TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/04304 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VES

N° MINUTE :

3-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 26 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Mathilde BOCHE, avocat au barreau de BORDEAUX,

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Bourhane BOUREGHDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0737

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2025

Délibéré le 26 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 26 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04304 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2018, Madame [X] [Z] a pris à bail à Monsieur [C] [I] un appartement meublé situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1400 € et d’une provision sur charges de 50 € par mois.

Un dépôt de garantie de 2800 € a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux de sortie a été établi le 1er mars 2021.

Suivant décompte du 26 mai 2021, Monsieur [C] [I] a demandé à Madame [X] [Z] le règlement d’une somme complémentaire de 2071,88 € déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 mars 2024, Madame [X] [Z] a fait assigner Monsieur [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer :

—  2800 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, sous astreinte,

—  10080 € au titre de la majoration liée à la restitution tardive du dépôt de garantie d’avril 2021 à avril 2024,

—  500 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral,

—  1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 20 janvier 2025, elle sollicite la condamnation de Monsieur [C] [I] à lui payer :

—  2800 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, sous astreinte,

—  12880 € au titre de la majoration liée à la restitution tardive du dépôt de garantie d’avril 2021 à janvier 2025,

—  500 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral,

—  2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.et aux dépens,

Et elle demande que les demandes reconventionnelles en paiement du bailleur soient déclarées irrecevables ou rejetées.

En défense, Monsieur [C] [I] demande la condamnation de Madame [X] [Z] à lui payer :

—  2071 € au titre des sommes figurant au décompte de sortie excédant le montant du dépôt de garantie,

—  1400 € en réparation de la perte locative,

—  500 € en réparation de son préjudice moral,

—  1800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

Il est renvoyé aux conclusions écrites de Monsieur [C] [I] et Madame [X] [Z] soutenues oralement pour un exposé détaillé des moyens des parties.

La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur la prescription

Suivant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, il ressort des conclusions de Madame [X] [Z] en page 10 et de la formulation du dispositif de ses conclusions, auxquelles elle s’est référée à l’audience, que la prescription n’est opposée au bailleur qu’au titre de la demande formée au titre des réparations locatives demandées en raison d’un dégât des eaux ayant endommagé les lieux.

Il est relevé à cet égard que le dégât des eaux concerné n’est effectivement pas celui faisant l’objet du constat amiable du 22 octobre 2020 qui n’a occasionné, selon le courrier de l’assureur de Madame [X] [Z], aucun désordre dans le logement pris à bail, et il est rappelé qu’il incombe effectivement au locataire au-delà de la déclaration initiale de sinistre à l’assureur de remettre les lieux en l’état par l’intermédiaire de son assureur.

Cette demande d’indemnisation a été présentée par Monsieur [C] [I] à Madame [X] [Z] le 26 mai 2021 et excédait le montant du dépôt de garantie qu’il a par ailleurs retenu.

Or la demande n’a été formée en justice pour la première fois par Monsieur [C] [I] qu’après l’expiration d’un délai de 3 ans.

En conséquence, la demande relative aux réparations locatives est atteinte par la prescription triennale et doit être déclarée irrecevable.

II. Sur les charges récupérables et les factures d’électricité et d’internet

Suivant l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés, les charges locatives sont récupérées sous forme de provisions ou de manière forfaitaire.

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Suivant l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Une faute dans l’exécution du contrat engage la responsabilité contractuelle de son auteur s’il en résulte un préjudice sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

En l’espèce, Madame [X] [Z] soutient que la régularisation de charges opérée par Monsieur [C] [I] est fautive et justifie de lui restituer son dépôt de garantie et de rejeter toute demande en paiement complémentaire.

Les charges éventuellement dues doivent toutefois être réglées par celle-ci, une compensation pouvant être opérée si des dommages et intérêts sont par ailleurs alloués au titre d’une faute du bailleur dans la demande en paiement au titre des charges.

La demande de Madame [X] [Z] s’analyse donc comme une demande de dommages et intérêts du montant des sommes réclamées par Monsieur [C] [I] déduction faite de la demande de réparations locatives pour laquelle la prescription a été opposée et accueillie, soit la somme totale de 2800 + 2071 – 1184,77 = 3686,23 €.

En effet, aucune contestation n’est formée par Madame [X] [Z] sur les autres postes du décompte de sortie, les contestations de Madame [X] [Z] se limitant aux charges locatives, et aux factures d’électricité et internet.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une provision sur les charges locatives récupérables de 50 € était prévue, devant faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Le contrat indiquait à la suite que cette provision comprenait la consommation EDF et l’accès internet à régulariser une fois par an sur présentation des factures EDF et du fournisseur internet.

La consommation EDF et internet ne constitue pas en soi des charges locatives récupérables au sens de l’article 23 susvisé, et le coût de cette consommation incombe nécessairement au locataire, de sorte que la provision sur charges, malgré la rédaction du bail, ne pouvait en réalité s’appliquer légalement qu’aux charges récupérables (TOM et charges locatives récupérables visées par le décret du 26 août 1987).

De fait, les charges locatives récupérables demandées à Madame [X] [Z] après régularisation correspondent en l’occurrence à la provision appelée mensuellement.

Par ailleurs, le coût usuel d’un abonnement internet et d’une facture d’électricité mensuels excédait nécessairement la provision figurant au contrat qui ne pouvait couvrir du fait de son montant que les charges locatives.

Ainsi, la lecture du contrat permettait de savoir dès sa conclusion que les factures internet et d’électricité s’ajouteraient à la provision sur charges appelée et Madame [X] [Z] ne pouvait raisonnablement considérer qu’une provision de 50 € était de nature à couvrir tout à la fois les charges locatives récupérables d’un logement, et les factures internet et d’électricité.

De plus, s’agissant de la demande en paiement faite par le bailleur, Monsieur [C] [I] justifie d’une première demande fin 2019 à Madame [X] [Z] lui indiquant que la provision sur charges de 50 € par mois couvrait les charges locatives appelées trimestriellement et que s’y ajoutaient la somme de 365,82 € pour les factures internet et la somme de 1380,95 € pour les factures d’électricité.

Le 19 octobre 2020, Monsieur [C] [I] lui rappelait à nouveau par l’intermédiaire de l’agence gestionnaire que les factures d’électricité et internet étaient importantes et lui conseillait de souscrire ses propres contrats d’électricité et d’internet.

Ainsi, le montant élevé des sommes appelées en fin de bail au titre des charges locatives et des factures internet et d’électricité ne traduisent aucune faute de Monsieur [C] [I] dans l’exécution de bonne foi du contrat.

Madame [X] [Z] ne conteste pas le montant des sommes appelées au titre des charges locatives et des factures internet et d’électricité, lesquelles excèdent le montant du dépôt de garantie.

En conséquence, sa demande de restitution du dépôt de garantie est rejetée, de même par conséquent que la demande de majoration au titre du retard dans la restitution, et elle sera condamnée en outre à régler à Monsieur [C] [I] la somme complémentaire de 2071 – 1184,77 (correspondant aux réparations locatives) = 886,23 €.

III. Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [X] [Z]

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la demande principale de Madame [X] [Z] étant rejetée, sa demande de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral doit également être rejetée.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [C] [I]

Suivant l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, outre le fait que la vacance locative est en soi inhérente aux démarches nécessaires pour trouver un nouveau locataire lors du départ d’un locataire et à la nécessité de réaliser régulièrement des travaux d’entretien des lieux donnés à bail lors de chaque départ, Monsieur [C] [I] ne justifie pas d’une vacance locative lors du départ de Madame [X] [Z].

Par ailleurs, les difficultés inhérentes à la gestion locative ne caractérisent pas en soi de préjudice moral.

En conséquence, les demandes d’indemnisation de Monsieur [C] [I] sont rejetées.

V. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [X] [Z] partie perdante supportera les dépens de l’instance, sa demande au titre des frais irrépétibles étant par conséquent rejetée.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [X] [Z] à payer à Monsieur [C] [I] la somme de 1800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE la demande en paiement au titre des réparations locatives irrecevable,

DÉBOUTE Madame [X] [Z] de sa demande en restitution du dépôt de garantie et au titre de la majoration résultant du retard de restitution,

CONDAMNE Madame [X] [Z] à payer à Monsieur [C] [I] la somme de 886,23 €,

DÉBOUTE Madame [X] [Z] de sa demande de dommages et intérêts,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE Madame [X] [Z] à payer à Monsieur [C] [I] la somme de 1800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [Z] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE