1ère chambre civile

[Z] [J] épouse [K]

, [E] [J]

, [G] [J]

c/

[P] [I]

, [Y] [J]

copies et grosses délivrées

le

à M^e PAMBO

à M^e GALET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/03596 – N° Portalis DBZ2-W-B7H-H6N5

Minute: /2024

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2024

DEMANDEURS

Madame [Z] [J] épouse [K]

née le 23 Juillet 1976 à Seclin (NORD), demeurant 5 Rue de l’Edit de Nantes – 62800 LIEVIN

représentée par M^e Jean-françois PAMBO, avocat au barreau de BETHUNE

Monsieur [E] [J]

né le 09 Août 1980 à Bois Bernard (PAS-DE-CALAIS), demeurant 24 Rue du Llevant – 66300 FOURQUES

représenté par M^e Jean-françois PAMBO, avocat au barreau de BETHUNE

Monsieur [G] [J]

né le 10 Octobre 1983 à Bois Bernard (PAS-DE-CALAIS), demeurant 4 Rue d’Angres – 62670 MAZINGARBE

représenté par M^e Jean-françois PAMBO, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Madame [P] [I]

née le 20 Août 1950 à MAZINGARBE (PAS-DE-CALAIS), demeurant 112 Route Nationale – 62290 NOEUX LES MINES

représentée par M^e Alicia GALET, avocat au barreau de BETHUNE

Monsieur [Y] [J]

né le 23 Octobre 1950 à OSTRICOURT (NORD), demeurant 112 Route Nationale – 62290 NOEUX LES MINES

représenté par M^e Alicia GALET, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : LAMBERT Sabine, Vice-présidente, siégeant en Juge Unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, greffier principal.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Juin 2024 fixant l’affaire à plaider au 01 Octobre 2024 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 03 Décembre 2024.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DES FAITS

Par acte reçu par Maître [V] [U], notaire à Arras le 16 novembre 2021, M. [R] [J] a vendu à Mme [P] [I], concubine de son frère [Y] [J], un immeuble à usage d’habitation sis 16 rue Raoul Briquet à Billy-Montigny (Pas-de-Calais), cadastré AI n°148 et 936, pour un montant de 10.000 euros.

M. [R] [J] est décédé le 24 novembre 2022, laissant pour lui succéder Mme [Z] [J], M. [E] [J], M. [G] [J] et M. [Y] [J].

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 10 octobre 2023, Mme [Z] [J], M. [E] [J] et M. [G] [J] ont interrogé par leur conseil M. [Y] [J] afin qu’il fournisse des explications sur les conditions dans lesquelles l’immeuble de Billy-Montigny a été vendu le 16 novembre 2021 pour un prix de 10.000 euros pour être revendu moins de trois mois plus tard pour un prix quatre fois supérieur, à savoir 40.000 euros le 9 février 2022.

C’est dans ces conditions que par exploit du 16 novembre 2023, Mme [Z] [J], M. [E] [J] et M. [G] [J] ont assigné Mme [P] [I] et M. [Y] [J] devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir celui-ci, au visa des articles 1674 et suivants du code civil :

vu la vente du 16 novembre 2021 intervenue au pro?t de Mme [P] [I] pour un prix de 10.000 euros et la revente par cette dernière du même immeuble, pour un prix de 40.000 euros,

dire et juger que la vente du 16 novembre 2021 est intervenue dans des conditions lésionnaires ;

déclarer recevable et bien fondée la présente action en rescision pour lésion ;

vu les dispositions des articles 1678 à 1680 du code civil : ordonner d’of?ce la désignation de trois experts a?n de procéder à l’évaluation de l’immeuble à la date de la vente du 16 novembre 2021, désignation d’of?ce à moins que les parties ne se soient accordées pour les nommer tous les trois conjointement ;

dire et juger que l’intervention du collège d’experts interviendra aux frais de Mme [P] [I] qui sera condamnée au versement de la consignation correspondante ;

en conséquence, dès lors que l’immeuble a été revendu par Mme [P] [I], condamner Mme [P] [I] à payer à l’indivision successorale de feu M. [R] [J] une somme de 30.000 euros ;

condamner Mme [P] [I] à payer à l’indivision successorale une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

Mme [P] [I] et M. [Y] [J] ont comparu.

L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 19 juin 2024 et qui a fixé l’affaire pour plaidoiries à l’audience des débats du 1er octobre 2024 devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 3 décembre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après.

Mme [Z] [J], M. [E] [J] et M. [G] [J] sollicitent le bénéfice de leur exploit introductif d’instance en faisant valoir que les faits articulés sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer une lésion dans le cadre de la vente litigieuse, en précisant que M. [R] [J] était affecté de problèmes personnels notamment de santé lors de cette vente dont les conditions déséquilibrées en sa défaveur n’étaient pas ignorées de Mme [P] [I].

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, Mme [P] [I] et M. [Y] [J] demandent au tribunal de :

— juger Mme [P] [I] et M. [Y] [J] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— constater l’absence de faits suffisamment vraisemblables et suffisamment graves permettant de faire présumer la lésion ;

— juger irrecevable la demande de désignation d’un collège d’experts ;

— débouter Mme [Z] [J], M. [E] [J] et M. [G] [J] de l’ensemble de leurs prétentions ;

— condamner solidairement Mme [Z] [J], M. [E] [J] et M. [G] [J] à payer à Mme [P] [I] et M. [Y] [J] la somme de 3.093 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [Z] [J], M. [E] [J] et M. [G] [J] aux entiers frais et dépens de la présente instance ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

à titre subsidiaire, si le collège d’experts venait à être désigné,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

mettre à la charge des requérants le coût de l’expertise ;

réserver les frais et dépens.

Ils exposent qu’il n’existe aucun commencement de preuve permettant de justifier la vraisemblance et la gravité de la situation alléguée pour faire présumer la lésion, le simple fait de vendre un bien immobilier plus cher après son acquisition ne permettant pas de faire jouer une telle présomption alors que le bien a été totalement rénové et valorisé avant sa revente. Ils ajoutent que la désignation d’un collège d’expert serait inefficace, compte tenu de la réfection totale du bien par la société immobilière qui en est désormais propriétaire. Ils précisent que le bien avait été acquis, moyennant le prix de 15.000 euros et qu’il était totalement abandonné par M. [R] [J], dépourvu de toute capacité de prendre soin de sa santé physique, même s’il disposait de toutes ses facultés mentales. S’agissant de la demande de condamnation à la somme de 30.000 euros, ils soulèvent l’absence de fondement juridique en rappelant les dispositions de l’article 1681 du code civil en ce qui concerne le choix de l’acquéreur.

MOTIFS

. Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 1676 du code civil, la demande en rescision pour lésion n’est plus recevable après l’expiration de deux années à compter de la vente. Il est de jurisprudence constante que le point de départ du délai de prescription en la matière date du jour de la rencontre des volontés du vendeur et de l’acheteur, fixé en l’espèce à la date du 16 novembre 2021, en l’absence de compromis de vente préalable. En conséquence, au regard de l’introduction de l’instance au 16 novembre 2023, l’action a été introduite dans les délais.

Pour établir la preuve d’une présomption de lésion qui leur incombe, Mme [Z] [J], M. [E] [J] et M. [G] [J] soutiennent que le prix de vente de l’immeuble de 10.000 euros à la date du 16 novembre 2021 est lésionnaire au regard de son prix de vente moins de 3 mois plus tard, à hauteur de 40.000 euros.

Mme [P] [I] et M. [Y] [J] rétorquent :

— que les demandeurs ne rapportent pas l’existence de faits assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion,

— le bien a été rénové et valorisé avant d’être revendu à une société immobilière qui l’a acquis en vue d’une réfection totale il y a deux ans,

— l’expertise judiciaire apparaît aujourd’hui dénuée de toute pertinence,

— le bien acquis par M. [R] [J] en 1996 moyennant le prix de 15.000 euros, n’avait fait l’objet d’aucun travaux et se trouvait en état de délabrement important.

Selon l’article 1674 du code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.

L’article 1675 du code civil dispose que pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

En application de l’article 1677 du même code, la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.

La caractérisation de la présomption de lésion est une condition de recevabilité de l’action.

Il appartient à celui qui entend se prévaloir de la lésion d’apporter les éléments chiffrés suffisants, de nature soit à établir cette lésion sans expertise, soit en appui à une demande d’expertise.

Pour soutenir que la vente du bien est lésionnaire dans les proportions requises par le code civil, les demandeurs invoquent le fait que la revente du bien a été réalisée moyennant le prix de 40.000 euros, alors qu’il avait été initialement vendu 10.000 euros.

Si cette différence de prix est incontestable, la loi commande de pouvoir estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ou à tout le moins de disposer d’éléments de comparaison suffisants pour apprécier si la vente a pu s’opérer ou pas au prix du marché.

Selon l’acte notarié en date du 16 novembre 2021, le bien a été acquis par M. [R] [J] le 6 août 2001, moyennant le prix de 54.881,65 euros. Il est constitué d’une maison individuelle à usage d’habitation comprenant un hall, un séjour, une cuisine, une salle de bains, un wc, deux chambres, garages, jardin et chauffage électrique, implantée sur un terrain d’une contenance de 2 ares et 2 centiares.

Son prix d’acquisition 20 ans avant la vente critiquée, trop ancien, n’apparaît pas pertinent pour apprécier sa valeur vénale au moment de la vente.

En dehors de cette pièce, force est de constater qu’il n’est produit aucun élément concernant la surface du bien, permettant de dégager un prix au m2, son état, aucun élément de comparaison portant sur des transactions de biens immobiliers présentant les mêmes caractéristiques, alors que les défendeurs opposent le fait que le bien vendu ne se trouvait plus dans son état d’origine suite à des travaux.

Il s’évince de ce qui précède qu’il n’est pas démontré l’existence de faits assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer une lésion, de sorte que l’action en rescision doit être déclarée irrecevable.

Aucun élément ne permet au surplus d’ordonner une expertise, laquelle n’a pas pour objet de palier la carence des demandeurs dans l’administration de la preuve.

Sur les frais du procès

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [J], M. [E] [J] et M. [G] [J], qui succombent à l’instance, sera condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Dès lors, leur demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Ils seront condamnés in solidum à payer à Mme [P] [I] et M. [Y] [J] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

DECLARE Mme [Z] [J], M. [E] [J] et M. [G] [J] irrecevables en leur action en rescision pour lésion de la vente immobilière en date du 16 novembre 2021 ;

DIT n’y avoir lieu à expertise de ce chef ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [J], M. [E] [J] et M. [G] [J] aux dépens ;

LES DEBOUTE de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [J], M. [E] [J] et M. [G] [J] à payer à Mme [P] [I] et M. [Y] [J] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE