TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 03 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 23/03719 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PK26

NAC : 50G

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

Maître Prune SCHIMMEL-BAUER de l’AARPI HERBIERE FRACHON & SCHIMMEL,

M^e René-Louis PETRELLI

Jugement Rendu le 03 Mars 2025

ENTRE :

La S.A.S. [Localité 8] [Localité 6],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Prune SCHIMMEL-BAUER de l’AARPI HERBIERE FRACHON & SCHIMMEL, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

La S.C.I. LES MOQUES TONNEAUX

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître René-Louis PETRELLI, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Clément MAZOYER, Vice-président, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

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Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 06 Janvier 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’audience de plaidoiries du 06 Janvier 2025 date à laquelle l’affaire a été clôturée et plaidée et mise en délibéré au 03 Mars 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 31 mai 1991, la SCI DES MOQUES TONNEAUX a consenti à la société SEF1 un bail à construction concernant l’édification d’un immeuble à usage d’hôtel de 86 chambres sur le terrain situé [Adresse 2] à ORMOY (91540), cadastré section ZA n°[Cadastre 4].

Suivant acte authentique du 13 décembre 2019, la société SCHE venant aux droits de la société SEF1 a cédé son fonds de commerce d’hôtellerie ainsi que son droit au bail à la SAS [Localité 8] [Localité 6].

Par acte authentique du 20 octobre 2021, la SCI DES MOQUES TONNEAUX a conféré à la SAS MENNECY AULNAY une promesse unilatérale de vente portant sur cet ensemble immobilier pour la somme de 500.000 euros sous conditions suspensives.

Après divers échanges entre les parties, la SAS [Localité 8] AULNAY a fait délivrer à la SCI DES MOQUES TONNEAUX, par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023, une sommation d’avoir à comparaître le 5 mai 2023 en l’office notarial PARIS OUEST.

Le 5 mai 2023, Maître [E] [T] a rédigé un procès-verbal de carence « par suite de la défaillance du vendeur qui a refusé de régulariser l’acte authentique de vente à la date arrêtée d’un commun accord entre les parties au 25 avril 2023 ».

La SAS [Localité 8] AULNAY a, par acte de commissaire de justice du 02 juin 2023, assigné la SCI DES MOQUES TONNEAUX devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de voir déclarer parfaite la vente aux clauses et conditions de la promesse de vente du 20 octobre 2021.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées en date du 23 septembre 2024, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SAS [Localité 8] [Localité 6] sollicite de voir débouter la société défenderesse de toutes ses demandes et de voir, par décision assortie de l’exécution provisoire :

— ordonner la publication du jugement à intervenir à la publicité foncière aux frais de la société [Localité 8] AULNAY dans un délai de trente jours à compter de la signification du jugement, ce dernier valant vente consentie par la SCI DES MOQUES TONNEAUX aux clauses et conditions de la promesse de vente du 20 octobre 2021 portant sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à ORMOY (91540), cadastré section ZA n°[Cadastre 4], en contrepartie du versement de la somme de 500.000 euros dans un délai de trente jours à compter de la signification du jugement entre les mains de Maître [V], notaire à Paris,

— déclarer nulle toute vente du bien immobilier au profit d’un tiers acquéreur,

— condamner la SCI DES MOQUES TONNEAUX à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la SCI DES MOQUES TONNEAUX à lui payer la somme de 25.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses demandes, la SAS [Localité 8] [Localité 6] fait valoir que :

— à l’issue de la durée de la promesse de vente, la SCI DES MOQUES TONNEAUX a refusé de régulariser l’acte de vente définitif alors que la condition suspensive relative à la réalisation de travaux prévue à ladite promesse de vente était remplie, que les deux parties avaient arrêté ensemble la date de rendez-vous de signature chez le notaire rédacteur et que les fonds nécessaires au paiement du prix de vente au bénéfice de cette dernière étaient disponibles,

— subsidiairement, elle justifie avoir notifié à la SCI DES MOQUES TONNEAUX la levée d’option auprès du notaire rédacteur et de la disponibilité des fonds,

— la SCI DES MOQUES TONNEAUX a fait preuve d’une particulière mauvaise foi et d’une résistance abusive en refusant de régulariser l’acte de vente sans aucun fondement juridique valable.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées en date du 6 novembre 2024, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCI DES MOQUES TONNEAUX sollicite de voir, par décision assortie de l’exécution provisoire :

