TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 24/03812 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BRK

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 10], représentée par son gérant Monsieur [R] [O]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Maître Charlotte HILDEBRAND de la SCP Société Civile Professionnelle d’avocats HUVELIN & associés, avocats postulant au barreau de PARIS, vestiaire #R0285, et par Maître Alexandre CUIGNACHE de la SELAS ILION, avocats plaidant au barreau de PARIS, vestiaire #C0566

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [S]

[Adresse 4]

[Localité 7]

S.A.S. [2], représentée par son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

Décision du 10 Décembre 2025

[Adresse 1]

N° RG 24/03812 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BRK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Présidente de formation,

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente

Assesseurs,

assistées de Madame Marion CHARRIER, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 05 Novembre 2025

tenue en audience publique

Madame Marjolaine GUIBERT a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée régularisé avec le concours d’un intermédiaire immobilier, la société [8], Mme [L] [N] et la SCI [Adresse 10] ont signé un acte dénommé Promesse de vente en vente à terme occupé pour un prix de 355 400 euros dont 125 000 euros étaient payables à la signature de l’acte de vente et le solde de 230 400 euros était payable par mensualités de 1 280 euros pendant une durée de 15 ans, la durée de la promesse étant fixée au 13 septembre 2013.

Maître [S], notaire de la SCI [9] saisi de la rédaction de l’acte de vente, a émis des réserves à l’encontre de l’acte projeté.

La vente immobilière n’a pas eu lieu.

Par actes des 24 et 25 juillet 2014, Mme [N] a assigné la SCI [Adresse 10] et la société [8] en paiement de l’indemnité d’immobilisation de 23 000 euros convenue dans la promesse et de dommages et intérêts.

Par jugement du 12 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a notamment ordonné le versement de la somme de 23 000 euros séquestrée entre les mains de Me [S] au titre de l’indemnité d’immobilisation à Mme [N] et a condamné la SCI [Adresse 10] à payer des dommages et intérêts.

La SCI [9] a interjeté appel de cette décision.

Par un arrêt du 27 juin 2019, la cour d’appel a partiellement infirmé le jugement mais a condamné la SCI [Adresse 10] à payer à Mme [N] le prix de l’indemnité d’immobilisation.

C’est dans ce contexte que la SCI [9] a assigné par acte extrajudiciaire du 4 mars 2024 M. [P] [S] et la SAS [2] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’engager leur responsabilité civile professionnelle et d’obtenir leur condamnation conjointe à lui payer la somme de 42 600,36 euros, outre les intérêts, à titre de dommages et intérêts, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle reproche à Me [S] d’avoir commis une erreur de droit en considérant l’objet de la promesse non déterminable et d’avoir refusé d’instrumenter l’acte de vente.

Elle soutient que la non levée de l’option est la conséquence directe des fautes commises par Me [S], alors que la SCI était décidée à finaliser la vente, de sorte que le lien de causalité est manifeste et le préjudice établi.

Pour quantifier son préjudice, elle expose avoir été définitivement condamnée par la cour d’appel à payer à Mme [N] les sommes de 23 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, outre la somme de 7 600,36 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2022 au titre des dépens, frais et intérêts. Elle ajoute avoir dû exposer des frais d’avocats s’élevant à 6 000 euros TTC pour les deux instances, soit un dommage total de 42 600,36 euros.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2024, M. [P] [S] et la SAS [2] demandent au tribunal de déclarer recevable et bien fondée la tierce opposition incidente formée contre l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 27 juin 2019, de débouter la SCI [Adresse 10] de ses demandes, de la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils contestent d’abord toute faute imputable au notaire et soulignent le fait que le notaire a en l’espèce parfaitement respecté son devoir d’information et de conseil en attirant l’attention de la SCI [9] sur les incohérences de la promesse de vente régularisée hors la présence de l’étude notariale (incohérence des termes et risque de remise en cause de l’acte de vente par les ayants droit de la venderesse).

Ils ajoutent ensuite que la SCI [Adresse 10] ne démontre pas le préjudice qu’elle allègue dès lors qu’elle n’établit pas avoir exécuté l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 27 juin 2019 dont ne sont produits ni les actes de signification ni le certificat de non pourvoi.

Ils soutiennent enfin que le lien de causalité n’est pas démontré dès lors que l’absence de levée d’option dans le délai n’est pas imputable au notaire, la SCI n’établissant pas avoir été en mesure de payer le prix convenu et ayant pu choisir toute autre étude notariale pour réitérer la vente. Ils estiment que le notaire ne saurait être tenu responsable des difficultés d’exécution d’une promesse dont il n’est pas le rédacteur et que la SCI aurait dû le cas échéant mettre en cause la responsabilité du rédacteur de ladite promesse, en l’espèce la société [8].

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, dans les conditions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024.

MOTIVATION

Sur la tierce opposition incidente

Aux termes des articles 582 à 588 du code de procédure civile, la tierce opposition n’est recevable en cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties au jugement attaqué que si toutes les parties sont appelées à l’instance.

Lorsque la tierce opposition est formée à titre incident, elle peut être portée devant la juridiction saisie du litige principal si celle-ci est d’un degré supérieur à celle qui a rendu le jugement, ou si, étant d’égal degré, aucune règle de compétence d’ordre public n’y fait obstacle. Dans les autres cas, la tierce opposition incidente est portée, par voie de demande principale, devant la juridiction qui a rendu le jugement.

En l’espèce, si M. [S] expose entendre former tierce opposition devant la juridiction de céans à l’encontre de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 27 juin 2019, cette demande doit être déclarée irrecevable dès lors qu’elle excède la compétence du tribunal judiciaire de Paris, lequel n’est pas d’un degré égal à celui d’une cour d’appel, et que Mme [N] n’a au surplus pas été attraite dans la cause.

Sur la responsabilité du notaire

— Sur la faute de M. [S]

Engage sa responsabilité civile sur le fondement de l’article 1240 du code civil le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de la mission qui lui est confiée, tant à raison de son obligation de diligence, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil, qui inclut celui d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus.

Le notaire est ainsi tenu d’informer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. Il doit à ce titre vérifier si toutes les conditions de fait nécessaires à la validité d’un acte sont réunies et doit ensuite s’assurer qu’aucune condition de droit ne fait défaut. Pour ce faire, il doit notamment vérifier l’existence des droits de ses clients afin de prévenir la survenue de toute irrégularité ou de l’inefficacité de l’acte.

Il appartient au notaire de rapporter la preuve qu’il a exécuté son devoir de conseil.

En l’espèce, il ressort des échanges versés aux débats que le notaire :

— a mis en garde son client, par note du 12 septembre 2013, sur les contradictions contenues dans la promesse de vente rédigée hors la présence de l’étude notariale et sur un risque de remise en cause de l’acte de vente par les éventuels ayants droit de la venderesse sur le fondement d’un vice du consentement au regard des modalités de paiement du prix de vente convenues entre les parties ;

— n’a pas proposé de solution alternative et a exposé refuser, par courrier du 23 octobre 2013, de participer à la rédaction de l’acte de vente réitératif compte tenu des risques dénoncés.

Aucune des parties ne verse aux débats la promesse de vente litigieuse.

Il ressort néanmoins des pièces produites que le conseil délivré était erroné, dès lors que :

— les termes de l’avant-contrat, partiellement cités par la cour d’appel dans son arrêt du 27 juin 2019, démontrent que l’objet était déterminable en ce qu’il s’agissait de vendre l’appartement de Mme [N] à la société [Adresse 10] avec paiement d’une partie du prix à la signature de l’acte authentique et du solde par des mensualités d’une durée de 15 années, avec maintien d’un droit d’usage et d’habitation de Mme [N] dans les lieux durant cette période. La cour d’appel relevant que le terme « nue-propriété » ne figurant qu’une seule fois dans le paragraphe consacré au prix de vente, le notaire aurait pu valablement instrumenter l’acte en s’assurant préalablement auprès des parties que cette erreur était purement matérielle et en la rectifiant dans l’acte authentique de vente ;

— aux termes de la note du Cridon dûment communiquée par le notaire de la venderesse à Me [S] le 5 décembre 2013, le prix tel que fixé par la promesse n’était pas vil, de sorte que le risque de contestation a posteriori de l’acte de vente par les ayants droit de Mme [N] n’était pas sérieux.

Par l’erreur de droit ainsi commise et le refus subséquent de prêter son concours à la rédaction de l’acte réitératif, M. [P] [S] a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle à l’encontre de la SCI [9].

— Sur le préjudice causé

Il revient à la SCI [Adresse 10] de démontrer que, en l’absence de faute de son notaire, elle aurait levé l’option et n’aurait ainsi pas été exposée aux condamnations en justice par la suite survenues au profit de Mme [N].

Pourtant, si la SCI affirme dans ses conclusions que, mieux conseillée par un notaire plus diligent, elle aurait nécessairement finalisé la vente, elle ne produit aucun document, afin de démontrer le lien de causalité entre le manquement reproché et le préjudice subi, justifiant de ce qu’elle disposait effectivement des fonds nécessaires au paiement du prix de vente.

Elle n’explique par ailleurs pas pour quelle raison elle n’a pas sollicité la réitération de l’acte par un autre notaire.

Elle ne produit pas plus, malgré la demande expresse de M. [S] et de la SAS [2], l’acte de signification de l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 12] le 27 juin 2019 ou le certificat de non pourvoi y afférent.

Dans ces conditions, la SCI [Adresse 10], qui ne justifie ni du lien de causalité entre l’erreur de droit commise par M. [S] et l’absence de levée de l’option ayant conduit aux condamnations litigieuses, ni d’un préjudice actuel et certain, doit être déboutée de ses demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [9] est condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il est équitable de condamner la SCI [Adresse 10] à payer à M. [P] [S] et à la SAS [2] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles.

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun motif ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DÉCLARE irrecevable la tierce opposition incidente formée par M. [P] [S] contre l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 12] le 27 juin 2019 ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI [9] aux dépens ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 10] à payer à M. [P] [S] et la SAS [2] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 11] le 10 Décembre 2025

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Cécile VITON