TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

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N° RG 25/55489 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKYE

N° : 1

Assignation du :

23 et 30 Juillet 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 novembre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La société BERCING

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Hélène BOUJENAH, avocate au barreau de PARIS – #A0878

DEFENDERESSES

Le [Adresse 23], représenté par son syndic, la société ESSET,

C/O société ESSET

[Adresse 4]

[Localité 14]

L’UNION GENERALE DES SYNDICATS DE L’EITMM

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentée par la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître Agnès LEBATTEUX SIMON, avocate au barreau de PARIS – #P0154

La S.A. BRASIL TROPICAL

[Adresse 6]

[Localité 13]

représentée par Maître Amalia RABETRANO, avocate au barreau de PARIS – #E1359

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée les 23 et 30 juillet 2025, et les motifs y énoncés,

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier complexe [Adresse 15] (EITMM) situé [Adresse 11] et à [Adresse 1] à [Localité 20], d’une superficie de 23 647m2.

L’EITMM était soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, selon règlement de copropriété initial datant de 1970.

Son syndic en exercice était la société ESSET (anciennement FONCIA INSTITUTIONAL PROPERTY MANAGEMENT).

L’ensemble immobilier est composé des bâtiments suivants, édifiés sur un socle commun de parkings :

Bâtiment A : [Localité 16] Montparnasse à destination principale de bureaux,Bâtiment B : Le centre commercial Montparnasse à destination de commerces,Bâtiment C : le CIT (centre international du textile) de 12 étages à destination principale de bureaux,Bâtiment D : situé le long de la [Adresse 22] à destination de bureaux.

Cet ensemble comporte également une piscine municipale et un centre sportif appartenant à la Ville de [Localité 18].

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’une division en volumes le 1er avril 2021 (signature de l’acte de scission et du règlement de copropriété) et est désormais composé de 31 volumes, composant 7 entités distinctes et autonomes :

Volume A → Syndicat des copropriétaires de la Tour A et le volume d’air adjacent : volumes 3 à 8, 31 et 32 ;

Volume B → syndicat des copropriétaires du Centre Commercial et bâtiment de bureaux sur dalle Tossan : volumes 9, 12, 14, 33 et 34 ;Volume C → Syndicat des copropriétaires de la Tour CIT et le volume d’air adjacent : volumes 10 et 11 ;Volume D → Syndicat des copropriétaires des Parkings : volume 15 ;Volume E → Centre sportif (Mairie de [Localité 18]) : volume 2 ;Volumes [Localité 26] → parties de la dalle Jean Tossan et de circulation de la [Adresse 21] et volume constructible situé au-dessus ; gaines/escaliers attribués à l’Union Resserrée des Syndicats : volumes 22 à 30 ;Volumes UGS → Tréfonds, local technique en sous-sol -7, paroi périphérique des infrastructures et volume en toiture de la tour CIT destiné à recevoir le Tour Aero Réfrigérante de l’Ensemble immobilier attribués à l’Union Générale des Syndicats : volumes 13 et 16 à 21.

Les 31 volumes sont regroupés dans deux unions de syndicats de copropriété : l’Union Générale des syndicats de copropriété et l’Union Resserrée des syndicats de copropriété.

Suivant bail commercial en date du 11 décembre 2001, renouvelé le 15 février 2011 et en dernier état le 15 février 2020, la société MORGAN MONCEAU, aux droits de laquelle est venue la société BERCING, a donné à bail commercial à la société BRASIL TROPICAL divers locaux situés au rez-de-chaussée et au premier sous-sol de l’ EITMM, qui y exploite un cabaret-restaurant et une discothèque.

Depuis 2006, l’EITM a entrepris des travaux de désamiantage de la Tour Montparnasse.

Par actes des 23 et 30 juillet 2025, la société BERCING a fait assigner le [Adresse 23], représenté par son syndic, la société ESSET, l’Union Générale des Syndicats de l’EITMM et la société BRASIL TROPICAL devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile :

* de désigner tel expert architecte, qu’il lui plaira, avec la mission suivante :

— se rendre sur place,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimerait utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux loués à la société BRASIL TROPICAL, en parties privatives et communes, divers locaux situés au rez-de-chaussée et au premier sous-sol de l’immeuble, comme partout ou besoin sera dans l’ensemble immobilier dénommé EITMM, [Adresse 15] dont le siège est sis [Adresse 11] et à [Adresse 2] ainsi que les zones où doivent se dérouler les travaux susceptibles d’impacter les locaux et l’activité dudit locataire,

— dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires des locaux et zones de travaux dont s’agit, ainsi que tous plans de phasage afin de déterminer si à son avis, les travaux à entreprendre présentent ou non des risques, actuels ou futurs, des risques de nuisances, de dégradation, ou autres inhérents à la structure ou au fonctionnement des locaux loués à la société BRASIL TROPICAL,

— dire à son avis s’il convient ou non de procéder à la mise en place et à la réalisation de telles mesures de sauvegarde telles que l’installation d’appareils d’enregistrements acoustiques, ou de travaux ou aménagements particuliers, de nature à éviter toute aggravation de l’état que ces locaux présentent actuellement, ou présenteront , en cours de travaux, et permettre dans les meilleures conditions techniques, possibles, la réalisation des travaux envisagés et à entreprendre par les copropriétés.

