TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Alexis EWBANK

M^e Jean-Elie DRAI

M^e Ophélie BERTRAND-DELAPORTE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Avner DOUKHAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10524 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KJ7

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 02 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LES GRANDS MONTETS,

[Adresse 2]

représentée par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Société KLEVERAGE SPRL,

[Adresse 3] (BELGIQUE) -

représentée par M^e Alexis EWBANK, avocat au barreau d’UNION EUROPEENNE,

Monsieur [N] [L] [R],

[Adresse 2]

représenté par M^e Jean-Elie DRAI, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [P] [R],

[Adresse 1] (BELGIQUE) -

représenté par M^e Alexis EWBANK, avocat au barreau d’UNION EUROPEENNE,

Madame [K] [O],

[Adresse 2]

représentée par M^e Ophélie BERTRAND-DELAPORTE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 juin 2025

Décision du 02 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10524 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KJ7

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Xavier REBOUL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Un bail a été conclu, le 22 juin 2018, à effet du 25 juin 2018, entre la SCI les Grands Montets (le bailleur), et M. [N] [R] (le preneur), pour la location d’un appartement, situé : [Adresse 2] à [Localité 4].

Vu l’assignation du 24 octobre 2024, délivrée à la demande de la SCI les Grands Montets à M. [N] [R], la société de droit belge Kleverage SPRL et M. [P] [R] dénoncée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, reçue le 12 novembre 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de :

— constater la résiliation du bail de locaux situés : [Adresse 2] à [Localité 4], conclu le 22 juin 2018, à effet du 25 juin 2018, par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 23 septembre 2024, d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

— prononcer l’expulsion de M. [N] [R] et celle de tous occupants de son chef,

— les condamner à payer la somme actualisée de 230 000 €, le 17 juin 2025 (juin 2025 inclus), outre une indemnité d’occupation mensuelle égale à 5500 € et 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

La SCI les Grands Montets maintient ses demandes et soutient que l’intervention volontaire de Mme [K] [O] est irrecevable ; elle sollicite 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société de droit belge Kleverage SPRL et M. [P] [R] contestent leur engagement de caution. Ils sollicitent chacun 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [O] intervient volontairement à l’instance.

M. [N] [R] et Mme [K] [O] soutiennent qu’il n’est pas possible de savoir quelle règle juridique s’applique au contrat de location ; ils reprochent au bailleur de ne pas avoir respecté les obligations contractuelles relatives à la jouissance paisible.

Ils indiquent avoir subi un préjudice de jouissance, au titre des dégâts des eaux et du dysfonctionnement du chauffage, pour lequel ils sollicitent une indemnisation à hauteur de 42 000 €, chacun.

Ils demandent au tribunal de surseoir à statuer, en raison d’une demande d’expertise devant être entendue le 1er juillet 2025.

Subsidiairement, M. [N] [R] sollicite des délais pour quitter les lieux.

Ils sollicitent la condamnation de la SCI les Grands Montets à leur payer 3000 € chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1/ Sur la demande de sursis à statuer ;

L’appréciation du juge du fond de l’opportunité de sursoir à statuer est souveraine. En l’espèce, s’agissant d’une action en acquisition de la clause résolutoire, pour un impayé de 230 000 €, la demande de sursis à statuer est rejetée.

2/ Sur les engagements de caution ;

La SCI les Grands Montets produit un document intitulé « acte de caution solidaire », daté du 22 juin 2018, sans que la pièce d’identité de M. [P] [R] ne soit jointe à l’acte de caution, de sorte ce qui n’est pas possible de confirmer l’identité, l’écriture ou la signature de la personne engagée, et donc la réalité de l’engagement de caution.

Pour ces raisons, il n’est pas engagé en tant que caution.

Un document intitulé « acte de cautionnement », non daté, stipule : " M. [N] [R] accepte de se porter caution solidaire de toute éventuelle loyer dû à la SCI les Grands Montets par la société Kleverage SPRL ".

Dans un préambule, il est fait mention d’une sous location de l’appartement à la société Kleverage SPRL ; ce document n’est pas un engagement de caution de la société Kleverage SPRL, comme garant de M. [N] [R].

La SCI les Grands Montets est déboutée des demandes formées contre la société de droit belge Kleverage SPRL et M. [P] [R].

3/ Sur les conséquences des dégâts des eaux et les autres troubles de jouissance ;

Mme [K] [O], compagne de M. [N] [R], est occupante légitime des lieux donnés à bail, mais ne dispose pas de lien contractuel avec la SCI les Grands Montets, qui est responsable des dommages éventuellement causés, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

L’intervention volontaire de Mme [K] [O] est recevable.

M. [N] [R] et Mme [K] [O] établissent l’existence de cinq dégâts des eaux, les 7 octobre 2019, 30 juillet 2021, 18 juin 2023, 11 octobre 2023 et 12 octobre 2023 (pièce n° 5 de M. [N] [R]), déclarés auprès de la compagnie d’assurance, la société AXA.

En revanche, ils ne disent mot sur leur indemnisation par ladite compagnie.

À défaut d’information sur l’indemnisation par la compagnie d’assurances, il est impossible au tribunal de déterminer s’il existe encore un préjudice, non réparé.

Ils invoquent aussi un préjudice de jouissance du fait du dysfonctionnement du chauffage. La seule attestation à laquelle est jointe la pièce d’identité de son titulaire (pièce n°16 de M. [N] [R]) indique : "… Par ailleurs, j’ai également pu constater qu’il faisait extrêmement froid en hiver dans l’appartement car le chauffage au sol ne fonctionnait pas… " (M. [M]), sans précision de date, ni de durée, ne permettant pas au tribunal d’apprécier l’éventuel préjudice subi.

L’attestation du fils de Mme [K] [O], qui habite les lieux avec sa mère et son beau-père, ne peut être retenue, en raison de son absence d’impartialité.

Enfin, ils prétendent également avoir été victimes de punaises de lit, mais sans le prouver, s’agissant de pures allégations.

Pour ces raisons, M. [N] [R] et Mme [K] [O] sont déboutés de leurs demandes d’indemnisation au titre du trouble de jouissance.

4/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire ;

Il convient de relever, s’agissant d’un bailleur social, que le demandeur a saisi au moins deux mois avant l’audience la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de ses locataires conformément aux prescriptions de l’article L. 353-15-1 du code de la construction et de l’habitation, cette dernière ayant réceptionné la notification le 26 septembre 2024.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, qui résulte tant du bail signé entre les parties le 22 juin 2018, à effet du 25 juin 2018, qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de cette obligation que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à M. [N] [R], le 23 septembre 2024, pour paiement de 175 000 €, qui vise cette clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai.

Il convient de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de M. [N] [R], des lieux situés : [Adresse 2] à [Localité 4], de le condamner, à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, mise à sa charge à compter du 24 novembre 2024, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien ou de toute personne de son chef, et la remise des clés.

II est produit un historique de compte arrêté à la date du 17 juin 2025 (juin 2025 inclus), qui fait apparaître une somme restant due de 230 000€, au paiement de laquelle il convient de condamner M. [N] [R] et Mme [K] [O], occupante légitime, mais sans solidarité, celle-ci ne se présumant pas.

5/ Sur les délais pour quitter les lieux ;

Les articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoient : « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. » et " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions… "

L’article L412-4 du même code ajoute : « La durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441- 2- 3 et L441- 2- 3 -1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

M. [N] [R] qui forme cette demande, a d’ores et déjà bénéficié d’un très long délai avant de quitter les lieux, n’étant pas parti avec sa compagne, le 24 novembre 2024, dans une situation où la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation atteint la somme exorbitante de 230 000 €, le 17 juin 2025 ; il ne justifie pas de raisons légitimes, qui justifieraient l’octroi d’un nouveau délai, prolongeant celui, dont il a d’ores et déjà profité. Il est débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux.

Ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

DÉBOUTE la SCI les Grands Montets des demandes formées contre la société de droit belge Kleverage SPRL et M. [P] [R] ;

DIT que l’intervention volontaire de Mme [K] [O] est recevable ;

DÉBOUTE M. [N] [R] et Mme [K] [O] de leurs demandes d’indemnisation au titre du trouble de jouissance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 22 juin 2018, à effet du 25 juin 2018, pour le logement situé : [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 24 novembre 2024, et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;

ORDONNE l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de M. [N] [R] et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, dont Mme [K] [O], deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [N] [R] et Mme [K] [O], à compter de la résiliation, au montant du loyer, majoré des charges et accessoires, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et les condamne à payer à la SCI les Grands Montets, cette indemnité à compter du 24 novembre 2024, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et la remise des clés ;

CONDAMNE M. [N] [R] et Mme [K] [O] à payer 230 000 € à la SCI les Grands Montets, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus le 17 juin 2025 (juin 2025 inclus) ;

DÉBOUTE M. [N] [R] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

DIT qu’il est équitable de laisser à la société de droit belge Kleverage SPRL et M. [P] [R], la charge de leurs frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [N] [R] et Mme [K] [O] à payer 3000 € à la SCI les Grands Montets, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [R] et Mme [K] [O] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le président