TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [Z] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04630 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZRW

N° MINUTE :

15

JUGEMENT

rendu le 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT -OPH, dont le siège social est sis Sis [Adresse 4]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 07 août 2023, [Localité 6] HABITAT – OPH a donné en location à Madame [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] outre une cave, [Localité 5], pour un loyer de 402,32 euros par mois.

Madame [F] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, [Localité 6] HABITAT – OPH lui a fait délivrer un commandement de payer le 21 novembre 2024 faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 3177,95 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail à compter du 21 janvier 2025 et prononcer la résiliation du bail à titre subsidiaire,

▸ ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [F] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre s’il échet,

▸ condamner Madame [F] à lui payer la somme de 6021,17 euros sauf à parfaire, représentant l’arriéré des loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure,

▸ condamner Madame [F] à lui payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation et jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés,

▸ condamner Madame [F] à lui verser une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais de commandement.

La dénonciation au préfet est intervenue le 28 avril 2025.

A l’audience du 12 septembre 2025, [Localité 6] HABITAT – OPH par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 8715,81 euros.

En défense, Madame [F] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière et sollicité des délais de paiement, proposant de rembourser la dette locative à hauteur de 100 euros par mois.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant l’octroi d’éventuels délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04630 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZRW

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 28 avril 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la CCAPEX le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 avril 2025.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 21 novembre 2024 et ce malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [F], locataire d’un logement situé [Adresse 2], porte 0331 outre une cave, [Localité 5] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 22 janvier 2025.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [F] restait devoir la somme de 8715,81 euros au titre des loyers et charges impayés au 08 septembre 2025.

Madame [F] ne conteste pas le montant de la dette locative à l’audience, mais il convient d’expurger ce montant des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Ainsi, au regard du décompte établi le 08 septembre 2025, Madame [F] sera condamnée à régler la somme de 8562,44 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte l’absence de reprise du paiement des loyers avant l’audience et l’opposition du bailleur concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire au regard de l’augmentation de la dette depuis la délivrance de l’assignation et du caractère récent du bail, pour dire n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire et à octroi de délais de paiement.

Madame [F] étant donc occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [F] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [F] à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [F] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 22 janvier 2025, du bail consenti par [Localité 6] HABITAT – OPH à Madame [F] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2], porte 0331 outre une cave, [Localité 5] ;

Ordonne en conséquence à Madame [F], devenu occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, [Localité 6] HABITAT – OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [F] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [F] à payer à [Localité 6] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne Madame [F] à payer à [Localité 6] HABITAT – OPH la somme de 8562,44 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Madame [F] à payer à [Localité 6] HABITAT – OPH une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [F] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 04 novembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.