Du 21 mars 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00380 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2PW

[B] [G]

C/

[T] [K]

— Expéditions délivrées à

M^e Adrien SOURZAC

— FE délivrée à

M^e Sonny SOL

Le 21/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [G]

né le 09 Février 1958 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Maître Adrien SOURZAC, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL AVITY

DEFENDERESSE :

Madame [T] [K]

[Adresse 5] [Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sonny SOL, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Février 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2022, Monsieur [B] [G] a donné à bail à Madame [T] [K] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 580€.

Par acte d’huissier du 19 octobre 2022, Monsieur [B] [G] a fait délivrer à Madame [T] [K] un commandement de payer la somme de 1.240€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte introductif d’instance en date du 15 février 2024, Monsieur [B] [G] a fait assigner Madame [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 avril 2024 aux fins de :

— Le déclarer recevable et bien fondé en son action,

Y faisant droit,

— Constater le jeu de la clause résolutoire du bail conclu avec Madame [T] [K] à compter du 20 décembre 2022,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Madame [T] [K] des lieux loués ainsi que de tout bien mobilier et tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [T] [K] à payer à Monsieur [B] [G],

— la somme provisionnelle de 6.379,63€ correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de décembre 2023, loyer de décembre 2023 inclus,

— la somme de 450€ correspondant au solde de dépôt de garantie qui n’a jamais été réglé par la locataire,

— la somme de 619,20€ mensuelle, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération totale et complète des lieux loués,

— La condamner à payer la somme de 1.500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner à supporter les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers signifié le 19 octobre 2022.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 26 avril 2024 a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties afin de permettre l’échange de conclusions et pièces et a finalement été évoquée à l’audience du 24 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [B] [G], représenté par son conseil, sollicite désormais de :

A titre principal,

— Débouter Madame [T] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, en ce comprises ses fins de non-recevoir, demandes d’échelonnement de sa dette et prétentions indemnitaires formulées à titre reconventionnel,

A titre subsidiaire sur la question de l’instance radiée RG 23/00877,

— Constater la demande de réinscription au rôle de l’instance RG 23/00877,

En conséquence,

— Prononcer la jonction de l’instance RG 23/00877 avec la présente instance RG 24/00380,

En tout état de cause

— Recevoir Monsieur [G] en son présent exploit introductif d’instance, l’y déclarer recevable et bien fondé et y faisant droit

— Constater et juger que par l’effet du commandement en date du 19 octobre 2022 resté infructueux, la clause résolutoire stipulée au bail signé le 1er mai 2022 est acquise depuis le 20 décembre 2022 et que Madame [T] [K] occupe sans droit ni titre depuis cette date les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 7]

Par voie de conséquence,

— Prononcer la résolution du contrat de bail à compter du 20 décembre 2022,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [T] [K] ainsi que celle de toute personne introduite par cette dernière dans les lieux, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique conformément aux dispositions de l’article L411-1 et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Fixer au montant actuel du loyer et des charges soit à la somme de 619,20€ l’indemnité d’occupation due mensuellement par Madame [T] [K] et ce à compter de la décision à intervenir jusqu’au complet délaissement des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêt de droit,

— Condamner Madame [T] [K] à payer à Monsieur [B] [G] la somme de 8.739,83€ au titre des loyers impayés, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité ou augmentée des termes postérieurs restés également impayés jusqu’à la date du jugement à intervenir majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022, date du commandement de payer précité ou augmentée des termes postérieurs restés également impayés jusqu’à la date du jugement à intervenir majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022, date du commandement de payer et ce en application de l’article 1231-6 du Code civil,

— Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil

— Débouter Madame [T] [K] de tout éventuelle demande de délai de grâce,

— Condamner Madame [T] [K] à payer à Monsieur [B] [G] la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner Madame [T] [K] au paiement de la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [T] [K] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 19 octobre 2022,

— Ordonner l’exécution provisoire.

Il soutient qu’il dispose d’un intérêt à agir contre Madame [K] de sorte qu’elle doit être déboutée de sa première fin de non-recevoir, qu’il était libre d’engager une nouvelle instance à son égard et ne se trouvait aucunement subordonné à reprendre la précédente instance en référé. Il précise que si l’existence parallèle de l’instance RG 23/00877 devait constituer un obstacle à la présente procédure, il sollicite à titre subsidiaire la réinscription de l’affaire au rôle de cette instance. Il soutient en outre que l’ensemble des griefs soulevés par Madame [K] ne sauraient sérieusement remettre en cause la validité du commandement de payer. Il précise qu’en actualisant le décompte total du commandement de payer suite à l’actualisation des versements réalisés par la CAF, le décompte de la dette de la défenderesse se porte à hauteur de 1.167,89€; que cette erreur sur le décompte ne constitue pas une cause de nullité du commandement de payer conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation. Il expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 8.539,83€ suivant décompte actualisé à la date du 18 novembre 2024. Il soutient que le juge des contentieux de la protection en référé est parfaitement compétent en l’absence de contestation sérieuse. Il soutient que Madame [K] est de mauvaise foi à soulever une exception d’inexécution, qu’il n’a pas été imposé la présence d’autres colocataires ; qu’elle était parfaitement informée dès son entrée dans les lieux de cette situation de colocation; qu’elle a fait le choix de signer le bail en toute connaissance de cause. Il soutient que les griefs de Madame [K] quant au paiement des factures d’électricité s’inscrivent en dehors du contentieux relatif à l’exécution du contrat de bail et au paiement des dettes locatives. Il allègue que l’évolution du montant du loyer à hauteur de 619,20€ à compter du mois de mai 2023 est bien fondée dès lors que la locataire a été dûment informée de cette révision du loyer. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement dès lors qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer et qu’elle n’est pas en capacité de régler sa dette locative.

Il sollicite le rejet de la demande indemnitaire de Madame [K] dès lors qu’elle était parfaitement informée de la présence d’autres locataires dans les lieux ; que la question du compteur électrique n’a jamais été évoquée antérieurement avec Madame [K]. Il réclame en revanche l’indemnisation de préjudices qu’il subit.

En défense, Madame [T] [K], représentée par son conseil, sollicite du juge saisi de :

A titre principal,

— Débouter Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes,

— Constater le défaut d’intérêt à agir de Monsieur [G] dans le cadre de l’instance enrôlée sous le n°RG 24/00380,

— Constater la nullité du commandement de payer, délivré à Madame [K] le 19 octobre 2022

En conséquence,

— Juger irrecevables les demandes de Monsieur [G] pour défaut d’intérêt à agir

A titre subsidiaire,

— Constater l’existence de contestations sérieuses aux demandes de Monsieur [G] et, de fait, l’absence de pouvoir du juge des référés pour apprécier le fond de ce litige

En conséquence,

— renvoyer le présent litige devant les juridictions du fond,

A titre infiniment subsidiaire,

— Autoriser Madame [K] à se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989,

En tout état de cause,

— Constater le caractère erroné du décompte présenté par Monsieur [G] et l’omission d’y intégrer le paiement de la somme de 1.118,06€ entre le moi du mai 2022 et décembre 2023 par Madame [K],

En conséquence,

— Soustraire au décompte produit par Monsieur [G] la somme de 1.118,60€,

— Condamner Monsieur [G] à verser à Madame [K] à titre provisionnel la somme de 6.400€ au titre du préjudice de jouissance subi, laquelle compensera la créance alléguée par Monsieur [G] si le tribunal devait la considérer fondée,

— Condamner Monsieur [G] à verser à Madame [K] la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [G] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sonny SOL sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle explique avoir connu quelques difficultés financières liées à la perte de son emploi ce qui a causé un retard dans le paiement de son loyer; qu’elle a cependant toujours souhaité payer. Elle argue du défaut d’intérêt à agir de Monsieur [G] expliquant que ce dernier l’a assigné une première fois et que par ordonnance du 27 octobre 2023, l’affaire a été radiée. Elle soutient que l’instance radiée n’est pas pour autant éteinte et doit afin de reprendre la procédure être réinscrite au rôle, qu’il n’y a pas lieu de réassigner les mêmes parties et d’introduire une seconde instance. Elle ajoute que le tribunal ne peut prononcer la jonction, la première procédure ayant été radiée, un nouveau numéro de rôle lui sera attribuée une fois celle-ci réinscrite en bonne et due forme. Elle soutient en outre que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul pour plusieurs raisons. Elle soutient à titre subsidiaire qu’il existe des contestations sérieuses de sorte que l’affaire doit être renvoyée devant le juge du fond. Elle avance en outre le non-respect des stipulations du contrat de bail et une exception d’inexécution. Elle allègue d’une part que le bail stipule la location d’un bien alors qu’il s’agit d’une colocation déguisée qu’elle est contrainte de vivre depuis le 1er mai 2022, qu’elle partage son appartement avec des personnes qu’elle ne connait pas et qui lui ont été imposées par son bailleur. Elle allègue qu’elle est contrainte de régler les factures d’électricité de tout l’appartement. Elle ajoute que le montant de la dette locative mentionnée dans l’assignation est erronée, qu’elle sollicite à titre infiniment subsidiaire une demande d’échelonnement de la dette. Elle réclame enfin à titre reconventionnel l’indemnisation de son préjudice.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Monsieur [G]

