TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

M^e Cecile ZYLBERSZTEIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11269 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SCT

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [B],

[Adresse 3]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [U],

[Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Cecile ZYLBERSZTEIN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11269 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SCT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2011, Mme [X] [B] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.792,73 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [U] le 29 août 2024.

Par assignation du 5 décembre 2024, Mme [X] [B] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−4.519,66 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024,

−1.000 euros de dommages et intérêts

−1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 17 février 2025 et plusieurs renvois ont été ordonnés afin de mettre le dossier en état.

À l’audience du 3 juin 2025, Mme [X] [B] représentée par son conseil, dans des conclusions visées par le greffe et soutenues oralement, demande au juge des contentieux de la protection de débouter de Monsieur [E] [U] de toutes ses demandes, enjoindre à Monsieur [E] [U] de communiquer son attestation d’assurance et le condamner à payer 1.000 € de dommages et intérêts ainsi qu’à la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner enfin Monsieur [E] [U] à tous les dépens, y compris les frais de commandement."

Elle précise que la dette locative a été réglée le 11 décembre 2024 à la suite de la délivrance de l’assignation par un versement de 5.333,33 euros par M. [U] et renonce donc à sa demande visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [U].

M. [E] [U] représenté par son conseil, dans ses conclusions visées à l’audience par le greffe et soutenues oralement a conclu :

In limine litis :

— À la nullité du commandement de payer délivré le 28 août 2024.

À titre principal :

— Au débouté de Madame [X] [M] pour toutes ses demandes.

— À la condamnation de Madame [X] [M] à procéder aux travaux de mise en conformité de l’appartement loué par Monsieur [U] dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard.

— À la condamnation de Madame [X] [M] à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 2 000 € au titre du préjudice matériel et 2 000 € au titre du préjudice de jouissance.

— À la condamnation de Madame [X] [M] à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 1 088,07 € au titre du trop-perçu de loyer et charges.

À titre subsidiaire :

— À déclarer et juger que le commandement de payer est inopérant.

À titre plus subsidiaire :

— À accorder à Monsieur [E] [U] 12 mois de délai pour régler le solde restant dû, l’échéancier ne commençant à courir qu’après l’ordonnance.

— À prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais accordés et dire qu’elle ne reprendra ses effets que 15 jours après une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception restée infructueuse.

En tout état de cause :

— À condamner Madame [X] [M] à payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où et elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [X] [B] justifie avoir régulièrement procédé au placement de l’acte introductif d’instance devant le juge territorialement et matériellement compétent.

Son action est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

La dette locative ayant été réglée le 11 décembre 2024 par un versement de 5.333,33 euros par M. [U] et la demanderesse renonce donc à sa demande visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [U].

Par conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur une éventuelle nullité du commandement de payer délivré le 28 août 2024.

2. Sur la régularisation des charges

A la suite des débats, Madame [B] a été autorisée à communiquer par une note en délibéré pour le 27 juin 2025 au plus tard le justificatif de la régularisation des charges pour les années 2022 et 2023 ;

Au visa des notes en délibéré des 10 et 20 juin reçues au greffe, il apparait que la régularisation des charges pour l’année 2022 fait apparaitre un crédit de 264,85 euros en faveur de M. [U] et pour l’année 2023 un crédit de 412,64 euros également en faveur de M. [U] soit 677,49.

Mme [B] sera condamnée à payer à M. [U] la somme de 677,49 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2022 et 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3. Sur l’attestation d’assurance

A la suite des débats, M. [U] a été autorisé à communiquer par une note en délibéré pour le 27 juin au plus tard les attestations d’assurance habitation pour les lieux loués.

Au visa de la note en délibérée du 16 juin 2025 reçue au greffe, le défendeur a produit une attestation d’assurance responsabilité locative habitation par la compagnie GMF qui indique que les garanties s’appliquent de 2012 à 2025.

M. [U] répond ainsi à l’injonction faite par la bailleresse de communiquer son attestation d’assurance.

4. Sur les désordres de l’appartement et la mise en conformité

Sur les peintures dégradées et traces moisissures.

Monsieur [U] ne justifie pas de l’origine de ces désordres ; s’il s’agit d’un sinistre celui-ci aurait dû faire l’objet d’une déclaration à l’assurance et en tout état de cause il appartenait au locataire d’alerter sa bailleresse, il en est de même si ce désordre est structurel. La localisation et l’ampleur de ces désordres ne sont pas précis si bien qu’il n’est pas possible d’apprécier l’ampleur d’un éventuel préjudice de jouissance pouvant donner lieu à réparation,

Quant au préjudice matériel allégué n’est justifié par aucune facture à hauteur de 2 000 €,

Monsieur [U] sera débouté de ses demandes relatives aux peintures dégradées et aux traces de moisissures.

Sur les fenêtres.

Le bailleur justifie avoir procédé au changement d’une porte-fenêtre,

M. [U] évoque une vétusté des fenêtres de salle de bain et de cuisine sans en démontrer l’ampleur, aucun devis, constat de commissaire de justice, pièce probante n’est versé au dossier, de simples photographies non horodatées et non localisées ne sauraient constituer un élément de preuve suffisant pour éclairer le juge.

Monsieur [U] sera débouté de ses demandes relatives aux fenêtres.

Le robinet du radiateur.

Il ressort des débats que le robinet du radiateur a été débloqué par le plombier de l’immeuble et qu’il n’est pas justifié de l’existence d’un préjudice précis à la suite de ce désordre.

Monsieur [U] sera débouté de ses demandes.

6. Sur la demande de dommages et intérêts de 1.000 euros

Il n’est pas démontré que le préjudice serait supérieur à la perte du montant des loyers ; il n’y a pas lieu de faire application de l’article 1153 alinéa 4 du code civil.

7. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, en équité, chaque partie gardera à sa charges les dépens.

De la même façon, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative est soldée et que Mme [X] [B] se désiste de ses demandes visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [U],

CONSTATE que M. [E] [U] produit les attestations d’assurance habitation pour les lieux loués,

CONDAMNE Mme [X] [B] à payer à M. [E] [U] la somme de 677,49 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2022 et 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DÉBOUTE Mme [X] [B] de sa demande de dommages et intérêts de 1.000 euros à l’encontre de M. [E] [U],

DÉBOUTE M. [E] [U] de ses demandes relatives aux travaux de mise en conformité de l’appartement loué,

DÉBOUTE M. [E] [U] de sa demande de dommages et intérêts de 2.000 euros à l’encontre de Mme [X] [B],

DÉBOUTE Mme [X] [B] de sa demande de se demande de dommages et intérêts de 1.000 euros à l’encontre M. [U],

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE Mme [X] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M.[E] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE les dépens à la charge de chacune parties qui les a engagés.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge