 %,

Rejette le surplus des demandes de M. [I] [P] et Mme [S] [H] au titre du préjudice matériel et du préjudice moral,

Rejette le recours de M. [J] [T] à l’encontre de la Sarl AL Diagnostics,

Condamne M. [J] [T] à relever et garantir la Sarl AL Diagnostics de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

Déboute M. [J] [T] de sa demande indemnitaire à l’égard de la Sarl AL Diagnostics,

Condamne in solidum M. [J] [T] et la Sarl AL Diagnostics aux dépens, incluant les frais de référés et d’expertise judiciaire,

Condamne in solidum M. [J] [T] et la Sarl AL Diagnostics à verser à M. [I] [P] et Mme [S] [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande sur ce fondement,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Le Greffier La Présidente,