Aux termes de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre, l’article 32 du code précité prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En vertu de l’article 122 dudit Code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 383 du code de procédure civile, la radiation et le retrait du rôle sont des mesures d’administration judiciaire. A moins que la péremption de l’instance ne soit acquise, l’affaire est rétablie, en cas de radiation, sur justification de l’accomplissement des diligences dont le défaut avait entraîné celle-ci ou, en cas de retrait du rôle, à la demande de l’une des parties.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que Monsieur [G] a fait délivrer une première assignation devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé à Madame [K] le 21 avril 2023 aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail et obtenir son expulsion.

L’affaire appelée à l’audience du 27 octobre 2023 a été radiée du rôle suivant ordonnance de référé en date du 27 octobre 2023 en raison du défaut de diligence du demandeur.

Monsieur [G] a de nouveau fait assigner Madame [K] par acte introductif d’instance en date du 15 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail et d’obtenir son expulsion.

Il est ainsi constant qu’une première instance née par assignation du 21 avril 2023 a donné lieu à l’ordonnance de radiation du 27 octobre 2023 et qu’une deuxième instance née par assignation du 15 février 2024 a été engagée par Monsieur [G].

Il y a lieu de rappeler que la radiation est une simple mesure d’administration judiciaire qui laisse persister l’instance.

En premier lieu, aucune péremption de la première instance n’imposait à Monsieur [G] d’assigner de nouveau Madame [K] puisque la radiation a été prononcée le 27 octobre 2023 et que Monsieur [G] a fait assigner Madame [K] moins de 4 mois après la radiation.

En outre, si Monsieur [G] soutient que les demandes formulées dans l’assignation ayant introduit l’instance radiée n’étaient pas similaires à celles formulées dans la présente instance, il convient de souligner au contraire que ses demandes principales sont toujours le constat de la résiliation de plein droit du bail, l’expulsion de Madame [K] et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Il est constant qu’il y a dans le cadre des deux assignations délivrées à Madame [K] les 21 avril 2023 et 15 février 2024, identité des parties et identité d’objet. L’ajout de prétentions indemnitaires formulées par Monsieur [G] à titre de dommages et intérêts ne peuvent s’analyser qu’en des demandes additionnelles. Ce d’autant que la demande formulée désormais au titre de dommages et intérêts relative à l’indemnisation de ses préjudices est explicitement liée à l’absence de libération des lieux par Madame [K].

Par ailleurs, il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [G] émise à titre subsidiaire de voir constater la réinscription de l’affaire au rôle de l’instance n°RG 23/00877 dès lors qu’il n’appartient pas au juge de procéder à une telle diligence. Une réinscription au rôle suppose de prendre attache avec le greffe lequel procède à une réinscription de l’affaire appelée à une nouvelle audience étant précisé que cette réinscription de l’affaire engendre un nouveau numéro de RG. La demande de réinscription au rôle de l’instance RG n°23/00877 sera par conséquent rejetée.

Au vu des développements ci-avant, la demande de jonction de l’instance radiée avec la présente instance sera tout naturellement rejetée.

Par conséquent, Monsieur [G] sera déclaré irrecevable en son action.

Les autres demandes des parties deviennent dès lors sans objet.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [G].

Condamné aux dépens, Monsieur [G] sera débouté de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [G] à verser à Madame [K] la somme de 100€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DECLARONS Monsieur [B] [G] irrecevable en ses demandes ;

CONSTATONS que le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties deviennent sans objet,

CONDAMNONS Monsieur [B] [G] à payer à Madame [T] [K] une indemnité de 100€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [G] aux dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION