TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [P] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [G] [R]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04026 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ULR

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [E] [I]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [P] [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 02 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04026 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ULR

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 janvier 2022, à effet le même jour, [E] [I] a donné à bail non meublé à [P] [N] , un appartement situé au rez-de chaussée sur cour, [Adresse 3], moyennant un loyer de 410 euros, actuellement 450,38 euros, et une provision mensuelle pour charges intiale de 50 euros, réduite à 30 euros.

Un dépôt de garantie de 410 euros a été versé.

Par exploit en date du 12 avril 2024, [E] [I] a donné congé pour vente à [P] [N], à effet au 17 janvier 2025.

[P] [N] est restée dans les lieux, au-delà du terme du congé, et les a quittés le 31 mars 2025.

Par exploit en date du 3 mars 2025, [E] [I] a fait assigner [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, en validation du congé, expulsion sous astreinte, condamnations au paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages-intérêts, outre les demandes acessoires.

A l’audience du 7 octobre 2025, [E] [I] a sollicité du juge qu’il :

— valide le congé du 12 avril 2024, à effet au 17 janvier 2025,

— fixe l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer augmenté de la provision pour charges jusqu’à libération des lieux le 31 mars 2025,

— condamne [P] [N] au paiement de la somme de 5.000 euros, au titre des dommages intérêts pour le préjudice subi;

— condamne [P] [N] au paiement de la somme de 9.509,78 euros, toutes taxes comprises, au titre des dégradations locatives;

— condamne [P] [N] à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du congé pour vendre, de l’assignation et de la signification des conclusions n°1,

— rappelle l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, [E] [I] souligne que la locataire sortante s’est maintenue dans les lieux au-delà du terme du congé, lui causant un préjudice et qu’elle a restitué les lieux avec des dégradations.

[P] [N] n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à étude. Les conclusions d’actualisation ont été signifiées le 3 octobre 2025, à dernier domicile connu.

La présente décision, en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé et l’indemnité d’occupation

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, [E] [I] a fait délivrer à [P] [N], par exploit de commissaire de justice du 12 avril 2024, un congé pour vente, avec offre de préemption au prix de 105.500 euros, à terme le 17 janvier 2025.

Il convient de considérer que ces pièces établissent la volonté de vendre les lieux loués à [P] [N].

Au regard de ces éléments, il convient de déclarer le congé délivré par [E] [I], le 12 avril 2024, à [P] [N], valable.

Il convient de constater que le congé a donc régulièrement été délivré pour le 17 janvier 2025, date d’échéance du contrat de bail, en respectant le préavis légal de six mois.

Ainsi, [P] [N], qui s’est maintenue dans les lieux après le terme du bail, en est devenue occupante sans droit, ni titre, à compter du 18 janvier 2025.

Le maintien dans les lieux de [P] [N], malgré le congé, a crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupante d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [P] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer mensuel principal, soit la somme de 450,38 euros, outre la somme de 30 euros à titre de provision mensuelle sur charges, soit la somme mensuelle de 480,38 euros, à compter du 18 janvier 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux, le 31 mars 2025.

Sur la demande de dommages intérêts

[E] [I] sollicite des dommages pour le préjudice subi en raison de l’absence de restitution des lieux au terme du délai du congé, sans justifier du préjudice lié à ce retard, alors que l’indemnité d’occupation à laquelle [P] [N] est condamnée est destinée à compenser le maintien dans les lieux. En conséquence, il sera débouté de cette demande.

Sur la demande en paiement des dégradations locatives

L’article 7, a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

[E] [I] produit le bail, l’état des lieux d’entrée, indiquant que les lieux sont en état moyen le 18 janvier 2022, et l’état des lieux de sortie du 31 mars 2025, non contradictoire en raison du refus de [P] [N] d’y assister, indiquant que des éléments sont en état d’usage avancé, qu’il y a des fissures, des impacts, des trous de cheville, des tâches sur les murs, que les plinthes sont dégradées, que des éléments de la cuisine et de la salle de bain sont entartrés, bouchés, non nettoyés, que la porte de la salle de bain ne ferme pas et que certains éléments au sol sont cassés.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet certes de constater que les lieux sont restitués en moins bon état que l’état dans lequel ils ont été remis à la locataire entrante. Toutefois, ils étaient déjà en état d’usage en janvier 2022 et le devis produit aux débats constitue une remise à neuf globale des lieux, sans tenir compte de leur vétusté initiale, alors que le propriétaire bailleur aurait dû solliciter un devis pour la seule reprise des désordres constatés par rapport à l’état des lieux d’entrée. Il ne saurait faire supporter par la locataire sortante la remise à neuf des lieux loués alors qu’ils étaient vétustes à l’origine.

Dès lors, [E] [I] sera débouté de sa demande de condamnation de [P] [N] au paiement de la somme de 9.509,78 euros, toutes taxes comprises, au titre des dégradations locatives mais pourra conserver le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux pour la reprise des dégradations constatées.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[P] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation et de la signification des conclusions n°1, mais pas celui du congé pour vendre.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

[P] [N] sera condamnée à payer la somme de 300 euros à [E] [I] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

— Constate la validité du congé délivré par [E] [I] à [P] [N], le 12 avril 2024, à effet au 17 janvier 2025;

— Condamne [P] [N] à payer à [E] [I] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel actuel, soit la somme de 450,38 euros, majoré de la provision pour charges de 30 euros par mois, soit la somme mensuelle globale de 480,38 euros, à compter du 18 janvier 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés, le 31 mars 2025 ;

— Dit que le dépôt de garantie versé par [P] [N] à l’entrée dans les lieux sera conservé par [E] [I] pour la reprise des dégradations constatées à la sortie des lieux ;

— Déboute [E] [I] du surplus de ses demandes, notamment de condamnations de [P] [N] à lui payer les sommes de 5.000 euros au titre du préjudice subi et de 9.509,78 euros, toutes taxes comprises, au titre des dégradations locatives,

— Condamne [P] [N] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation et de la signification des conclusions n°1, mais pas celui du congé pour vendre ;

— Condamne [P] [N] à payer à [E] [I] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

La greffière La Juge des contentieux de la protection