TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01912 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FJ3V

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

19 décembre 2025

Madame [H] [Z]

Monsieur [W] [R]

c/

Monsieur [K] [V]

Madame [I] [U] épouse [V]

DEMANDEURS

Madame [H] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau D’AUBE

Monsieur [W] [R]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau D’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [U] épouse [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 octobre 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition. En présence de Madame [P] [L], auditrice de justice

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 19 décembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 2 octobre 2024, Mme [H] [Z] et M. [W] [R] ont donné à bail à M. [K] [V] et à Mme [I] [V] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 512 € et de 163 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés , Mme [H] [Z] et M. [W] [R] ont fait signifier le 16 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 20 mai 2025.

Par acte du 21 août 2025, Mme [H] [Z] et M. [W] [R] ont ensuite fait assigner M. [K] [V] et à Mme [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement du locataire.

A l’audience du 17 octobre 2025, Mme [H] [Z] et M. [W] [R], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et demande au tribunal à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En tout état de cause, Mme [H] [Z] et M. [W] [R] demandent au tribunal de :

ordonner l’expulsion de M. [K] [V] et à Mme [I] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

condamner solidairement M. [K] [V] et à Mme [I] [V] au paiement :

de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1358,36 € ;

d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

des dépens comprenant le coût du commandement de payer, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture.

Mme [H] [Z] et M. [W] [R] font valoir, au soutien de leurs demandes, que les causes du commandement de payer n’ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies. Il précise que le paiement des loyers courants a été repris ainsi que des versements en plus.

En réponse à la demande adverse, le bailleur accepte l’octroi de délais de paiement à condition que ces délais soient assortis de la clause de déchéance.

Mme [I] [V], comparaît en personne, demande au tribunal de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire par mensualités de 50 € en sus des loyers et des charges. Elle précise qu’elle a repris un travail en janvier dernier, qu’elle s’acquitte du montant du loyer plus une somme et qu’elle souhaite rester dans le logement. Elle indique que son mari a repris également un travail mais qu’il n’a pas été payé. .

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à domicile, le 21 août 2025, M. [K] [V] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6] par la voie électronique le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, Mme [H] [Z] et M. [W] [R] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable aux contrats signés depuis le 29 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail conclu le 2 octobre 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2025, pour la somme en principal de 1987,95 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 juin 2025.

Le contrat de bail est donc résilié au 30 juin 2025 et , M. [K] [V] et à Mme [I] [V] sont donc désormais occupants sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de, M. [K] [V] et à Mme [I] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Mme [H] [Z] et M. [W] [R], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de, M. [K] [V] et à Mme [I] [V].

2. Sur les demandes de condamnation au paiement :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [H] [Z] et M. [W] [R] produisent un décompte démontrant que M. [K] [V] et à Mme [I] [V] restent leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1358,36 € comprenant les loyers et charges impayés au 6 octobre 2025, l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

M. [K] [V] et à Mme [I] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 1358,36 €.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 que le juge peut octroyer des délais de paiement d’une durée maximale de trente-six mois au locataire à la double condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le juge statue à la demande du locataire, du bailleur ou d’office.

Le juge peut également suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais. Il ne peut statuer qu’à la demande du bailleur ou du locataire. En cas d’irrespect des modalités fixées par le juge, la clause résolutoire reprend son plein effet. Dans le cas contraire, elle est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience permettant à la locataire de s’acquitter de la dette sur la durée maximum de 36 mois, de la reprise du versement des loyers avant l’audience, M. [K] [V] et à Mme [I] [V] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront, à la demande des locataires, suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 30 juin 2025;

— que M. [K] [V] et à Mme [I] [V] deviennent occupants sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;

— que faute pour M. [K] [V] et à Mme [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que Mme [H] [Z] et M. [W] [R] soient autorisés, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de M. [K] [V] et à Mme [I] [V];

— qu’en cas de maintien dans les lieux, Mme [H] [Z] et M. [W] [R] soient en droit d’exiger des défendeurs le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [K] [V] et à Mme [I] [V], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [H] [Z] et M. [W] [R], M. [K] [V] et à Mme [I] [V] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 octobre 2024 entre Mme [H] [Z] et M. [W] [R] et M. [K] [V] et à Mme [I] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [V] et à Mme [I] [V] à verser à Mme [H] [Z] et M. [W] [R] la somme de 1358,36€ (MILLE TROIS CENT CINQUANTE HUIT EUROS ET TRENTE SIX CENTIMES) représentant les loyers et charges impayés incluant l’échéance du mois d’octobre 2025 ;

AUTORISE M. [K] [V] et à Mme [I] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 50 € chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [K] [V] et à Mme [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [H] [Z] et M. [W] [R] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que Mme [H] [Z] et M. [W] [R] soient autorisés, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de M. [K] [V] et à Mme [I] [V] ;

* que M. [K] [V] et à Mme [I] [V] soient condamnés solidairement à verser à Mme [H] [Z] et M. [W] [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [V] et à Mme [I] [V] à verser à Mme [H] [Z] et M. [W] [R] une somme de 300 (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [V] et à Mme [I] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,