TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/03318

N° Portalis 352J-W-B7I-C4EA3

N° MINUTE : 9

Assignation du :

06 Mars 2024

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 18 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. VILLA PAOLINA

[Adresse 1]

[Localité 4]/ FRANCE

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0102

DEFENDEURS

Monsieur [O] [D] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [U] [J] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Jérôme MARTIN de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0158

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier

DEBATS

A l’audience du 23 janvier 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 février 2014, la SARL Villa Paolina a acquis de la société Carlini le droit au bail portant sur les locaux appartenant à M. [O] [W] et M. [U] [W] (ci-après « les consorts [W] »), situés au [Adresse 3], à l’angle du [Adresse 5]. A la suite de cette acquisition, les consorts [W] ont consenti à la société Villa Paolina un bail commercial d’une durée de dix années portant sur ces mêmes locaux, prenant effet le 1er mars 2014, moyennant un loyer de 78.000 euros par an en principal, porté à compter du 1er mars 2017 à la somme par an en principal de 90.000 euros, et à 102.000 euros par an à compter du 1er mars 2020, sous réserves des effets des réévaluations par l’indice ILC publié par l’INSEE.

Les locaux sont loués pour une activité de « Vente à emporter ou à consommer sur place de chocolats, pâtisseries, confiseries, viennoiseries, glaces et boissons sous toutes leurs formes. Salon de thé avec commerce de thé et de café sous toutes leurs formes, ainsi que vente de boissons alcoolisées. Activité de petite restauration, à la condition qu’elle ne nécessite pas d’installation d’évacuation des fumées ».

Par acte extrajudiciaire en date du 4 juillet 2023, les consorts [W] ont fait signifier à la société Villa Paolina un congé avec offre de renouvellement du bail à effet du 29 février 2024, aux charges et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel en principal de 126.000 euros.

Par acte extrajudiciaire en date des 6 et 7 mars 2024, la société Villa Paolina a fait assigner M. [U] et [O] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de juger que le bail renouvelé a une durée de 9 ans et de fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er mars 2024, à la somme de 75.000 euros par an.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 septembre 2024, les consorts [W] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de de :

« IN LIMINE LITIS :

— DECLARER INCOMPETENT le Tribunal judiciaire de Paris au profit du Juge des loyers commerciaux siégeant au sein de la 18 ème chambre, 2 ème section du Tribunal Judiciaire de Paris pour juger les prétentions de la société VILLA PAOLINA contenues dans son assignation du 6 mars 2024 ;

— DEBOUTER en conséquence la société VILLA PAOLINA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions telles que formalisées à l’encontre de Messieurs [U] et [O] [W] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— JUGER que les demandes de la société VILLA PAOLINA contenues dans son assignation du 6 mars 2024 sont irrecevables à défaut d’avoir été précédées d’un mémoire dans les formes prescrites par le Code de commerce ;

— DEBOUTER en conséquence la société VILLA PAOLINA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions telles que formalisées à l’encontre de Messieurs [U] et [O] [W] ;

— CONDAMNER la société VILLA PAOLINA à verser à Messieurs [U] et [O] [W] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens du présent incident.»

Par conclusions d’incident en réponse, notifiées par RPVA le 10 octobre 2024, la société Villa Paolina demande au juge de la mise en état de :

« DEBOUTER Messieurs [W] de toutes leurs demandes, fins et prétentions en jugeant la formation collégiale compétente pour fixer le loyer du bail renouvelé sans qu’il y ait lieu au préalable à signification d’un mémoire.

CONDAMNER Messieurs [W] solidairement au paiement de la somme de 2.000 € par application de l’article 700.

LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens de l’incident. »

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience d’incident du 23 janvier 2025 et mise en délibéré au 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

*

**

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence

Les consorts [W] exposent que le juge des loyers commerciaux a une compétence exclusive en application de l’article R. 145-23 du code de commerce pour connaître des contestations relatives aux loyers ; qu’il s’agit d’une compétence d’ordre public ; que la société preneuse cherche à présenter sa demande de fixation du loyer comme une demande accessoire alors qu’il s’agit de sa demande principale et que sa demande sur la durée du bail est une demande accessoire ; que le juge des loyers est compétent pour statuer sur des demandes accessoires à celle relative au loyer, qu’il peut donc trancher la question de la durée du bail ; que l’enjeu principal de la présente procédure réside dans la fixation du loyer renouvelé ; que la durée légale du bail est de 9 ans en application de l’article L. 145-12 du code de commerce et qu’il ne peut y être dérogé qu’en cas d’accord entre les parties, de sorte que cette durée s’applique de plein droit ; qu’il n’existe donc aucun litige sérieux sur la durée du bail et la seule prétention relative à la fixation du loyer doit être examinée par le juge des loyers commerciaux.