— Décrire ces travaux et mesures préventives, éventuellement nécessaires, en préciser la cause, en définir les modalités, et en évaluer le coût estimatif.

— fournir d’une façon générale tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous préjudices subis.

— dire qu’en cas d’urgence constatée, l’expert devra déposer un pré-rapport afin qu’il soit statué ce que de droit ;

* Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 25], [Adresse 7] à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 18 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société BERCING demande au juge des référés de :

* de désigner tel expert architecte, qu’il lui plaira, avec la mission suivante :

— se rendre sur place,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimerait utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux loués à la société BRASIL TROPICAL, en parties privatives et communes, divers locaux situés au rez-de-chaussée et au premier sous-sol de l’immeuble, comme partout ou besoin sera dans l’ensemble immobilier dénommé EITMM, [Adresse 15] dont le siège est sis [Adresse 11] et à [Adresse 2] ainsi que les zones où doivent se dérouler les travaux susceptibles d’impacter les locaux et l’activité dudit locataire,

— dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires des locaux et zones de travaux dont s’agit, ainsi que tous plans de phasage afin de déterminer si à son avis, les travaux à entreprendre présentent ou non des risques, actuels ou futurs, des risques de nuisances, de dégradation, ou autres inhérents à la structure ou au fonctionnement des locaux loués à la société BRASIL TROPICAL,

— dire à son avis s’il convient ou non de procéder à la mise en place et à la réalisation de telles mesures de sauvegarde telles que l’installation d’appareils d’enregistrements acoustiques, ou de travaux ou aménagements particuliers, de nature à éviter toute aggravation de l’état que ces locaux présentent actuellement, ou présenteront , en cours de travaux, et permettre dans les meilleures conditions techniques, possibles, la réalisation des travaux envisagés et à entreprendre par les copropriétés .

— Décrire ces travaux et mesures préventives, éventuellement nécessaires, en préciser la cause, en définir les modalités, et en évaluer le coût estimatif.

— fournir d’une façon générale tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous préjudices subis.

— dire qu’en cas d’urgence constatée, l’expert devra déposer un pré-rapport afin qu’il soit statué ce que de droit ;

* Débouter Le syndicat des copropriétaires de la Tour Maine Montparnasse, [Adresse 8] [Localité 19] et L’Union générale des syndicats de l’ensemble immobilier de la Tour Maine Montparnasse, [Adresse 6] à [Localité 19] de leurs demandes,

* Subsidiairement, si Madame, Monsieur le Juge des référés retenait le descriptif de la mission sollicitée par le SDC et le UGS, il est demandé que cette mission prévoit également :

— la visite des locaux loués à la société BRASIL TROPICAL en parties communes et privatives,

— donner son avis sur la mise en place et la réalisation de mesures de sauvegarde telles que l’installation d’appareils d’enregistrements acoustiques, ou de travaux ou aménagements particuliers, de nature à éviter toute aggravation de l’état que les locaux donnés à bail à la société BRASIL TROPICAL présentent actuellement, ou présenteront, en cours de travaux, et permettre dans les meilleures conditions techniques, possibles, la réalisation des travaux envisagés et à entreprendre par les copropriétés . (et non pas seulement en cas d’urgence ou de péril comme demandé par le SDC et l’UGS),

— la constatation des nuisances en cours de chantier ;

— la saisine directe du juge en cas de péril constaté.

En tout état de cause :

* Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 25], [Adresse 7] à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, la société BRASIL TROPICAL s’associe pleinement aux demandes de la société BERCING et souligne la nécessité d’anticiper les conséquences des travaux. Elle rappelle que les réservations pour son cabaret et sa discothèque se prennent 6 mois à l’avance et qu’il est nécessaire d’anticiper les impacts sur son activité.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par leur conseil, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 24] Maine [Adresse 17], représenté par son syndic, la société ESSET, l’Union Générale des Syndicats de l’EITMM demandent au juge des référés de :

A titre principal,

* DEBOUTER la société BERCING de l’intégralité de ses demandes ;

* CONDAMNER la société BERCING à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25], [Adresse 10], représenté par son syndic, et à l’union générale des syndicats de l’ensemble immobilier de la [Adresse 25], [Adresse 9] ([Adresse 12]), représenté par son syndic, la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* CONDAMNER la société BERCING aux dépens ;

A titre subsidiaire,

* DESIGNER tel expert qu’il plaira à la juridiction, avec pour mission de :