— débouter la SAS [Localité 8] [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes,

— déclarer caduque la promesse de vente du 20 octobre 2021,

— condamner la SAS [Localité 8] [Localité 6] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre d’indemnité contractuelle d’immobilisation de son immeuble, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023, avec capitalisation annuelle sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la SAS [Localité 8] [Localité 6] à lui payer la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de sa défense, la SCI DES MOQUES TONNEAUX expose que :

— la SAS [Localité 8] [Localité 6] n’a pas justifié le 25 avril 2023 d’une levée d’option valable, ni du versement du prix entre les mains du notaire rédacteur ou d’une attestation bancaire de sa disponibilité, de telle sorte que, en application des stipulations contractuelles de la promesse authentique de vente du 20 octobre 2021, celle-ci est caduque depuis le 20 avril 2023 (expiration du délai de 18 mois),

— elle est légitime à solliciter son indemnisation par la SAS [Localité 8] [Localité 6] compte tenu de l’immobilisation du bien immobilier dans les termes de la promesse de vente prévoyant dans ce cas le versement d’une somme forfaitaire de 50.000 euros.

La clôture est intervenue le 06 janvier 2025.

L’affaire a été examinée à l’audience du 06 janvier 2025 et mise en délibéré au 03 mars 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes tendant à ce qu’il soit « donné acte » ou bien encore « dit et jugé » en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 04 du code de procédure civile.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur l’exécution forcée de la promesse de vente authentique du 20 octobre 2021

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1194 du même code ajoute que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Enfin, l’article 1213 du même code dispose que le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, par acte authentique du 20 octobre 2021 de Maître [B] [V], notaire associé de la société [Localité 9] OUEST NOTAIRES, la SCI DES MOQUES TONNEAUX a conféré à la SAS [Localité 8] AULNAY une promesse unilatérale de vente portant sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à ORMOY (91540), cadastré section ZA n°[Cadastre 4] moyennant le paiement de la somme de 500.000 euros.

En premier lieu, il convient de noter que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant au plus tard 18 mois à compter du 20 octobre 2021 (page 5), c’est-à-dire avant le 21 avril 2023.

Cependant, au regard des dispositions de l’article 1213 du code civil susmentionnées, il est constant qu’un contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration, même dans le cas où il a été stipulé à peine de caducité, le délai pouvant faire l’objet d’une prorogation amiable, expresse ou tacite.

Or, en l’occurrence, si la SCI DES MOQUES TONNEAUX soutient que la réitération n’est pas intervenue avant l’expiration du délai contractuel, il doit néanmoins être déduit du comportement des parties la volonté de proroger tacitement ledit délai jusqu’au 25 avril 2023.

En effet, il ressort expressément du courrier électronique, annexé au procès-verbal de carence dressé le 5 mai 2023 par Maître [E] [T], et adressé au notaire rédacteur le 18 avril 2023 par Maître [J] [H], en qualité de notaire de la SCI DES MOQUES TONNEAUX, que cette dernière a donné son accord au maintien du rendez-vous fixé le 25 avril 2023 en raison de l’annulation de celui prévu le 21 avril 2023.

En tout état de cause, il convient de relever que cette dernière fixation au 25 avril 2023 s’inscrit dans une succession d’échanges, fixations et annulations de rendez-vous, entre les parties et leurs notaires respectifs, a minima depuis le mois de février 2023, et notamment les 29 mars et 13 avril 2023, ainsi que le décrit Maître [B] [V], en qualité de notaire rédacteur de l’office [Localité 9] OUEST au sein du courrier électronique daté du 15 mai 2023.

En deuxième lieu, il ressort de cet acte l’existence d’une unique condition suspensive particulière tenant à la réalisation de travaux d’aménagement de l’hôtel par la SAS [Localité 8] [Localité 6] dans les conditions suivantes (pages 10 et 11) :

« Les parties se sont entendues :

*sur la nature des travaux à entreprendre sous la responsabilité et aux frais exclusifs du bénéficiaire détaillés dans un devis établi par le Cabinet MEDIACOM CONCEPT demeuré ci-annexé et auquel les parties ont convenu de se référer et qui ne pourra faire l’objet de modifications que d’un commun accord entre elles,

*sur le délai d’exécution desdits travaux qui devront impérativement être achevés avant la date de réitération des présentes par acte authentique,

*sur l’évènement qui constatera l’achèvement des travaux qui se traduira par le changement de l’enseigne sous laquelle l’hôtel est exploité et qui marquera le changement de standing de l’établissement (enseigne première classe ou équivalente) ».

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À cet égard, il y a lieu de noter que le rapport de vérification réglementaire après travaux de la société COREEX et la déclaration attestant de l’achèvement et la conformité des travaux sont tous deux datés du 24 avril 2023, c’est-à-dire avant le 25 avril 2023.

Au surplus, force est de constater que la société demanderesse produit aux débats une attestation établie le 15 juillet 2024 par Monsieur [G] [X], en qualité de directeur des ouvertures de la société Louvre Hotels Group, précisant que l’établissement hôtelier sis [Adresse 2] à ORMOY (91540) est exploité sous l’enseigne Première Classe et sous l’appellation commerciale « Première Classe Evry Sud – Mennecy » depuis le 27 mars 2023, ce que la SCI DES MOQUES TONNEAUX ne remet pas en cause.

Il s’ensuit que la SAS [Localité 8] [Localité 6] justifie avoir satisfait à ladite condition suspensive particulière, le changement d’enseigne intervenue officiellement le 27 mars 2023 constituant l’événement constatant l’achèvement des travaux conformément aux stipulations contractuelles susmentionnées.

En troisième lieu, l’acte authentique litigieux prévoit expressément en ses pages 5 et 6 que la réalisation de la promesse devra intervenir :

— Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes, à la provision sur frais d’actes de vente et de prêt éventuel, à l’éventuelle commission d’intermédiaire ;

— Soit par la levée de l’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus. Si la levée d’option a lieu alors que des conditions suspensives sont encore pendantes, elle n’impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volontaire contraire exprimée par le bénéficiaire. Cette levée d’option sera effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens ou toutes formes ; elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes, à la provision sur frais d’actes de vente et de prêt éventuel, à l’éventuelle commission d’intermédiaire.

À ce titre, il s’évince du relevé de compte de l’office notarial VH15 Notaires, intervenant en qualité de notaire de l’établissement bancaire La banque postale, qu’une somme de 500.000 euros a été créditée sur le compte bancaire de ce dernier le 24 avril 2023 sous la référence « Reçu de LA BANQUE POSTALE PRÊT [Localité 8] [Localité 6] ».

En d’autres termes, il doit être considéré que la SAS [Localité 8] [Localité 6] justifie avoir effectué les démarches nécessaires pour obtenir les fonds suffisants à la réalisation de la vente définitive du bien immobilier avant l’expiration du délai prévu à la promesse de vente, à savoir le 24 avril 2023, soit un jour avant le 25 avril 2023, date à laquelle ledit délai a été prorogé tacitement par les parties en raison des éléments sus développés.

En effet, le simple fait que le notaire de la banque ait attendu le 5 mai 2023 avant de procéder au versement des fonds sur le compte du notaire rédacteur ([Localité 9] OUEST Notaires) n’est pas opposable à la SAS [Localité 8] [Localité 6] et ne saurait être retenu à son encontre afin de caractériser son éventuelle défaillance, les fonds étant à cette date disponibles et en mesure d’être délivrés au notaire rédacteur et par suite à la société venderesse.

Dans ces conditions, contrairement aux revendications de la SCI DES MOQUES TONNEAUX, les deux parties s’étant accordées sur la fixation de la date du 25 avril 2023 pour la signature authentique de l’acte, et ce faisant sur la prorogation du délai de réitération de la promesse de vente, cette dernière ne peut être déclarée caduque dès lors que l’ensemble des conditions de réalisation de l’acte de vente étaient dûment réunies et que l’absence de réitération tient exclusivement au refus injustifié de la SCI DES MOQUES TONNEAUX de régulariser l’acte de vente à cette date.

En conséquence, il convient de dire parfaite la vente intervenue entre la SAS [Localité 8] AULNAY et la SCI DES MOQUES TONNEAUX aux clauses et conditions de la promesse de vente authentique du 20 octobre 2021 portant sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à ORMOY (91540), cadastré section ZA n°[Cadastre 4] et d’ordonner la publication du jugement à intervenir à la publicité foncière aux frais de la société [Localité 8] AULNAY dans un délai de trente jours à compter de la signification du jugement, ainsi que le versement de la somme de 500.000 euros dans un délai de trente jours à compter de la signification du jugement entre les mains de Maître [V], notaire à Paris. Il y a également lieu de déclarer nulle toute éventuelle vente du bien immobilier au profit d’un tiers acquéreur.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’exercice d’une action en justice et sa défense constituent en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutif d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l’occurrence, en l’absence de démonstration de tout élément de nature à caractériser un comportement fautif, voire l’intention de nuire de la SCI DES MOQUES TONNEAUX, ou bien encore un quelconque préjudice, il y a lieu de rejeter la demande émise par la SAS [Localité 8] AULNAY de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, la SCI DES MOQUES TONNEAUX sollicite son indemnisation par la SAS [Localité 8] AULNAY compte tenu de l’immobilisation du bien immobilier dans les termes de la promesse de vente prévoyant dans ce cas le versement d’une somme forfaitaire de 50.000 euros.

A cette fin, la SCI DES MOQUES TONNEAUX se prévaut de la clause contractuelle prévue en page 09 de la promesse de vente du 20 octobre 2021 en vertu de laquelle :

« De convention expresse entre les parties la somme de 50.000 euros est versée par le bénéficiaire, ce jour et sera affectée en nantissement, par le promettant au profit du bénéficiaire, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle de ce dernier (…)

c) elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués :

— d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées,

— d’avoir réalisé les travaux ci-après convenus avant l’expiration du délai de la promesse. ».

Or, dans la mesure où il a été jugé que la condition suspensive particulière tenant à la réalisation de travaux d’aménagement de l’hôtel a été satisfaite par la SAS [Localité 8] AULNAY et que l’absence de réitération tient exclusivement au refus injustifié de la SCI DES MOQUES TONNEAUX de régulariser l’acte de vente le 25 avril 2023, c’est-à-dire avant l’expiration du délai déterminé au titre de ladite promesse de vente et prorogé tacitement par les parties, la SCI DES MOQUES TONNEAUX sera nécessairement déboutée de sa demande reconventionnelle émise à ce titre ainsi que de ses demandes subséquentes.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI DES MOQUES TONNEAUX, succombant à l’instance, les dépens seront mis à sa charge.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SAS [Localité 8] [Localité 6] ayant exposé des frais non compris dans les dépens, à la suite de la présente procédure, l’équité commande de l’en indemniser. La SCI DES MOQUES TONNEAUX sera donc condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI DES MOQUES TONNEAUX, partie tenue aux dépens et qui succombe, ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Sa demande sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose par ailleurs que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, et au vu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

* * *

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

• DIT parfaite la vente intervenue entre la SAS [Localité 8] AULNAY et la SCI DES MOQUES TONNEAUX aux clauses et conditions de la promesse de vente authentique du 20 octobre 2021 portant sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à ORMOY (91540), lot de copropriété n°02, cadastré section ZA n°[Cadastre 4],

• ORDONNE la publication du jugement à intervenir à la publicité foncière aux frais de la SAS [Localité 8] [Localité 6] dans un délai de trente jours à compter de la signification du présent jugement ;

• ORDONNE le versement de la somme de 500.000 euros par la SAS [Localité 8] [Localité 6] dans un délai de trente jours à compter de la signification du présent jugement entre les mains de Maître [V], notaire à [Localité 9] ;

• DÉCLARE nulle toute éventuelle vente du bien immobilier au profit d’un tiers acquéreur ;

• DÉBOUTE la SAS [Localité 8] [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

• DÉBOUTE la SCI DES MOQUES TONNEAUX de sa demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

• CONDAMNE la SCI DES MOQUES TONNEAUX à payer à la SAS [Localité 8] AULNAY la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• DÉBOUTE la SCI DES MOQUES TONNEAUX de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• CONDAMNE la SCI DES MOQUES TONNEAUX aux entiers dépens ;

• DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le TROIS MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,