La société Villa Paolina soutient que sa demande principale porte sur la contestation du fait que les bailleurs puissent proposer un renouvellement pour une durée de 10 ans au regard des dispositions légales d’ordre public ; que cette question relève de la compétence du tribunal judiciaire et non du juge des loyers commerciaux, le tribunal pouvant être amené à statuer sur son droit à indemnité d’éviction si le renouvellement du bail pour 9 ans n’est pas retenu ; qu’à titre accessoire, le tribunal tient la compétence de statuer sur le montant du loyer renouvelé en application de l’article R. 145-23 du code de commerce ; que la procédure devant le tribunal a été rendue nécessaire par le refus des consorts [W] de répondre à la question relative à la durée du renouvellement.

Aux termes de l’article R. 145-23 du code de commerce, « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

En l’espèce, il résulte de l’assignation délivrée par la société Villa Paolina aux consorts [W] devant le tribunal judiciaire de Paris que sa demande vise à voir reconnaitre le principe du renouvellement du bail pour une durée de 9 ans et la fixation du loyer renouvelé. Il résulte de l’acte introductif d’instance que la société preneuse n’a pas obtenu l’accord des bailleurs sur la durée du bail en renouvellement, entrainant la saisine du tribunal judiciaire en lieu et place de celle du juge des loyers commerciaux.

Il ressort du congé délivré par les bailleurs en date du 4 juillet 2023 que, les bailleurs ont bien rappelé dans l’acte la durée du bail écoulé, à savoir 10 ans, et qu’ils ont proposé le renouvellement du bail avec pour seule modification du bail, le prix du loyer renouvelé. Il ne résulte de cet acte aucune proposition de modification de la durée du bail écoulé qui était de 10 années.

En outre, il ressort des pièces versées aux débats que le conseil de la société Villa Paolina a signifié à plusieurs reprises dans des courriers officiels adressés au conseil des consorts [W], sa position sur le fait que le renouvellement du bail ne pouvait se faire que pour une durée de 9 ans, sans que les bailleurs ne donnent leur accord sur cette durée différente de celle du bail écoulé.

Si les bailleurs ont soutenu à l’audience d’incident qu’ils étaient d’accord sur une durée du bail renouvelé de 9 ans, conformément à la durée légale, force est de constater que cette reconnaissance intervient postérieurement à l’introduction de l’instance et alors qu’ils ne justifient d’aucun acte de reconnaissance de cette durée avant l’audience d’incidents.

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [W], la durée du bail en renouvellement n’est pas une demande accessoire de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé. En l’absence d’accord des parties, cette demande ne relevait pas de la compétence du juge des loyers commerciaux dont la compétence exclusive est d’interprétation stricte.

Il résulte de ces éléments que, en l’absence d’accord des parties sur la durée du bail en renouvellement, c’est à bon droit que la société Villa Paolina a saisi le tribunal judiciaire et non le juge des loyers commerciaux.

En conséquence, l’exception d’incompétence soulevée par les consorts [W] sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification d’un mémoire préalable

Les consorts [W] font valoir que la procédure devant le juge des loyers commerciaux est une procédure spécifique « sur mémoire » dont le non-respect entraine l’irrecevabilité des demandes ; que la notification d’un mémoire préalable à la suite d’un congé avec offre de renouvellement est une formalité impérative pour la partie qui prend l’initiative de la procédure et que le juge des loyers ne peut être saisi avant le délai d’un mois suivant la notification du mémoire préalable, sans que cette irrégularité ne puisse être régularisée postérieurement à l’assignation ; que l’assignation délivrée sans mémoire préalable est nulle, ne peut interrompre le délai de prescription et rend l’action irrecevable ; que la demande de fixation du loyer de la Villa Paolina est donc irrecevable.

La société Villa Paolina soutient que l’obligation d’un mémoire préalable ne vaut que pour la procédure devant le juge des loyers commerciaux et non pour la procédure devant le tribunal saisi d’une demande de fixation à titre accessoire.

Si la procédure devant le juge des loyers commerciaux est une procédure spéciale sur mémoire, dont la recevabilité est conditionnée à la notification d’un mémoire préalable, la procédure devant le tribunal judiciaire est une procédure soumise aux règles de la procédure écrite dont la validité de l’assignation n’est pas conditionnée à la notification d’un mémoire préalable. Peu importe la présence d’une demande accessoire en fixation du loyer du bail renouvelé.

Compte tenu de la compétence du tribunal judiciaire sur les demandes formées par la société Villa Paolina, le défaut de mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé n’est pas une cause d’irrecevabilité de l’instance.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [W] sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les consorts [W] qui succombent à l’incident seront condamnés aux dépens de l’incident.

Partie succombante, les consorts [W] seront condamnés à payer à la société Villa Paolina la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre.

Il convient de renvoyer les parties à la mise en état dans les termes du dispositif.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par M. [O] [W] et M. [U] [W],

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [O] [W] et M. [U] [W],

Renvoie l’affaire à la mise en état du 22 mai 2025 à 11h30 pour conclusions au fond des consorts [W],

Condamne M. [O] [W] et M. [U] [W] à payer à la SARL Villa Paolina la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [O] [W] et M. [U] [W] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [W] et M. [U] [W] aux dépens de l’incident,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Faite et rendue à Paris le 18 Mars 2025.

Le Greffier La Juge de la mise en état

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES