TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00377 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JETK

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 16 Septembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[U] [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL THILL-MINICI-LEVIONNAIS & ASSOCIES – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [U] [X]

SELARL THILL-MINICI-LEVIONNAIS & ASSOCIES – 93

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – RCS PARIS 552 046 484

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Franck THILL de la SELARL THILL-MINICI-LEVIONNAIS & ASSOCIES, avocats au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substituée par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [U] [X]

née le 18 Septembre 1993 à

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Juin 2025

Date des débats : 24 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 16 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mai 2016, la SA d’HLM La Plaine Normande a donné à bail à Mme [U] [X] un emplacement de stationnement situé [Adresse 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 14,50 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 1,14 euros.

Suivant acte sous seing privé en date du 2 juin 2016, la SA d’HLM La Plaine Normande a donné à bail à Mme [U] [X] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 10] [Adresse 7] [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 318,03 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 43,56 euros.

La situation d’impayés de loyers et charges de la locataire a été signalée le 22 octobre 2024 à la CAF du Calvados, par lettre recommandée avec accusé de réception dont le récépissé a été signé le 28 octobre 2024.

Par acte extrajudiciaire du 30 octobre 2024, la SA CDC Habitat Social, venant aux droits de la SA d’HLM La Plaine Normande, a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 580,60 euros au titre des loyers et charges impayés du logement et de l’emplacement de stationnement au 30 septembre 2024, termes de septembre 2024 inclus, ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 23 janvier 2025, la SA CDC Habitat Social a fait assigner Mme [U] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– la condamner au paiement :

* de la somme de 1 150,06 euros représentant les loyers et charges impayés au 9 janvier 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte sui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés de l’assignation au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 200 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 24 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SA CDC Habitat Social, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 2 411,76 euros au 31 mai 2025.

Mme [U] [X], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient d’interpréter la demande tendant au constat de la « résiliation du contrat de location », au singulier, formulée dans le dispositif de l’assignation, comme une demande tendant au constat de la résiliation des deux baux, soit le bail d’habitation et le bail de place de stationnement, dès lors que ces deux contrats sont visés dans le corps de l’assignation, que le décompte produit est relatif aux deux contrats et que ces deux contrats sont visés par le commandement de payer, qui vise expressément les deux clauses résolutoires contenues dans les baux.

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement produit notamment aux débats :

– le contrat de bail d’habitation du 2 juin 2016 ;

– le contrat de bail de droit commun relatif au stationnement du 30 mai 2016 ;

– le commandement de payer du 30 octobre 2024, portant sur la somme en principal de 580,60 euros au titre des loyers et charges impayés du logement et du stationnement au 30 septembre 2024, termes de septembre 2024 inclus ;

– un décompte locatif portant sur le logement et le stationnement, arrêté au 20 juin 2025, portant sur la période du 1er février 2024 au 31 mai 2025, termes de mai 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2 411,76 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [U] [X] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, la somme de 785,35 euros, correspondant à 100,35 euros, 97,93 euros, 541,98 euros et 45,09 euros, mis au débit du compte locatif, respectivement les 21 novembre 2024, 3 février, 1er avril et 13 mai 2025, au motif « frais de contentieux », doit être retirée du calcul de la dette locative, étant rappelé que, le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés.

Dès lors, il ressort des débats que Mme [U] [X] est débitrice d’une somme s’élevant à 1 626,41 euros au titre des loyers et charges impayés du logement et du stationnement au 20 juin 2025, termes de mai 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [U] [X] sera condamnée à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 1 626,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du logement et du stationnement au 20 juin 2025, termes de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail à usage d’habitation :

En application de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail à usage d’habitation conclu entre les parties le 2 juin 2016, contient une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résilié de plein droit, notamment « pour défaut de présentation d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux ».

Un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours et rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, a été délivré à la locataire, par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude en date du 30 octobre 2024.

Ce commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs est demeuré infructueux au-delà d’un mois à compter de sa signification et également à la date du délibéré, la locataire ne produisant pas d’attestation d’assurance habitation en cours de validité à la date de délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation étaient réunies à la date du 30 novembre 2024, pour défaut d’assurance contre les risques locatifs et que, le bail d’habitation est définitivement résolu à cette date et que depuis, Mme [U] [X] est occupante sans droit ni titre des lieux litigieux.

Sur les conséquences de la résolution du bail à usage d’habitation :

Sur l’expulsion :

Mme [U] [X], occupante sans droit ni titre du logement à usage d’habitation depuis le 30 novembre 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupant sans droit ni titre du logement à usage d’habitation, Mme [U] [X] cause un préjudice à la SA CDC Habitat Social, venant aux droits de la SA d’HLM La Plaine Normande, qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail à usage d’habitation, à compter du 30 novembre 2024 (date de résolution du bail portant sur le logement), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande en résolution du contrat de location de l’emplacement de stationnement

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

D’après l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1229 du même code, la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le contrat de location de l’emplacement de stationnement stipule « A défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer et de ses accessoires ou à défaut d’exécution de l’une des clauses et conditions du présent engagement de location et un mois après une sommation de payer les sommes dues délivrée par huissier au domicile du preneur, y compris les frais et intérêts, restée infructueuse, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, l’expulsion ayant lieu sur simple ordonnance de référé sans autre formalité judiciaire et malgré toutes offres réelles ou consignations ultérieures. »

Dans son commandement de payer du 30 octobre 2024, le demandeur a accordé deux mois à la défenderesse pour s’acquitter de sa dette. Il ressort du décompte locatif produit qu’aucun paiement n’est intervenu postérieurement au commandement de payer. La défaillance de la défenderesse ne permet pas de remettre en cause ce décompte.

Ainsi, c’est à compter de l’issue de ce délai plus favorable que la clause résolutoire a été acquise, soit le 30 décembre 2024. Il conviendra de le constater. L’expulsion de Madame [U] [X] sera ainsi ordonnée selon les modalités prévues et dispositif.

Par ailleurs, une indemnité d’occupation, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, correspondant au montant du loyer, sera également accordée au demandeur à compter du début de cette occupation sans droit ni titre.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SA CDC Habitat Social ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers et charges par la locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, la SA CDC Habitat Social ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement de la locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [X], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris uniquement le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [U] [X] à payer à la SA CDC Habitat Social, venant aux droits de la SA d’HLM La Plaine Normande, la somme de 1 626,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, du logement et du stationnement, dus au 20 juin 2025, termes de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail à usage d’habitation conclu le 2 juin 2016 entre d’une part, la SA d’HLM La Plaine Normande à laquelle la SA CDC Habitat Social vient aux droits et d’autre part, Mme [U] [X] portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 10] [Adresse 6], à la date du 30 novembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [U] [X] est occupante sans droit ni titre du logement à usage d’habitation précité depuis le 30 novembre 2024 ;

CONSTATE la résolution du contrat de location d’un emplacement de stationnement situé [Adresse 11], par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [U] [X] est occupante sans droit ni titre de cet emplacement de stationnement depuis le 30 décembre 2024 ;

DIT que Mme [U] [X] devra libérer ledit logement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SA CDC Habitat Social, venant aux droits de la SA d’HLM La Plaine Normande, à faire expulser Mme [U] [X] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE Mme [U] [X] à payer à la SA CDC Habitat Social, venant aux droits de la SA d’HLM La Plaine Normande, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail à usage d’habitation, à compter du 30 novembre 2024 sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [U] [X] à payer à la SA CDC Habitat Social, venant aux droits de la SA d’HLM La Plaine Normande, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du contrat de location de l’emplacement de stationnement, à compter du 30 décembre 2024 sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que ces indemnités seront payables selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social, venant aux droits de la SA d’HLM La Plaine Normande, de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SA CDC Habitat Social ;

CONDAMNE Mme [U] [X] aux dépens de la présente instance, en ce compris uniquement le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,