TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2025

à M^e Anne Cécile NAUDIN

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05881 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PLM

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [X]

née le 06 Janvier 1987, demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 20 mai 2022, la société GRAND DELTA HABITAT a donné à bail à Madame [M] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Déplorant des loyers impayés, le 16 juillet 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Madame [X] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme en principal de 2.542,73 euros visant la clause résolutoire.

Suivant assignation du 23 septembre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a attrait Madame [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, afin d’entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, la condamnation de la locataire à lui payer les sommes suivantes : une provision de 4.128,89 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2024, montant à parfaire à l’audience avec intérêts de droit, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, indexable et avec intérêts de droit aux dépens et frais de procédure comprenant coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières. L’affaire a été appelée le 28 novembre 2024 et plaidée.

A l’audience, représentée par son conseil, la société GRAND DELTA HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 5.685,05 euros au 13 novembre 2024.

Madame [M] [X] a comparu en personne pour demander des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La locataire n’a pas contesté la dette locative. Elle a confirmé ne pas avoir payé les derniers loyers courants avant l’audience. Elle a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement, être en arrêt maladie et percevoir 1300 euros d’indemnités journalières, avoir un enfant à charge.

Aucun diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 13 février 2025, prorogé au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société GRAND DELTA HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 4.5.1), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juillet 2024 pour la somme en principal de 2.542,73 euros au titre d’un arriéré locatif.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 septembre 2024 conformément à la clause signée entre les parties.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 2 octobre 2024, que Madame [X] reste devoir une somme de 5.685,05 euros.

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 152,02 euros correspondant à un loyer de stationnement qui n’est pas mentionné au bail et dont le montant n’est aucunement justifié au dossier, outre 32,72 euros de frais d’enquête sociale et de forfait SLL non justifiés (1102,85 euros).

En conséquence, le montant de la dette locative non sérieusement contestable s’élève à 4549,50 euros.

Madame [X] n’a pas contesté le principe et le montant de cette dette locative. Elle n’apporte aucune preuve de sa libération.

Elle sera donc condamnée à verser cette somme provisionnelle de 4549,50 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, à la SA GRAND DELTA HABITAT au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, Madame [X] confirme ne pas avoir repris le paiement des loyers courants. Elle ne peut donc bénéficier des délais de paiement dérogatoires ni d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [X] étant occupante sans droit ni titre depuis le 16 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été réglés si le bail s’était poursuivi, hors stationnement, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Madame [X] à son paiement.

Par ailleurs, concernant les délais de paiement de droit commun, Madame [X] n’établit pas être en situation de s’acquitter de la dette, d’un montant important, dans les délais légaux. Elle n’a effectué aucun versement depuis mai 2024, fait état d’une procédure de surendettement et d’un arrêt maladie en cours, enfin d’un enfant à charge.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [X] supportera les entiers dépens en ce compris les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

La demande au titre des mesures conservatoires, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

La SA GRAND DELTA HABITAT ne formule aucune demande chiffrée au titre des « frais d’instance », que l’équité, au vu de la position économique des parties exigerait en tout état de cause de rejeter.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2022, entre la société GRAND DELTA HABITAT et Madame [M] [X], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 3] sont réunies au 16 septembre 2024 ;

DEBOUTONS Madame [M] [X] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [X] de libérer l’appartement et ses accessoires, situés [Adresse 3] et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SA GRAND DELTA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [M] [X] à verser à SA GRAND DELTA HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges pour le logement, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 16 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, en deniers et quittance pour tenir compte des versements intervenus depuis ;

CONDAMNONS Madame [M] [X] à verser à SA GRAND DELTA HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 4.549,50 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [M] [X] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTONS la SA GRAND DELTA HABITAT du surplus de ses demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président