TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Quentin PANFILI ; M^e Pierre ROBIN ;

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00826 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64FW

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 octobre 2025

DEMANDEURS

Madame [T] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Quentin PANFILI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0087

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Quentin PANFILI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0087

DÉFENDERESSE

Madame [E] [W] épouse [J], domiciliée : chez Le Cabinet ADMINISTRATION DE BIENS ET CONSEILS (AB CONSEILS), [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0622

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

Délibéré le 09 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 octobre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 09 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00826 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64FW

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 17 juillet 2020, Mme [E] [J] a loué à Mme [T] [N] [P] et M. [Z] [P] (ci-après les consorts [N] [P]) pour une durée de 3 ans renouvelable tacitement un logement de deux pièces de 42 m2 env. à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer de 1290 € + 74 e de provisions sur charges.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 17 juillet 2020, constatant l’existence d’une trace de dégât des eaux dans la cuisine de l’appartement provenant de l’appartement du dessus.

Au mois de mars 2023, un nouveau dégât des eaux a affecté la cuisine et la chambre, provenant d’une colonne d’eau.

Par courriel du 6 avril 2023, LES CONSORTS [N] [P] ont indiqué à leur bailleresse dormir avec de la moisissure dans une chambre humide.

Ils ont signalé par LRAR de mise en demeure du 7 octobre 2023 qu’ils avaient été contraints d’abandonner la chambre et d’installer un matelas dans le salon dès le mois de mars 2023, sollicitant une intervention, un remise de loyer et un dédommagement.

Par courriel du 13/11/2023, le gestionnaire ( Cabinet AB CONSEIL) a rétorqué en évoquant un défaut des joints de la douche.

Le 18 septembre 2023, ils ont fait établir un constat par commissaire de justice, lequel a identifié un certain nombre de stigmates, taches brunatres , moississures, fissure verticale.

Le 18 octobre 2023, Mme [E] [J] a fait établir son propre constat.

Une mise en demeure a été envoyée à la bailleresse le 16 janvier 2024.

Le 24 janvier 2024, le conseil de la bailleresse pointait un défaut d’entrtie lovatif des joints de la salle de bains et le 15 février 2024, lui annonçait un remboursement de sommes trop perçues du fait d’un non respect de l’encadrement des loyers.

Le 12 mars 2024, le conseil des locataires réclamait à ce titre une somme de 2453, 20 €.

LES CONSORTS [N] [P] ont donné congé et quitté l’appartement le 25 mars 2024 avec procès verbal contradictoire de sortie des lieux et restitution du dépôt de garantie.

***

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, LES CONSORTS [N] [P] a assigné Mme [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions récapitulatives en demande, elle réclame au visa de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-1 du code civil, de:

— condamner Mme [E] [J] au paiement d’une indemnité de 9411, 12 € au titre de l’indemnité de jouissance, et 369, 20 € au titre du procès verbal du

— condamner Mme [E] [J] au remboursement d’un trop perçu de loyers de 2453, 20 €,

— condamner Mme [E] [J] au paiement d’une somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’huissier.

LES CONSORTS [N] [P] relatent avoir été contraints de vivre dans un appartement en état d’insalubrité généralisée. Ils affirment que les désordres ont pris fin début 2024 grâce aux travaux de plomberie réalisés par le syndicat des copropriétaires et aux travaux de réfection des joints des fenêtres, lesquelles excèdent le champ des réparations locatives.

Ils demandent la somme de 3368, 09 € au titre des loyers réglés pour une chambre de 8m2 inoccupable de mars 2023 à mars 2024, ainsi que la somme de 6561, 19 € en raison des infiltrations généralisées, soit 10% du loyer de leur entrée dans les lieux jusqu’à leur départ (17 juillet 2020 – 25 mars 2024).

Ils démontrent avoir régularisé le 22/03/2023 une déclaration de sinistre auprès de leur assureur qui a missionné le cabinet ELEX lequel désignait les parties communes.

Ils affirment avoir été diligents pour permettre la résolution des désordres, peu important que les gestionnaire l’ait été également auprès de la copropriété concernant l’origine de la fuite en provenance des parties communes, les désordres n’étant par ailleurs pas sèrieusement contestés par la bailleresse.

S’agissant de la somme due au titre du trop perçu de loyers, ils indiquent que le loyer n’était pas conforme à l’article 140 de la loi du 23/11/2018 et aux arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence majorés et minorés pour la ville de [Localité 4] pendant la pèriode litigieuse soit un différentiel de 2453, 20 € dont la bailleresse reconnait la dette, moins une somme déjà restituée de 135, 04 € = 2318, 16 €, le chèque ayant été versé à la CARPA mais non encaissé.

***

Dans ses conclusions en réponse, Mme [E] [J], titulaire de l’aide juridictionnelle totale, demande :

— le débouté de la demande de dommages et intérêts des CONSORTS [N] [P] relativement au préjudice de jouissance,

— le débouté de la demande de dommages et intérêts des CONSORTS [N] [P] relativement au coût du constat d’huissier,

— le débouté de la demande de dommages et intérêts des CONSORTS [N] [P] relativement aux frais irrépétibles et aux dépens.

— condamner LES CONSORTS [N] [P] a lui payer la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens,

Mme [E] [J] indique que l’ état des lieux d’entrée contradictoire du 17 juillet 2020, fait état, outre de peintures défraichies, d’une trace d’ancien dégât des eaux dans la cuisine de l’appartement provenant de l’appartement du dessus sans qu’il ait été question pour le gestionnaire d’entreprendre des démarches pour mettre un terme à des infiltrations en cours, non relevées.

Ils contestent qu’il y ait eu déclaration du sinistre du 23 mars 2023.

Ils dénoncent le PV de constat adverse du 18 septembre 2023 comme orienté sur les traces de l’ancien sinistre et celui en cours et produisent un autre constat du 18 octobre 2023 qui ne comporte nulle trace d’insalubrité sinon les traces d’infiltrations affectant deux des quatre murs de la chambre, le plafond de l’entrée et la cuisine, probablement dus à des infiltrations en façade, un défaut d étanchéité des joints de la baignoire s’agissant du mur mitoyen de la salle de bains et pour le couloir une origine en partie commune.

Elle indique que son mandataire a été diligent dès octobre 2023 pour remédier au problème auprès du Syndicat des copropriétaires, les locataires ayant donné quittance des travaux mettant fin aux désordres par lettre du 12 mars 2024, alors qu’ils avaient précédemment du 18 septembre 2023 empêché l’accès aux lieux.

Elle note qu’aucune pièce relative à l’indemnisation du préjudice par l’assurance n’est produite et elle dénonce l’incohérence du calcul correspondant à sept mois de loyer, qui part de l’entrée dans les lieux, les désordres n’étant apparus qu’en mars 2023.

Elle approuve le calcul du trop perçu de loyers sur une base erronée de l’encadrement des loyers à [Localité 4] et déclare avoir procédé au règlement, la demande étant dès lors sans objet.

***

A l’audience du 28 mai 2025, le conseil de Mme [E] [J] s’est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 39.330 €. Il a rappelé que le locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant et il a maintenu ses demandes et son opposition à tout délai.

Le conseil des CONSORTS [N] [P] s’est référé à ses écritures.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande au titre du préjudice de jouissance et des frais de commissaire de justice

Les CONSORTS [N] [P] justifient leur trouble de jouissance en arguant de désordres d’humidité consécutifs à des dégâts des eaux dans la cuisine et la chambre depuis leur entrée dans les lieux le 17 juillet 2020 jusqu’ à leur départ le 25 mai 2025.

Il ressort des pièces versées aux débats que le jour de la signature du bail relatif au [Adresse 3] le 17 juillet 2020, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les locataires et la société AB CONSEIL, constatant un « DDE » au plafond de l’entrée, dans la cuisine. Les photos associées montrent des tâches brunâtres, qui semblent montrer une infiltration plutôt récente qu’ancienne, quoique sans auréoles. Les observations en page 8 n’en font même pas mention, si bien qu’il ne semble pas que les parties y aient attaché quelque importance. Un courriel de M. [P] en date du 6 avril 2023 évoque un expert venu il y a deux ans « pour les dégâts des eaux de la cuisine » qui avait déconseillé de faire des travaux à cause de l’humidité, sans plus de détail.

Ce courriel signale à la bailleresse des problèmes de plomberie provenant d’une colonne d’eau touchant manifestement tout l’immeuble : la chambre est humide et moisie, de nouveaux murs dans le couloir sont mouillés. Il s’agit sans doute du nouveau dégât des eaux de mars 2023 ayant affecté la cuisine et la chambre.

Les demandeurs rapportent la preuve d’avoir dument signalé ce sinistre à leur assurance le 22 /03/2023.

Le 18 septembre 2023, ils ont fait établir un constat (illustré) par commissaire de justice, lequel a identifié un certain nombre de stigmates d’infiltration en partie supèrieure sur le mur entre les toilettes et la cuisine : taches auréolées maronnâtres , écaillements de peinture, ; de même en allège de la fenêtre de cuisine et en partie supèrieure du mur, des traces intenses d’infiltrations et d’humidité avec cloques et tâches de moississures. Le plafond de la salle de bains présente des désordres identiques ; le mur gauche de la chambre et le coté gauche de la fenêtre présentent en partie infèrieure des traces intenses d’humidité avec des moisissures et auréoles.

Le propre constat établi le 18 octobre 2023 pour le compte de Mme [E] [J] ne diffère guère, qui relève également un phénomène de cloquage, taches et auréoles dans le couloir ainsi que des boursouflures du revêtement en fibre de verre sur les murs de la chambre.

Une LRAR de mise en demeure du 7 octobre 2023 des CONSORTS [N] [P] réitère une demande d’ intervention, un remise de loyer et un dédommagement.

Par courriel du 13/11/2023, réitéré par courrier du 24/01/2024, le Cabinet AB CONSEIL rétorque en évoquant un défaut d’entretien lié au remplacement des joints de la douche, outre une fuite non résolue sous l’évier.

