Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01563 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AZK

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 24 Avril 2025

S.C.I. [Localité 12] MOSCOU

C/

[A] [P]

[W] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. [Localité 12] MOSCOU, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [A] [P]

né le 29 Janvier 1959 à [Localité 8] (ZAIRE), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Elodie ALTAZIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [W] [X]

née le 29 Juillet 1966 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Elodie ALTAZIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Mars 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 26 septembre 2009, M. [C] [E] a donné à bail, à compter du 1er novembre suivant, à M. [A] [P] et à Mme [W] [X] une maison à usage d’habitation située [Adresse 7] à [Adresse 9]) moyennant le paiement d’un loyer initial de 1120,00 euros, payable mensuellement et d’avance, le 1er de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, M. [C] [E] et Mme [H] [E] née [S] ont donné congé pour vendre aux preneurs, pour la date du 31 octobre 2024.

Par acte notarié reçu le 31 octobre 2024, M. [C] [E] et Mme [H] [E] née [S] ont vendu au profit de la SCI [Localité 12] Moscou l’immeuble dont s’agit.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 novembre 2024, la SCI [Localité 12] Moscou a fait citer M. [A] [P] et Mme [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer, lui demandant, au visa des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 1240 du code civil, de :

— juger recevable et bien fondée l’action de la SCI [Localité 12] Moscou au titre de la présente assignation et en conséquence,

— juger valable le congé pour vendre délivré à M. [A] [P] et à Mme [W] [X] par exploit d’huissier du 26 avril 2024 pour une date d’effet au 31 octobre 2024 ;

— constater l’occupation sans droit ni titre de M. [A] [P] et de Mme [W] [X] depuis le 1er novembre 2024 du fait de ce congé pour le bien situé [Adresse 6], et en conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [A] [P] et de Mme [W] [X] dudit bien, tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte journalière de 300,00 euros par jour de retard à compter d’un délai de 7 jours qui suit la signification du jugement à intervenir dont M. [A] [P] et Mme [W] [X] seront solidairement tenus ;

— juger que la présente juridiction se réservera la compétence pour liquider l’astreinte ;

— juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1, R.433-2, R.433-5 et R.433-6 du code de procédure civile d’exécution ;

— condamner solidairement M. [A] [P] et Mme [W] [X] à verser à la SCI [Localité 12] Moscou, le 1er de chaque mois à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux et remise des clefs, à titre d’indemnité d’ocupation, la somme de 2240,00 euros outre les charges qui auraient dû être réglées en cas de poursuite du bail, les charges pouvant être ajoutées sur présentation de justificatifs ;

— condamner solidairement M. [A] [P] et Mme [W] [X] à verser à la SCI [Localité 12] Moscou une somme de 20000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner solidairement M. [A] [P] et Mme [W] [X] à verser chacun à la SCI [Localité 12] Moscou une indemnité de 4000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux dépens de l’instance, en ce compris le constat établi par Me [M] en date du 4 novembre 2024.

Elle expose qu’à sa grande surprise elle s’est vu confronter au refus des deux locataires devenus depuis le 31 octobre 2024, occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux au seul motif qu’ils seraient en conflit avec le précédent bailleur ;

Que de ce fait son projet familial est réduit à néant dans la mesure où elle ne peut valablement prendre possession des lieux pour débuter les travaux dans le logement qui doit, à terme, constituer la résidence principale de son gérant et de sa famille ; Que sur un plan financier elle est tenue de procéder au remboursement du prêt immobilier souscrit pour l’acquisition de son bien et s’expose à des pénalités en cas d’impossibilité de commencer le chantier aux dates contractuellement prévues avec les entreprises ;

Elle précise enfin que la surface financière des défendeurs, gérants et exploitants de plusieurs commerces locaux, ne peut les empêcher de trouver un autre logement.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 21 novembre 2024 et renvoyée à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 6 mars 2025 où elle a été retenue malgré la nouvelle demande de renvoi sollicitée par les défendeurs dont le conseil a été autorisé à transmettre en cours de délibéré ses conclusions et les pièces de son dossier.

La SCI [Localité 12] Moscou, représentée par M. [O] [Y] et assistée de son conseil a maintenu ses demandes et y ajoutant demande au tribunal de :

— supprimer tout délai pour quitter les lieux ;

— condamner les défendeurs à lui payer la somme de 20000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, outre celle de 5000,00 euros pour le préjudice moral subi.

Répondant aux moyens de défense exposés par M. [A] [P] et Mme [W] [X] elle expose que ces derniers ne justifient pas de l’existence d’un bail commercial verbal, en l’absence d’accord, alors que les quittances de loyers ont toujours été émises au nom de locataires personnes physiques et que l’immeuble a toujours été déclaré en mairie et auprès de l’administration fiscale comme étant à usage d’habitation ; Qu’en outre ils ne peuvent bénéficier des dispositions relatives aux locataires protégés, au regard de l’âge de M. [A] [P], compte tenu de l’âge du bailleur ayant donné congé ; Qu’enfin les vendeurs ont bien transmis les quittances de loyer aux défendeurs sans que cela ait au demeurant une quelconque influence sur la validité du congé.

M. [A] [P] et Mme [W] [X], représentés par leur conseil, demandent au tribunal de :

— débouter la SCI [Localité 12] Moscou de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— ordonner la poursuite du contrat de bail signé le 26 septembre 2009 entre la SCI [Localité 12] Moscou et eux-mêmes jusqu’à ce qu’une solution de relogement adapté soit trouvée,

— condamner la SCI [Localité 12] Moscou à remettre un RIB à M. [A] [P] et à Mme [W] [X] pour permettre à ces locataires de régler les sommes dues en exécution du contrat de bail, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la décision à intervenir ;

— condamner la SCI [Localité 12] Moscou à leur verser la somme de 5000,00 euros en réparation du préjudice moral subi,

— condamner la SCI [Localité 12] Moscou à verser à M. [A] [P] et Mme [W] [X] la somme de 2500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que par le mécanisme de la subrogation tel que défini par l’article 1346 du code civil, la SCI [Localité 12] Moscou est subrogée dans les droits et obligations du bailleur d’origine et ainsi soumise à la protection des locataires protégés qui s’applique de manière continue après la vente ;

Que c’est à la date d’échéance du contrat qu’il y a lieu de se placer pour apprécier l’âge du locataire et du bailleur et qu’à celle-ci M. [P] n’ayant perçu que des ressources annuelles de 19462,00 euros il doit être considéré comme un locataire vulnérable devant être protégé tandis que la SCI [Localité 12] Moscou devenue propriétaire et donc bailleur, ne peut se prévaloir de l’exception prévue à l’alinéa 2 de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ;

Que par ailleurs la SCI [Localité 12] Moscou ne bénéficie d’aucun motif légitime à vouloir précipiter le départ des locataires d’un logement acquis dans le cadre d’une opération de promotion immobilière et non pour des raisons de domiciliation familiale ;

Qu’en outre la demanderesse a directement créé son préjudice financier en refusant de transmettre son RIB pour le paiement des loyers et indemnités d’occupation pouvant être due et qu’elle ne justifie pas d’un autre préjudice si ce n’est par une attestation de complaisance d’un constructeur avec lequel elle doit être en relation d’affaires en sa qualité de marchand de bien ;

Que par contre M. [A] [P] et Mme [W] [X] sont bien fondés à solliciter l’indemnisation de leur préjudice moral au regard des nombreuses pressions, intimidations, insultes et menaces dont ils ont été l’objet de la part du gérant de la SCI [Localité 12] Moscou.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

L’article 15-II précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (…)

L’article 15-III dispose également que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; Le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 1346-4 précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce il résulte de l’acte de vente dressé par Me [U] [J], notaire à Lille que le 31 octobre 2024, M. [C] [E] et Mme [H] [E] née [S] ont vendu à la SCI [Localité 12] Moscou, à compter de ce même jour, le bien actuellement loué à M. [A] [P] et à Mme [W] [X] et dont le bail était résilié à effet de ce même 31 octobre 2024, en vertu du congé qui leur fut notifié le 26 avril 2024.

Cet acte notarié précise également que dès le transfert de propriété, l’acquéreur sera subrogé aux vendeurs dans tous les droits et obligations du contrat.

Il en ressort qu’à la date d’échéance du contrat de bail fixé au même 31 octobre 2024, la SCI [Localité 12] Moscou était tout à la fois devenue propriétaire de l’immeuble donné à bail et titulaire du contrat de bail, en qualité de bailleresse.

En conséquence M. [A] [P] est bien fondé à invoquer le bénéfice de la protection de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 en raison de son âge, pour être né le 29 janvier 1959, sans qu’il puisse lui être opposé l’âge du bailleur aux motifs, d’une part qu’à la date d’échéance du contrat de bail le bailleur était la SCI [Localité 12] Moscou et non plus M. [C] [E] et, d’autre part qu’à cette même date seuls ont été cédés à l’acquéreur tous les droits et obligations du contrat de vente, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du vendeur tels que ceux prévus à l’alinéa 2 de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989.

Il appartient ainsi à la SCI [Localité 12] Moscou d’offrir à M. [A] [P] et à Mme [W] [X] un logement correspondant à leurs besoins et à leur possibilités dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 lequel dispose que le local mis à la disposition des personnes évincées, (…) doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (…) et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités.

Il doit en outre être situé :

Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;

Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;

Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

En conséquence le tribunal ordonne la poursuite du contrat de bail, daté du 26 septembre 2029, entre la SCI [Localité 12] Moscou et M. [A] [P] et Mme [W] [X] jusqu’à ce qu’une solution de relogement adapté soit trouvée au bénéfice de ces derniers.

Sur les demandes en paiement de la SCI [Localité 12] Moscou

2.1 Sur le paiement de l’indemnité d’occupation et de ses modalités

Aux termes de l’article 1728 du code civil le locataire est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1104 du code civil rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et l’article 1342-2 du même code précise que le paiement doit être fait au créancier ou à la personne désignée pour le recevoir.

A ce titre le virement bancaire vaut paiement dès réception des fonds par le banquier du bénéficiaire qui les détient pour le compte de son client.

En l’espèce le bail étant poursuivi dans l’attente qu’il soit trouvé une solution de relogement aux locataires, ces derniers restent tenus au paiement d’un loyer dans les termes et pour le montant prévu au bail et non d’une indemnité d’occupation.

S’agissant des modalités de paiement du loyer le bail se limite à énoncer que le loyer sera payable au domicile du bailleur ou de la personne qu’il aura mandaté à cet effet.

Pour autant il est justifié par les défendeurs, sans que cela soit contesté par la SCI [Localité 12] Moscou, que les loyers étaient payés par virement bancaire avec le précédent propriétaire, tel que cela résulte du message électronique, versé aux débats, adressé par les défendeurs à leur nouveau bailleur, le 31 octobre 2024 à 18:16, soit le jour même de la cession de l’immeuble et du bail, sollicitant à ce titre le RIB du nouveau propriétaire.

Pour s’opposer à transmettre ce document bancaire la bailleresse invoque « une politique interne et des raisons de sécurité et de gestion » difficilement compréhensibles et guère étayées qui ne sont pas de nature à modifier unilatéralement les conditions d’exécution du contrat de bail avec le précédent bailleur.

En conséquence le tribunal valide la poursuite du paiement du loyer par virement bancaire et, pour ce faire, condamne la SCI [Localité 12] Moscou à remettre un RIB à M. [A] [P] et à Mme [W] [X], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification de la présente décision, pendant une durée d’un mois à l’issue de laquelle il sera à nouveau fait droit à la requête de la partie la plus diligente.

2.2 Sur les dommages et intérêts au titre des préjudices financier et moral du bailleur

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce M. [A] [P] et à Mme [W] [X] ont été jugés bien fondés à se maintenir dans les lieux de telle sorte qu’ils ont exécuté de bonne foi leurs obligations contractuelles allant jusqu’à consigner le montant de leurs loyers dont le paiement leur était refusé, sans motif légitime, valable ou sérieux par leur bailleur.

En conséquence la demande de réparation des préjudices financier et moral, à les supposer établis, de la SCI [Localité 12] Moscou est rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts des défendeurs

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce M. [A] [P] et à Mme [W] [X] justifient par la production des multiples mails et messages électroniques adressés par le représentant légal de la SCI [Localité 12] Moscou aux défendeurs que celui-ci a exercé à leur encontre des pressions aussi outrageantes qu’infondées, utilisant des termes désobligeants et menaçants de nature à déstabiliser les défendeurs dans leur conditions de vie.

Par ailleurs c’est de façon guère admissible que ce même représentant légal de la SCI [Localité 12] Moscou s’est cru autorisé à adresser à la presse, à des personnalités publiques, aux organismes sociaux et fiscaux des courriers mettant directement en cause M. [A] [P] et à Mme [W] [X], à propos d’un litige strictement privé et dans le seul but de discréditer des personnes lui résistant.

Ce comportement outrancier, qui traduit une volonté délibéré de nuire, en discréditant socialement et publiquement les défendeurs, a causé un préjudice moral conséquent à ces derniers justifiant qu’ils en soient indemnisés à hauteur de la somme de 5000,00 euros.

Sur les autres demandes

4.1 Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que la SCI [Localité 12] Moscou succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

4.2 Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité de condamner la SCI [Localité 12] Moscou à payer à M. [A] [P] et à Mme [W] [X] la somme de 2500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la SCI [Localité 12] Moscou à l’encontre de M. [A] [P] et de Mme [W] [X] ;

DECLARE mal fondée l’action de la SCI [Localité 12] Moscou à l’encontre de M. [A] [P] et de Mme [W] [X] ;

ORDONNE la poursuite du bail en date du 26 septembre 2009 portant sur l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10] jusqu’à ce qu’une solution de relogement adapté soit trouvée au bénéfice de M. [A] [P] et de Mme [W] [X] ;

CONDAMNE la SCI [Localité 12] Moscou à remettre un RIB à M. [A] [P] et à Mme [W] [X], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification de la présente décision, pendant une durée d’un mois à l’issue de laquelle il sera à nouveau fait droit à la requête de la partie la plus diligente ;

RESERVE la liquidation de l’astreinte à la présente juridiction ;

CONDAMNE la SCI [Localité 12] Moscou à payer à M. [A] [P] et à Mme [W] [X] la somme de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI [Localité 12] Moscou au dépens ;

CONDAMNE la SCI [Localité 12] Moscou à payer à M. [A] [P] et à Mme [W] [X] la somme de 2500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé et mis à disposition l 24 avril 2025.

La greffière, Le Juge,