— Prendre connaissance du projet immobilier présenté dans un dossier technique suffisant comportant notamment les procédés de démolition et de construction permettant d’évaluer les impacts potentiels des travaux sur les lots de la société BERCING ;

— Donner son avis sur les impacts potentiels des travaux sur les lots de la société BERCING;

— Visiter les lots constituant la propriété du demandeur ;

— Indiquer l’état d’avancement des travaux lors des réunions successives d’analyse et description des existants ;

— Dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires des lots de la société BERCING afin de déterminer et dire si, à son avis, ces lots présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, ainsi qu’à leur mode de fondation ou leur état de vétusté ou encore consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent ou consécutifs aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l’expertise ;

— Dresser un état précis de ces premières constatations sous forme d’un pré-rapport dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

— Procéder, sur demande des intéressés, à de nouveaux examens des lots après démolition, après terrassement et après gros œuvre, et ce jusqu’à l’achèvement des travaux, dans le cas où il serait allégué de nouveaux désordres, expressément décrits par les parties requérantes, ou l’aggravation d’anciens désordres ;

— Dresser, le cas échéant à la demande des parties, un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages, dont l’expert pourra demander la rémunération ou avance de son montant ;

— Fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de faire de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

— Dire que pour procéder à sa mission, l’expert devra :

o En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ;

o Adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

— Dire qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, ce dernier :

o Dira s’il convient ou non de procéder à la réalisation et à la mise en place de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’ils présentent actuellement et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles la réalisation des travaux à entreprendre ;

— Dire que l’expert devra fournir de façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis.

* RESERVER les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société BERCING sollicite qu’une mesure d’expertise « préventive » soit ordonnée afin d’organiser les accès au chantier, les accès de la clientèle de son locataire et d’organiser ainsi un confinement perturbant le moins possible l’exploitation commerciale des locaux de la société BRASIL TROPICAL. En réponse aux arguments adverses, la demanderesse affirme que le risque de désordre ou d’atteinte aux locaux et à l’exploitation de son locataire est certain et documenté puisque les zones concernées incluent les volumes adjacents à ses propres locaux et que le chantier porte sur des structures en sous-œuvre, identifiées comme sensibles. La société BERCING explique également que la demande n’est pas prématurée puisque les travaux sont censés commencer courant 1er trimestre 2026 et que le but même d’un préventif est d’être réalisé avant tout procès, donc avant le début des travaux. Enfin, elle rappelle que les assemblées générales ont déjà approuvé le marché, le budget, les dates et la maîtrise d’ouvrage et qu’il existe ainsi un dossier technique suffisant pour l’expert.

La société BRASIL TROPICAL s’associe aux demandes de la société BERCING.

Le syndicat des copropriétaires de la Tour Maine Montparnasse et l’Union Générale des Syndicats de l’EITMM soutiennent que la demande formulée par la société BERCING ne rentre pas dans le champ d’application de l’article 145 du code de procédure civile puisqu’il ne s’agit pas de «conserver ou d’établir avant tout procès la preuve dont pourrait dépendre la solution d’un litige », pas plus qu’il ne s’agit en réalité d’une mesure d’instruction. Les défendeurs affirment que la société BERCING demande à l’expert de se comporter comme un véritable maître d’œuvre, ce qui est impossible. Ils rappellent également que les travaux auront lieu après évacuation de la Tour Maine Montparnasse et donc évacuation des locaux appartenant à la société BERCING. Enfin, les défendeurs affirment que la demande est prématurée dès lors que l’ordre de service n’a pas été signé et qu’ils solliciteront eux-mêmes une expertise judiciaire dans le cadre d’un référé préventif et ce avant travaux.

Sur ce

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce, la société BERCING sollicite qu’une expertise judiciaire soit ordonnée dans le cadre d’un préventif avant les travaux de désamiantage de l’EITMM.

Pour justifier de sa demande d’expertise, elle se contente d’affirmer que le risque de désordre ou d’atteinte aux locaux et à l’exploitation de son locataire est certain et documenté puisque les zones concernées incluent les volumes adjacents à ses propres locaux et que le chantier porte sur des structures en sous-œuvre, identifiées comme sensibles.

Toutefois, ces seuls éléments ne démontrent pas de lien entre la nécessité de la mesure d’instruction et un litige potentiel futur, dont ni l’objet ni le fondement juridique ne sont suffisamment déterminés.

La société BERCING n’établit ainsi pas de faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

En conséquence, la demande de la société BERCING sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

La partie demanderesse sera condamnée aux dépens.

Il convient de condamner la société BERCING à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 24] Maine [Adresse 17] et l’Union Générale des Syndicats de l’EITMM pris ensemble la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’ensemble des demandes formées par la société BERCING ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Condamnons la société BERCING à payer au [Adresse 23] et l’Union Générale des Syndicats de l’EITMM pris ensemble la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 18] le 25 novembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Mathilde BALAGUE