Alors qu’un double constat venait d’être réalisé dévoilant une problématique d’ensemble et alors que des travaux venaient ou allaient être menées sur cette base, ma mauvaise foi ainsi témoignée ne manque pas d’interroger sur les protestations émises d’avoir mené auprès du Syndicat des copropriétaires les démarches nécessaires, puis qu’il semblait acquis au bailleur dès ce stade de ne pas reconnaitre l’origine réelle de l’humidité ; il interroge également le reproche fait aux demandeurs de ne pas avoir laissé l’accès à plusieurs reprises, sur la foi d’une seule lettre revenue non réclamée.

L’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 modifié notamment par la loi ELAN du 23 novembre 2018 impose au bailleur de remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon le même article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

(…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Il est de droit positif que même si le désordre affectant le local prend sa source dans une partie commune de la copropriété, le bailleur est tenu de pourvoir aux réparations d’entretien pour assurer une jouissance paisible du local, étant entendu qu’assurer toutes diligences auprès du syndic ne suffit pas.

En l’espèce, la défaillance du bailleur et/ ou de son gestionnaire étant ainsi démontrée, il apparait que si la problématique était déjà en germe lors de l’entrée dans les lieux, les locataires n’ont réagi, signifiant ainsi leur inconfort et donc leur dommage de jouissance, qu’à l’occasion du dégât des eaux du 19 /03/2023 sans se plaindre d’une insalubrité galopante jusqu’à cette date – du moins aucune pièce n’en atteste-elle.

Le sinistre constitue ainsi le point de départ du dommage, et ce, faute de démontrer jusqu’à quand l’humidité perdure avec son trouble de jouissance, jusqu’à l’accomplissement des travaux de plomberie qui signent la fin de l’inexécution du bailleur, soit jusqu’à la fin de l’année 2023 à défaut de date plus précises apportées aux débats (les devis de travaux étant datés du 02/11/2023 et du 28/11/2023)

La base de calcul du préjudice de jouissance (10% du loyer) doit être approuvée pour cette pèriode.

Rien ne démontrant l’inhabilitabilité totale de la chambre à défaut d’un avis autorisé et/ou d’une indication du taux d’humidité, il ne convient pas de la considérer comme totalement condamnée pendant la pèriode retenue. Toutefois, dans un souci de réajustement eu égard à la destination spécifique de cette pièce, la base de calcul du dommage issue de l’insalubrité sera appréciée sur l’ensemble de la surface louée, même si les infiltrations dites généralisées n’ont pas concerné toutes les pièces de l’appartement.

Soit, en partant de la valeur locative réelle (loyer de référence majoré) telle que corrigée par la bailleresse comme indiqué plus bas:

(1259, 78 x 10% x 12/31 = 48, 76 €) + (1259, 78 x 10% x 4 mois = 503, 91 €) + (1276, 35 x 10% x 5 mois = 638, 17 €)

= 1190, 76 € de préjudice de jouissance.

Mme [J] sera condamnée au paiemnt de cette somme.

Mme [J] sera également condamnée à rembourser aux demandeurs le coût du constat d’huissier en date du 18 septembre 2023 de 369, 20 € au titre du préjudice matèriel exposé pour soutenir leur cause, lequel ne sera dès lors pas inclus dans les frais irrépétibles.

II. Sur la demande en paiement du trop perçu de loyers :

L’article 140 de la loi du 23/11/2018 et des arrêtés préfectoraux fixent les loyers de référence majorés et minorés pour la ville de [Localité 4] pendant la pèriode litigieuse.

Les parties se sont entendues sur le trop perçu résultant d’une appréciation erronée du loyer de référence comme suit :

1290 € perçus vs 1222, 48 € du 01/04/2021 au 17/07/2021 (arrêté du 2020-06)

1295 € vs 1239,06 € de 01/08/2021 au 31/07/2022 (arrêté du 2021-06)

1342 € vs 1259, 78 € de 01/08/2022 au 31/07/2023 (arrêté du 2022-06)

1342 € vs 1276, 35 € du 01/08/2023 au 31/03/2024 (arrêté du 2023-05)

Soit un différentiel de 2453, 20 € dont la bailleresse reconnait la dette, dont il sera soustrait la somme déjà restituée de 135, 04 € = 2318, 16 €.

Bien que la chèque ait été déposé à la CARPA, la question restant pendante de sa provision impose de prononcer une condamnation à ce titre.

III. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner MME [E] [J], partie succombante, aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

En l’espèce, il y a lieu de condamner MME [E] [J] , tenue aux dépens, à payer aux CONSORTS [N] [P] la somme de 1800 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à Mme [T] [N] et M. [Z] [P] la somme de 1190, 76 € au titre de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à Mme [T] [N] et M. [Z] [P] la somme de 369, 20 € au titre des frais de constat d’huissier,

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à Mme [T] [N] et M. [Z] [P] la somme de 2318, 16 € au titre du différentiel de loyers,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE Mme [E] [J] aux dépens,

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à Mme [T] [N] et M. [Z] [P] la somme de somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT