Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 23 octobre 2025, n° 25/51150

TJ Paris 23 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Inapplicabilité de l'ordonnance
La cour a estimé que la société civile immobilière a saisi le tribunal de manière inappropriée, car la demande de rétractation d'une ordonnance doit être faite en référé.
Rejeté
Inertie de l'administrateur
La cour a jugé que les conditions de désignation d'un administrateur provisoire étaient toujours réunies et que le changement d'administrateur pourrait retarder les travaux nécessaires.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé équitable de condamner la société civile immobilière aux dépens en raison de l'irrecevabilité de sa demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 23 oct. 2025, n° 25/51150
Numéro(s) :	25/51150
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier GUITTONJean-François PERETMarc-Robert HOFFMANN NABOTGanaelle SOUSSENSBertrand RACLETNicolas GUERRIERFlorian CANDAN
Cabinet(s) :	SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLEBDD AVOCATSAARPI OPERA AVOCATS ASSOCIESAUDINEAU - GUITTON
Parties :	Société civile immobilière [ Adresse 27 ] c/ Syndicat des copropriétaires [ Adresse 16 ] à [ Localité 31 ], son syndic la Scs Messieurs Langlois et

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/51150

N° : 1MF/CA

Assignations des :

10 et 11 février 2025

[1]

[1] 7 copies exécutoires

délivrées le :

+ 1 copie Amd. Jud.

JUGEMENT SELON LA

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 23 octobre 2025

par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Cloé André, Greffier

DEMANDERESSE

Société civile immobilière [Adresse 27]

[Adresse 18]

[Localité 29]

représentée par Maître Jean-François Péret de la Selas BDD Avocats, avocats au barreau de Paris – #R46

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 31] représenté par son syndic la Sarl le Cabinet La Pagerie

domicilié chez : Sarl le Cabinet La Pagerie

[Adresse 15]

[Localité 21]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 16] à [Localité 31] représenté par son syndic la Scs Messieurs Langlois et Cie

domicilié chez : Scs Messieurs Langlois et Cie

[Adresse 3]

[Localité 21]

représentés par Maître Bertrand Raclet de l’Aarpi Opera Avocats Associes, avocats au barreau de Paris – #K0055

Syndicat des copropriétaires [Adresse 19] à [Localité 31] représenté par son syndic la Sarl Warren & Associés

domicilié chez : Sarl Warren & Associés

[Adresse 25]

[Localité 23]

représenté par Maître Nicolas Guerrier de la Scp Nicolas Guerrier et Alain de Langle, avocats au barreau de Paris – #P0208

Syndicat des copropriétaires [Adresse 26] à [Localité 31] représenté par son syndic la Sas Société de transaction et de gestion immobilière Cotragi

domicilié chez : Sas Société de transaction et de gestion immobilière Cotragi

[Adresse 8]

[Localité 22]

représenté par Maître Florian Candan, avocat au barreau de Paris – #C1869

Syndicat des copropriétaires [Adresse 17] à [Localité 31] représenté par son syndic la Sarl Del Sarte Patrimoine

domicilié chez : Sarl Del Sarte Patrimoine

[Adresse 5]

[Localité 24]

représenté par Maître Xavier Guitton de l’Aarpi Audineau Guitton, avocats au barreau de Paris – #D0502

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 31] représentée par la Sas le Cabinet Debayle

domicilié chez : Sas le Cabinet Debayle

[Adresse 6]

[Localité 31]

représenté par Maître Ganaëlle Soussens de la Seleurl Ganaëlle Soussens Avocat, avocats au barreau de Paris – #C2021

substituée à l’audience par Maître Jean-François Péret de la Selas BDD Avocats, avocats au barreau de Paris – #R46

Maître [I] [J] en qualité d’administrateur provisoire de la [Adresse 32]

[Adresse 13]

[Localité 31]

représenté par Maître Marc-Robert Hoffmann Nabot, avocat au barreau de Paris – #C1364

SCI Immo Condor

[Adresse 28]

[Localité 30]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 31] représenté par son syndic la Sarl NG Immobilier

domicilié chez : Sarl NG Immobilier

[Adresse 4]

[Localité 20]

non représentés

DÉBATS

À l’audience du 25 septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe, assistée de Cloé André, Greffier,

La [Adresse 32] est une voie privée fermée à la circulation publique desservant onze immeubles, située dans le [Localité 31] et débutant au [Adresse 9].

Par jugement du 17 septembre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— considéré que la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété était applicable à la [Adresse 32]

— désigné le président de la chambre interdépartementale des notaires pour procéder à la rédaction du règlement de copropriété de la [Adresse 32], à l’état descriptif de division ainsi qu’à la grille de répartition des charges générales et spéciales

— fixé provisoirement la répartition des charges entre 9 des 11 immeubles de la [Adresse 32]

— déclaré irrecevable la demande de désignation d’un administrateur provisoire.

Par jugement du 12 février 2019, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 22 juin 2022, le tribunal a :

— confirmé que les immeubles du [Adresse 12], du [Adresse 11] et [Adresse 10] faisaient partie du périmètre de la [Adresse 32]

— déclaré opposables à ceux-ci les opérations du notaire concernant l’établissement du règlement de copropriété.

Par ordonnance du 16 janvier 2014, Maître [I] [J] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la [Adresse 32]. Sa mission a été régulièrement prorogée et pour la dernière fois par une ordonnance du 12 décembre 2024 pour une durée de 24 mois.

Par ordonnance de référé du 24 juillet 2024, le juge des référés a débouté la société civile immobilière du [Adresse 27] de sa demande de rétractation de l’ordonnance du 29 novembre 2023 prorogeant la mission de Maître [J] ès qualités et de suspension de l’application de la décision d’assemblée générale du 7 décembre 2023, outre la demande de désignation d’un notaire.

***

Par actes de commissaire de justice en date des 10 et 11 février 2025, la société civile immobilière [Adresse 27] a assigné devant le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond Maître [I] [J] ès qualités, la Sci Immo Condor, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 31], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 31], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] [Localité 31], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] [Localité 31], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] [Localité 31], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] [Localité 31] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 31] aux fins d’obtenir la rétractation de l’ordonnance du 12 décembre 2024 et la désignation d’un administrateur judiciaire en lieu et place de Maître [I] [J].

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 25 septembre 2025, la société civile immobilière du [Adresse 27] sollicite le rejet de l’exception d’irrecevabilité soulevée et maintient oralement ses demandes.

À l’appui de ses prétentions, la société civile immobilière [Adresse 27] fait valoir les dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient que les demandes relatives à la rétractation de l’ordonnance désignant un administrateur judiciaire doivent être portées devant le Président du tribunal judiciaire dans le cadre d’une procédure accélérée au fond.

Elle conteste toute autorité de la chose jugée.

Elle estime que Maître [I] [J] a fait preuve d’inertie et de défaillance dans l’exercice de sa mission en ne convoquant pas une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic, en n’assurant pas le suivi de la rédaction du règlement de copropriété, en projetant des travaux hors de son périmètre de mission pour un coût excessif, sans en justifier l’urgence, avec une TVA erronée.

***

Par conclusions déposées lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 31] sollicite la rétractation de l’ordonnance du 12 décembre 2024, la désignation aux lieu et place de Maître [I] [J] d’un administrateur judiciaire pour une durée de 6 mois, avec pour mission :

— de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic

— dire que lors de cette assemblée générale les voix des copropriétaires seront comptabilisées en fonction de la grille de répartition établie par Monsieur [S]

— faire réaliser les seuls travaux strictement urgents et nécessaires sur la base des rapports mentionnés dans son rapport d’activité pour l’année 2024

et à titre subsidiaire qu’il soit enjoint à Maître [I] [J] ès qualités de limiter les travaux envisagés aux travaux strictement nécessaires et d’adresser aux copropriétaires des appels de fonds rectificatifs mentionnant un taux de TVA de 10%. Il sollicite la condamnation de Maître [I] [J] aux entiers frais et dépens.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 31] prétend que Maître [I] [J] ne respecte pas le cadre de la mission fixée par le juge. Il précise ainsi qu’aucune assemblée générale en vue de la convocation d’un syndic n’a été convoquée, qu’aucun règlement de copropriété n’est établi et que 2 immeubles ne participent pas aux charges collectives. Il estime en outre que l’assiette des travaux projetés est démesurée, un taux de TVA erroné étant en outre appliqué, et déplore que les travaux urgents n’aient pas été réalisés.

***

Par conclusions développées lors de l’audience, Maître [I] [J] ès qualités sollicite le débouté de la demanderesse et sa condamnation au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, Maître [I] [J] ès qualités se prévaut de l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance de référé du 24 juillet 2024.

Sur le fond, elle expose que l’importance et l’urgence des travaux à réaliser ont été démontrées et s’imposent en raison de la grandeur de la voie et de son état extrêmement dégradé avec risque d’affaissement brutal de la voie et par conséquent d’un danger majeur pour la sécurité des personnes.

Elle rappelle que le syndicat des copropriétaires de la voie privée [Adresse 32] est dépourvu de règlement de copropriété, d’état descriptif de division et de tableau de répartition des charges et que les circonstances de désignation d’un administrateur provisioire existaient au jour de l’ordonnance du 12 décembre 2024.

Elle souligne que le changement d’administrateur provisoire et la redéfinition de sa mission ne pourraient qu’entrainer un nouveau report dans la réalisation des travaux de la voie privée et des réseaux.

***

Par conclusions développées lors de l’audience, les syndicats des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 16] [Localité 31] sollicitent le débouté de la demanderesse et sa condamnation au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que les travaux de restructuration de la voie [Adresse 32] et plus particulièrement la réfection de l’ovoïde sont urgents et nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Ils rappellent que l’établissement du règlement de copropriété relève d’un notaire et non de l’administrateur judiciaire.

Ils précisent que de nouvelles grilles de répartition des charges générales et spéciales doivent être établies.

***

Par conclusions développées lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et [Adresse 19] [Localité 31] s’en rapporte, indiquant que l’établissement d’un règlement de copropriété avec une répartition claire, fixe et définitive s’impose avant d’engager les dépenses liées aux travaux qui représentent une somme considérable.

***

Par conclusions développées lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] [Localité 31] sollicite le débouté de la demanderesse et sa condamnation à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] [Localité 31] expose que la société civile immobilière du [Adresse 27] ne justifie pas des motifs qui prévaudraient à la rétractation de l’ordonnance du 12 décembre 2024.

Il rappelle que des travaux s’imposent et que le remplacement de l’administrateur judiciaire alors que le projet entre dans sa phase finale serait contreproductif.

Il estime que les conditions de désignation d’un administrateur provisoire sont toujours réunies.

***

Par conclusions développées lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] [Localité 31] soulève l’irrecevabilité de la demanderesse et son débouté, outre sa condamnation au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] se prévaut des dispositions de l’article 496 du code de procédure civile et prétend que seule la procédure de référé permet de présenter une demande de rétractation d’une ordonnance sur requête.

Sur le fond, il fait valoir qu’il est constant que la voie privée [Adresse 32] demeure dépourvue de règlement de copropriété, d’état descriptif de division et de tableau de répartition des charges et que les conditions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont par conséquent remplies.

Il précise que le changement d’administrateur provisoire et la redéfinition de sa mission seraient de nature à retarder les travaux de la voie privée et des réseaux.

***

Régulièrement assignés, la Sci Immo Condor et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n’ont pas constitué avocat.

***

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS

1/ Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 496 du code de procédure civile, s’il n’est pas fait droit à la requête, appel peut être interjeté à moins que l’ordonnance n’émane du premier président de la cour d’appel. Le délai d’appel est de quinze jours. L’appel est formé, instruit et jugé comme en matière gracieuse.

S’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance.

Selon jurisprudence constante, le juge des requêtes, saisi d’une demande de rétractation de l’une de ses ordonnances ne peut statuer qu’en référé.

En l’espèce, la société civile immobilière [Adresse 27] ayant saisi le Président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, elle doit être déclarée irrecevable.

2/ Sur la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

Il résulte des pièces versées aux débats par Maître [I] [J] ès qualités que les travaux à réaliser sont détaillés de manière extrêmement précise et circonstanciée par l’intervention d’un architecte ayant toute compétence technique et qu’en leur absence, un risque réel de danger pour la sécurité des personnes est caractérisé. À l’inverse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne produit à l’audience aucune pièce de nature à justifier de les limiter ou d’adresser des appels de fonds rectificatifs.

Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société civile immobilière [Adresse 27] supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la demanderesse au paiement aux syndicats des copropriétaires des [Adresse 7], [Adresse 16], [Adresse 17] et [Adresse 26] [Localité 31] et à Maître [I] [J] ès qualités de la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement selon la procédure accélérée au fond, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable la demande de la société civile immobilière [Adresse 27] tendant à la rétractation de l’ordonnance sur requête rendue le 12 décembre 2024 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande tendant à enjoindre à Maître [I] [J] ès qualités de limiter les travaux et adresser des appels de fonds rectificatifs ;

Condamne la société civile immobilière [Adresse 27] aux dépens ;

Condamne la société civile immobilière [Adresse 27] au paiement à Maître [I] [J] ès qualités de la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière [Adresse 27] au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 31] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] [Localité 31] de la somme de 2.000 euros (deux mille euros) chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière [Adresse 27] au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] [Localité 31] de la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière [Adresse 27] au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] [Localité 31] de la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

Fait à Paris le 23 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Cloé André Maïté Faury