TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 04/09/2025

à : – M^e G. BOUKIOUDI

— M^e S. MENDES-GIL

Copie exécutoire délivrée

le : 04/09/2025

à : – M^e G. BOUKIOUDI

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/05166 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76DC

N° de MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 4 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [S] [P], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Ghizlane BOUKIOUDI, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0283

Monsieur [O] [R], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Ghizlane BOUKIOUDI, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0283

Monsieur [K] [X], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Ghizlane BOUKIOUDI, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0283

Madame [F] [L], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Ghizlane BOUKIOUDI, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0283

Monsieur [Y] [D], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Ghizlane BOUKIOUDI, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0283

Monsieur [W] [A], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Ghizlane BOUKIOUDI, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0283

Madame [J] [Z], demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Ghizlane BOUKIOUDI, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0283

Décision du 04 septembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05166 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76DC

DEMANDEURS

Madame [E] [T] épouse [V], demeurant [Adresse 14]

représentée par M^e Ghizlane BOUKIOUDI, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0283

Madame [G] [M], demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Ghizlane BOUKIOUDI, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0283

DÉFENDEUR

L’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial [Localité 17] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Sébastien MENDES-GIL, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0173, substitué par M^e Tien LY, Avocat au Barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Clara SPITZ, Juge, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 4 septembre 2025 par Madame Clara SPITZ, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (É.P.I.C.) [Localité 17] HABITAT – OPH est propriétaire d’un ensemble immobilier dit résidence « [Adresse 15] » dans le [Localité 1], accessible par cinq entrées différentes situées :

— [Adresse 6],

— [Adresse 8],

— [Adresse 12],

— [Adresse 2],

— [Adresse 13].

Les entrées situées [Adresse 19] ont été fermées par l’É.P.I.C. [Localité 17] HABITAT – OPH à compter du 18 octobre 2023. Celle du [Adresse 9] a, néanmoins, été rouverte entre 6 h et 17 h à compter du 4 décembre 2023, puis entre 6 h et 19 h à compter du mois de janvier 2024.

Par mise en demeure du 26 février 2024, le conseil des locataires a exigé du bailleur la réouverture intégrale de l’ensemble des accès.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, M. [S] [P], M. [O] [R], M. [K] [X], Mme [F] [L], M. [Y] [D], M. [W] [A], Mme [J] [Z], Mme [E] [T] épouse [V] et Mme [G] [M] ont, ainsi, fait assigner l’É.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation sous astreinte de 500,00 euros par jour à compter de la présente ordonnance, à rouvrir les accès du [Adresse 4] du [Adresse 11],

— sa condamnation à verser à chacun des requérants la somme de 2.000,00 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— l’autorisation de suspendre le paiement de leur loyer à compter du 16 octobre 2023 jusqu’à la réouverture totale des accès,

— la condamnation de l’É.P.I.C. [Localité 17] HABITAT – OPH à leur verser 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Ils indiquent, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que la fermeture décidée unilatéralement par leur bailleur de deux des accès de la résidence, puis la réouverture partielle de l’un d’entre eux sous la pression des résidents, est constitutive d’un trouble manifestement illicite en ce qu’elle représente une contrainte physique pour certaines personnes vulnérables obligées de faire un détour pour rejoindre leur bâtiment, qu’elle génère des comportements dangereux de la part d’écoliers qui escaladent les murs de l’ensemble immobilier et qu’elle met en péril la sécurité des habitants qui se voient privés de l’un des accès – pompiers à la résidence qui n’en comptait que deux. Ils sollicitent, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’indemnisation du préjudice de jouissance qui en découle et font valoir le cas particulier de M. [W] [A], atteint de handicap à 80 %, qui a dû faire face à des temps de parcours allongés, alors qu’il pouvait être pallié autrement que par la fermeture de ces accès au trafic de stupéfiants invoqué par l’É.P.I.C. [Localité 17] HABITAT – OPH.

Lors de l’audience du 17 juin 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

L’É.P.I.C. [Localité 17] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il sollicite le rejet des demandes adverses et la condamnation des requérants à lui verser la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Il estime que les demandeurs échouent à démontrer l’existence d’un quelconque trouble manifestement illicite sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, puisque l’un des accès a été rouvert, de sorte que les locataires ne sont plus contraints de faire un si grand

détour, que, par ailleurs, la décision de fixer des horaires d’ouverture pour cet accès a été prise collectivement, en présence notamment des représentants des locataires, et qu’enfin, la fermeture de ces accès répondait à un impératif de sécurité que l’É.P.I.C. [Localité 17] HABITAT – OPH, en tant que bailleur, se doit d’assurer. Il indique, en outre, que les locataires n’ont nullement été privés de leur logement et qu’ainsi, l’autorisation de suspendre le règlement de leurs loyers ne peut prospérer.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de réouverture des accès sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

L’existence du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite doit être appréciée à la date à laquelle le juge statue.

L’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil (…).

Il s’ensuit que tout manquement du bailleur aux obligations sus-énoncées, établi avec l’évidence requise en référé, est susceptible de justifier la mise en œuvre des pouvoirs du juge des référés que ce soit au titre de la caractérisation d’un trouble manifestement illicite ou au titre de la violation d’une obligation de faire non sérieusement contestable.

En l’espèce, les requérants invoquent le trouble manifestement illicite résultant de la fermeture totale de deux accès à la résidence, puis de la

réouverture partielle de l’un d’entre eux, en ce qu’elle conduit à l’allongement de leur temps de parcours, contraint certains de leurs déplacements et génère des problèmes de sécurité.

S’il résulte des pièces versées au dossier que l’É.P.I.C. [Localité 17] HABITAT – OPH, pour des raisons de sécurité, a procédé à la fermeture des deux seuls accès situés au nord ouest de la résidence de plus de 3,8 hectares à compter du 18 octobre 2023 et qu’il en a informé les locataires deux jours avant, il est également établi et non contesté qu’il est revenu sur cette décision en décidant de la réouverture partielle de l’accès par le [Adresse 11], d’abord entre 6 h et 17 h du lundi au vendredi, puis entre 6 h et 19 h, suite à la demande adressée en ce sens par la confédération nationale du logement Amicale CONTENOT qui sollicitait l’ouverture entre 6 h et 20 h.

Il en résulte donc qu’à ce jour, le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé en ce qu’un accès reste possible du côté nord-ouest de la résidence, que les problèmes d’accessibilité et sécurité évoqués par les requérants n’ont plus lieu d’être, puisque les pompiers conservent leur accès à l’ensemble immobilier, que les habitants peuvent pénétrer dans la résidence par ce point de passage entre 6 h et 19 h, du lundi au vendredi, et que, si celui-ci demeure fermé le week-end, cette réouverture partielle répond, à une heure près, aux revendications exprimées par l’amicale des locataires le 23 octobre 2023 et qu’elle est le fruit d’une concertation avec l’ensemble des acteurs locaux, étant précisé que les requérants ne rapportent pas la preuve d’avoir eu des revendications différentes et que le courrier de M. [W] [A], du 17 novembre 2023, est antérieur à cette évolution.

En l’absence de tout autre élément de nature à établir la persistance du trouble allégué par les demandeurs, il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant les mesures de remise en état sollicitées sous astreinte pour le faire cesser, mais également sur la demande d’être autorisés à suspendre le paiement des loyers jusqu’à la réouverture de ces accès, devenue sans objet.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’il n’est pas de la compétence du juge des référés de trancher sur la responsabilité civile ou contractuelle d’une partie, il peut allouer une provision à valoir sur une indemnisation dans le cas d’un préjudice certain et non contestable.

Comme déjà mentionné, le bailleur est tenu, en vertu de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et il a déjà été jugé qu’il pouvait être tenu pour responsable du

trouble subi lorsqu’il prenait sa source dans les parties communes.

En l’espèce, les requérants demandent réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 2.000,00 euros chacun en réparation de leur préjudice de jouissance compte tenu des restrictions d’accès à leur logement auxquelles ils doivent faire face et des conséquences qu’elles ont sur leur quotidien.

Or, la responsabilité de leur bailleur ne saurait être engagée au-delà du 4 décembre 2023, date à laquelle l’un des deux accès de la [Adresse 20] à été rouvert partiellement conformément à l’accord collectif qui a été trouvé et remédiant, ainsi, à l’ensemble des troubles évoqués.

Concernant la période de temps qui s’est écoulée entre le 18 octobre 2023 et le 4 décembre 2023, il peut effectivement être retenu que l’É.P.I.C. [Localité 17] HABITAT – OPH a agi de manière non concertée et relativement brutale, même au regard des arguments avancés, en annonçant la fermeture desdits accès deux jours avant le caractère effectif de cette décision.

Néanmoins, seul M. [W] [A] rapporte la preuve du caractère incontestable du préjudice qu’il a effectivement subi pendant ce laps de temps, compte tenu de l’allongement du temps de parcours auquel il a dû faire face du fait de cette fermeture, alors qu’il justifie être en situation de handicap à plus de 80 %.

Par conséquent, M. [W] [A] se verra allouer une somme de 200,00 euros à titre de provision, à faire valoir sur le préjudice de jouissance subi entre le 18 octobre 2023 et le 4 décembre 2023, et non-lieu à référé sera prononcé concernant les demandes formées par les autres requérants.

Sur les demandes accessoires

L’É.P.IC. [Localité 17] HABITAT – OPH, partie perdante, sera condamné aux dépens, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera, également, condamné à verser à M. [W] [A] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties par le greffe :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de réouverture sous astreinte des accès de la résidence « [16] » situés au [Adresse 5] à [Localité 18], formée par M. [S] [P], M. [O] [R], M. [K] [X],

Mme [F] [L], M. [Y] [D], M. [W] [A], Mme [J] [Z], Mme [E] [T] épouse [V] et Mme [G] [M],

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation de suspendre le paiement des loyers formées par M. [S] [P], M. [O] [R], M. [K] [X], Mme [F] [L], M. [Y] [D], M. [W] [A], Mme [J] [Z], Mme [E] [T] épouse [V] et Mme [G] [M],

CONDAMNONS l’É.P.I.C. [Localité 17] HABITAT – OPH à verser à M. [W] [A] une provision de 200,00 euros à faire valoir sur son préjudice de jouissance,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance subi par M. [S] [P], M. [O] [R], M. [K] [X], Mme [F] [L], M. [Y] [D], M. [W] [A], Mme [J] [Z], Mme [E] [T] épouse [V] et Mme [G] [M],

CONDAMNONS l’É.P.I.C. [Localité 17] HABITAT – OPH à verser à M. [W] [A] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS l’É.P.I.C. [Localité 17] HABITAT-OPH aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux la protection,

Décision du 04 septembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05166 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76DC