TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03333 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIJ5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Janvier 2025

[B] [A]

C/

[C] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e JAMES-FOUCHER

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition initialement au 16 janvier 2025 prorogée au 23 janvier 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [B] [A], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître JAMES-FOUCHER Nicolas avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [C] [G], demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er mai 2018, Monsieur [B] [A] a donné à bail à Monsieur [C] [G] un appartement (n°31) assorti d’une cave (n°1) situés [Adresse 4] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 570 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 10 mai 2024, Monsieur [B] [A] a fait signifier à Monsieur [C] [G] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, Monsieur [B] [A] a ensuite fait assigner Monsieur [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et sans délai des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et la condamnation au paiement:

— de la somme de 17.060 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 620 euros correspondant au loyer et à la provision sur charge actuels de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— des entiers dépens du référé qui incluront les émoluments de recouvrement du commandement de payer du 10 mai 2024 pour un montant de 242 euros.

A l’audience du 22 novembre 2024, Monsieur [B] [A], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation sans actualisation du montant de sa demande en paiement.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 31 juillet 2024, Monsieur [C] [G] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 01 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er mai 2018 contient une clause résolutoire(page 3) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 10 mai 2024, pour la somme en principal de 15.200 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [C] [G] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juillet 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 11 juillet 2024 et Monsieur [C] [G] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il sera demandé à Monsieur [C] [G] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [B] [A] ne justifiant nullement de la mauvaise foi nécessaire à une expulsion immédiate et sans délai. L’expulsion de Monsieur[C] [G] sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [B] [A] produit un décompte du 31 juillet 2024 démontrant que Monsieur [C] [G] reste devoir la somme de 17.060 euros, mensualité de juillet 2024 comprise.

Monsieur [C] [G] non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 17.060 euros.

Monsieur [C] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 11 juillet 2024 au 31 juillet 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée à la somme de 620 euros, comme sollicité par le bailleur..

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [B] [A], Monsieur [C] [G] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2018 entre Monsieur [B] [A] et Monsieur [C] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°31) assorti de la cave (n°1) situés [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 11 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [B] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [G] à verser à Monsieur [B] [A] à titre provisionnel la somme de 17.060 euros (décompte arrêté au 31 juillet 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [G] à payer à Monsieur [B] [A] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 620 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [G] à verser à Monsieur [B] [A] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente