N° RG 25/00212 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQWV

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire délivrée à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée à :

[F] [B], [L] [B]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [B],

comparant en personne

Monsieur [L] [B],

non comparant, ni représenté

demeurant tous deux 4 avenue de la paix – Logement n° 3 Batiment B – 28300 LEVES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

en présence d'[I] [Z], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Juin 2025 et mise en délibéré au 30 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN a consenti un bail d’habitation sur un appartement situé 4 avenue de la Paix, Bâtiment B, logement n°3, 28300 LEVES à Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 671,67 euros hors charges locatives.

Puis, par acte sous seing privé en date du 3 mars 2023, HABITAT EURELIEN a donné en location à Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] un garage situé 4 avenue de la Paix, garage n°9, bâtiment A à LEVES 28300, moyennant le paiement mensuel de la somme de 32,87 euros.

Les échéances de loyer du logement et du garage n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 25 octobre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 593,05 euros en principal.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] le 28 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, HABITAT EURELIEN a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le prononcé de la résiliation des deux contrats de location pour non-paiement du prix du bail aux termes convenus, l’expulsion de Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] du logement et du garage faute d’avoir quitté les lieux dans la huitaine du jugement à intervenir sous astreinte de 70€ par jour de retard, et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

5 437,74 euros pour l’arriéré de loyers et charges au 13 février 2025,Les mensualités échues du 1er février 2025 jusqu’au jour du jugement à intervenir,une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer courant et des charges du jour du jugement à intervenir au jour de la libération effective des lieux,600 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,les intérêts légaux (articles 1153 et 1907 du Code civil),les dépens, y compris le commandement par huissier des 25 octobre 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d’Eure-et-Loir le 10 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

HABITAT EURELIEN, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 8 592,81 euros, échéance de mai 2025 incluse. Il expose n’avoir aucun contact avec les locataires et précise qu’ils ne procèdent à aucun règlement.

Monsieur [L] [B], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté tandis que Monsieur [F] [B], régulièrement cité à étude, a comparu. Il expose avoir rencontré des problèmes sur trois chantiers amenant ainsi à des retards de salaire. Il précise notamment n’avoir perçu que des acomptes. Il indique que Monsieur [L] [B] n’est plus au domicile depuis un mois et demi et précise que ce dernier est agent funéraire.

Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de prononcé de la résiliation des deux contrats de location :

— Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Selon l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ».

En l’espèce, HABITAT EURELIEN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 24 juin 2025.

En outre, la caisse d’allocations familiales d’Eure et Loir a été avisée de la situation d’impayé de Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] le 27 septembre 2024. Par ailleurs, HABITAT EURELIEN justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Selon l’article 1728 2°du code civil et l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dans sa nouvelle rédaction dispose que la résolution peut émaner « soit de l’application d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». L’article 1227 du nouveau code civil rappelle que « la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice ».

En l’espèce, l’extrait de compte produit démontre que depuis le mois de mars 2023, Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] se trouvent régulièrement en impayés. En outre, il convient de noter que malgré l’apurement de leur dette en mai et juillet 2024, les locataires ont une nouvelle fois accumulé une dette locative qui ne cesse d’augmenter. Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats qu’ils n’ont réalisé aucun règlement depuis cette date.

Le paiement du loyer aux termes convenus étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement régulier des loyers et des charges depuis plusieurs années caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire à la date de la présente décision, soit le 30 septembre 2025.

L’expulsion de Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la résiliation du contrat de location relatif au garage :

En l’espèce, l’extrait de compte produit démontre que Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] n’ont pas réglé le loyer du garage depuis l’échéance du mois de juillet 2024 de sorte que ce défaut de paiement systématique des loyers depuis un an caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de location aux torts des locataires.

En outre, il convient de noter que, si le contrat de location du garage a été conclu le 3 mars 2023, les deux contrats de location ont été conclus entre les mêmes personnes et concernent un logement et un garage situés au même endroit. Le contrat de location du garage mentionne également dans un article intitulé « DUREE » que « à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance du loyer garage ou logement », HABITAT EURELIEN pourra retirer la location du garage.

Dès lors, le garage est un simple accessoire au bail d’habitation.

Le paiement du loyer aux termes convenus étant une obligation essentielle du contrat de location et le garage n’étant qu’un simple accessoire au contrat de bail, la résiliation du contrat de location du garage sera prononcée aux torts des locataires à la même date que le contrat de bail à savoir à la date de la présente décision.

L’expulsion de Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les contrats de location du logement et du garage sont résiliés au 30 septembre 2025.

En conséquence, Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] sont redevables envers HABITAT EURELIEN depuis cette date, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant du logement et du garage, majoré des charges et taxes applicables, comme si les contrats de location s’étaient poursuivis.

Cette indemnité sera due solidairement par les occupants jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, étant précisé que la solidarité a été expressément prévue dans le contrat de bail à l’article "CONDITIONS FINANCIERES DE LA LOCATION » et dans le contrat accessoire au logement dans l’article « PRIX ».

Sur la demande de condamnation sous astreinte :

En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en œuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente décision.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par HABITAT EURELIEN – contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte – que Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] restent devoir une somme de 8 446,70 euros (8 842,63 – 395,93 euros au titre des frais de procédure) au titre de l’arriéré de loyers et charges du logement et du garage dus selon décompte arrêté au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Il est à nouveau précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail et du contrat accessoire de location du garage et notamment des articles « CONDITIONS FINANCIERES DE LA LOCATION » et « PRIX ».

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] à payer à HABITAT EURELIEN la somme de 8 446,70 euros au titre des loyers et charges impayées pour le logement et le garage au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer du 25 octobre 2024.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge d’HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN recevable en son action ;

PRONONCE à la date du 30 septembre 2025 la résiliation judiciaire des contrats de location conclus les 10 février 2023 et 3 mars 2023 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN, Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] concernant un appartement à usage d’habitation situé 4 avenue de la Paix, Bâtiment B, logement n°3, 28300 LEVES et un garage situé 4 avenue de la Paix, garage n°9, bâtiment A à LEVES 28300 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés 4 avenue de la Paix, Bâtiment B, logement n°3, 28300 LEVES ainsi que le garage situé 4 avenue de la Paix, garage n°9, bâtiment A à LEVES 28300, et le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, HABITAT EURELIEN pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DEBOUTE HABITAT EURELIEN de sa demande de condamnation sous astreinte ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] à payer à HABITAT EURELIEN une indemnité d’occupation égale au montant du loyer du logement et du garage et des charges qui auraient été dus si les contrats de location s’étaient poursuivis ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due à compter du 30 septembre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] à payer à HABITAT EURELIEN, la somme de 8 446,70 euros (huit mille quatre cent quarante-six euros et soixante-dix cents) au titre des loyers et charges impayés pour le logement et le garage au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande d’HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 octobre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION