TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [E] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02812 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LKG

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 02 octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025020337 du 20/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 octobre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 02 octobre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02812 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LKG

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2022, la société ADOMA (anciennement SONACOTRA) a attribué par contrat de résidence service à M. [E] [Z] la jouissance d’une chambre n°A609, dans le foyer dont elle a la charge, sis [Adresse 1], et ce pour une durée de un mois renouvelable.

Lui reprochant la suroccupation de sa chambre, elle a notifié le 27 mai 2024 à son résident une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception visant la clause résolutoire insérée au contrat et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de mise en conformité dans le délai de 48 heures réceptionnée le 31 mai 2024.

Constatant par procès-verbal de commissaire de justice du 14 décembre 2024 que M. [E] [Z] n’avait pas mis fin à cette suroccupation, la société ADOMA a fait assigner en référé M. [E] [Z] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal juidiciaire de Paris aux fins d’entendre :

— constater le maintien dans les lieux du défendeur sans droit ni titre à la suite de la résiliation du contrat de résidence,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [E] [Z] à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation des lieux d’un montant égal à celui de la redevance mensuelle en vigueur, ainsi qu’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux

Le dossier a été renvoyé lors de l’audience du 22 mai 2025, une demande d’aude juridictionnelle ayant été sollicitée par le défendeur. À l’audience du 2 septembre 2025, la société ADOMA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition, qu’il résulte du procès-verbal du commissaire de justice que M. [E] [Z] a hébergé au moins cinq personnes en infraction avec ses engagements contractuels, que le juge des référés est compétent dès lors qu’il existe un trouble manifestement illicite, que la suroccupation porte atteinte aux règles de sécurité et contribue à détériorer le bâtiment qui n’a pas été conçu pour autant de personnes, que bien qu’averti, le résident n’a pas mis fin à la situation, que le respect des normes de sécurité ne constitue pas une atteinte disproportionné à son droit au respect de sa vie privée et familiale et qu’ainsi cela justifie une restriction au droit d’hébergement des résidents.

En défense, M. [E] [Z], représenté par son conseil, demande de dire que le juge des référés est incompétent pour connaître des demandes d’ADOMA, subsidiairement, la débouter de ses demandes et la condamner à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il soutient qu’il existe une contestation sérieuse de la demande de résiliation présentée par la sociétée ADOMA, celle-ci contrevenant à l’article 8.1 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales puisqu’il prive le résident de la possibilité d’avoir une vie privée et familiale faute de pouvoir héberger ses proches compte tenu du contexte exceptionnel dans lequel ses proches ont du fuir l’Afghanistan, et ce d’autant que les proches hébergés sont l’épouse et les enfants du résident.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation, un logement-foyer est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.

L’article L. 633-2 du même code dipose que toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit. Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat. Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur,

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré,

— cessation totale d’activité de l’établissement.

L’article 11 de la convention stipule que le gestionnaire peut résilier de plein droit le titre d’occupation notamment en cas d’inexécution par le résident de l’une de ses obligations, la résiliation produisant effet un mois après notification par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception

L’article 8 du contrat de résidence fait obligation au résident d’occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et n’en pas consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit et de n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions de l’article 9 du règlement intérieur.

L’article 9 du règlement intérieur prévoit que chaque résident, pour une période maximale de trois mois, a la faculté d’accueillir une personne de son choix, le gestionnaire en étant préalablement averti et informé notamment concernant les dates d’accueil.

Sur la compétence du juge des référés

M. [E] [Z] estime que les stipulations du contrat de résidence ainsi que de l’article 9 du règlement intérieur sont sérieusement contestables en ce qu’elles contreviennent aux dispositions de l’article 8.1 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales puisqu’elle prive le résident de pouvoir héberger ses proches dans un contexte de surcroit exceptionnel.

Sur la régularité du règlement intérieur

Le Tribunal relève que l’article 9 reprend les dispositions du code de la construction et de l’habitation qui interdit l’hébergement d’un tiers en dehors d’un cadre réglementaire, et notamment les dispositions du chapitre III du CCH articles L 633-1 à 5 et R 633-1 à 9, que l’hébergement d’un tiers n’est pas interdit mais est limité dans le temps et soumis à l’obligation d’en informer la société ADOMA, que cette règlementation se justifie par la spécificité des résidences sociales et aux impératifs de sécurité et santé publique auxquelles est soumise la résidence dans laquelle M. [E] [Z] dispose d’une chambre, que compte tenu de ces impératifs de santé et sécurité publique dont la limitation de la surrocupation a pour objet de faire cesser tout trouble manifeste à l’ordre publique, la demande de la société ADOMA ne porte pas une atteinte disproportionnée à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales relatif au droit au respect de la vie privée et familiale.

Ainsi, la société ADOMA a donc à bon droit saisi le juge des référés sur le fondement de l’article 849 du code de procédure civile dès lors qu’elle estime que la suroccupation de la chambre constitue un trouble manifestement illicite à l’ordre public.

L’incompétence du juge des référés soulevée par M. [E] [Z] sera rejetée.

Sur la résiliation du contrat

Il est donc établi que M. [E] [Z] a hébergé dans la chambre mise à sa disposition au moins cinq personnes, sans qu’il justifie en avoir informé préalablement ADOMA, que ces personnes ont elles-mêmes déclaré lors du constat de commissaire de justice établi le 14 décembre 2024 occuper cette chambre depuis février 2024 soit une durée supérieure à trois mois.

M. [E] [Z] n’a ainsi pas donné suite à la mise en demeure présentée le 31 mai 2024 de faire cesser sous 48 heures l’hébergement des tierce personnes dans la chambre mise à sa disposition, en violation de son obligation contractuelle.

En application de l’article 11 susvisé, la résiliation du contrat est acquise de plein droit un mois après la notification de la mise en demeure, soit le 30 juin 2024, ce que le tribunal constatera.

Sur l’expulsion

La partie défenderesse étant sans droit ni titre depuis cette dernière date, il convient d’ordonner l’expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation

Compte tenu du contrat antérieur, de la nature du bien mis à disposition et afin de préserver les intérêts d’ADOMA, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi.

L’occupant sans droit ni titre sera condamné à son paiement provisionnel jusqu’à la libération effective de la chambre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie requérante la totalité des sommes exposées par elle dans la présente instance. La somme de 300 euros lui sera allouée au titre des frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront à la charge de la partie défenderesse, en ce compris les frais de constat d’huissier de justice.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition par le greffe et rendue en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence,

CONSTATE la résiliation de contrat de résidence liant les parties le 30 juin 2024,

CONSTATE que depuis cette date, M. [E] [Z] se trouve occupant sans droit ni titre la chambre n°A609 du foyer géré par ADOMA et sis [Adresse 1],

A DÉFAUT de libération volontaire de la chambre, ordonne l’expulsion de M. [E] [Z] et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer à ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due si le contrat de résidence s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

RAPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer à ADOMA la somme de 300 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la présente instance, frais de constat d’huissier de justice inclus,

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité, au jour, an et mois susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE