TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florian CANDAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05898 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GPW

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 06 mars 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représentée par son syndic le cabinet KAIROS GESTION CONSEIL – [Adresse 4]

représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1869

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 06 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05898 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GPW

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [U] est propriétaire des lots n° 4 et 18 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division en date du 18 mai 2009, géré par le syndic KAIROS GESTION CONSEIL.

Il a été constaté que M. [I] [U] ne déférait pas aux appels provisionnels de charges qui lui étaient trimestriellement adressés.

Pour pallier les impayés, le syndicat des copropriétaires a procédé à des appels de fonds exceptionnels.

Le syndicat des copropriétaire [Adresse 1] (ci-après le SDC) a mis en demeure M. [I] [U], par LRAR du 23 février 2023, de régler la somme de 1703,10 € au titre des charges de copropriété dues à cette date, ce comprenant l’échéance du 2 ème trimestre 2022.

Par acte extrajudiciaire en date du 28 octobre 2024, Le syndicat des copropriétaire [Adresse 1] a assigné M. [I] [U] devant le Pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC demande au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner M. [I] [U] à lui payer la somme de 3584,41 € au titre des charges de copropriété dues au 4 octobre 2024, ce comprenant l’échéance du 4 ème trimestre 2024, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023,

— condamner M. [I] [U] à lui payer la somme de 286,62 € au titre des frais nécessaires,

— condamner M. [I] [U] à lui payer la somme de 1500 € au titre de sa résistance abusive,

— condamner M. [I] [U] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Florian CANDAN.

Outre le décompte de la créance alléguée, le SDC verse aux débats les délibérations votées en AG annuelle depuis 2022 validant les comptes de la copropriété et arrêtant son budget prévisionnel de l’année suivante.

A l’audience du 20 décembre 2024, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et rappelé qu’il s’agissait d’une troisième assignation.

Assigné à étude, M. [I] [U] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les appels de fonds

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC [Adresse 1] produit les pièces justifiant que M. [I] [U] est propriétaire des lots n° 4 et 18 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] correspondant à 61/1000 e des tantièmes . De fait, il est tenu au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle lors des années 2022 à 2024 sont produites (où M. [U] était systématiquement absent et non représenté) , devenues définitives selon attestations fournies aux débats, où le budget prévisionnel de l’année n+ 1 était approuvé.

Sur cette base, au titre de ces différentes années ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux du 01/10/2022 au 01/10/2024 incluant les soldes antérieurs. Le 1er appel de fonds 2025, présent sur le décompte le plus récent, ne doit pas être pris en compte puisqu’à la date de l’audience, cette créance n’était pas exigible à défaut d’indication contraire.

Le décompte le plus récent , arrêté au 18/12/2024, 4e appel de fonds 2024 compris, porte donc sur la somme de 3871,03 € hors frais d’assignation.

A défaut de demande de réactualisation par le SDC à l’audience concomitamment à la remise du décompte actualisé, il convient de considérer les sommes dans les limites de la demande de l’assignation, soit 3584,41 € au titre de son arriéré de charges de copropriété, 4e appel de fonds 2024 compris.

En l’espèce, les pièces attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur et dont M. [U], n’ayant pas jugé utile de le contester, ne justifie pas s’être libéré.

M. [U] sera donc condamné à verser la somme de 3584,41 € au titre de son arriéré de charges de copropriété, 4e appel de fonds 2024 compris, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 à concurrence de la somme réclamée dans la mise en demeure, soit 1703,10 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le SDC demande de condamner M. [I] [U] à lui payer la somme de 286,62 € au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance justifiée à l’encontre de M. [U].

Il ressort du décompte produit aux débats les sommes suivantes :

50 € de mise en demeure + 56,54 € de frais d’assignation + 180 € de mise en procédure par le syndic

+ 6,62 de LRAR du 12/09/24 = 293,16€ , soit, dans les limites de la demande, 286, 62€

M.[U] sera donc condamné à verser la somme de 286, 62€ au titre des frais.

Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré autant par la désorganisation de la trésorerie de la copropriété entraînant la nécessité pour le reste des copropriétaires d’avancer les sommes dues, dont il est la cause mécanique, que par l’antériorité de mauvais payeur de M. [U] remontant à 2022 et son silence obstiné à la procédure.

Il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à ce titre.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [U], partie succombante, sera condamnée aux dépens

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [U] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal évalue à la somme de 1000 euros au bénéfice du Syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne M. [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 3584,41 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété, 4e appel de fonds 2024 compris, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 à concurrence de la somme réclamée dans la mise en demeure, soit 1703,10 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Condamne M. [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du du [Adresse 1] la somme de 286,62 euros au titre des frais nécessaires,

Condamne M. [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du du [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de sa résistance abusive,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne M. [I] [U] aux entiers dépens ;

Condamne M. [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du du [Adresse 1] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Président