TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [V] [M]

[U] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe DE LA GATINAIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10185 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HJJ

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 4]

Madame [N] [W] épouse [G], demeurant [Adresse 1][Adresse 5]

représentée par M^e Philippe DE LA GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2028

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [U] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10185 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HJJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 11 janvier 2021, l’indivision [W], représentée par M. [B] [W], a consenti un bail d’habitation meublé à Mme [U] [F] et M. [V] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1.871,55 euros, et une provision pour charges de 155 euros par mois, aujourd’hui égal à 2191,04 euros charges comprises

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5642,46 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [F] et de M. [V] [M] le 24 juin 2024.

Par assignation du 11 octobre 2024, M. [B] [W] et Mme [N] [G] née [W] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder au transport et au séquestre du mobilier et à l’expulsion de Mme [U] [F] et M. [V] [M], sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

—  2134,87 euros au titre de leur arriéré locatif, selon décompte arrêté au 3 octobre 2024,

—  4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 octobre 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 18 mars 2025, M. [B] [W] et Mme [N] [G] née [W], représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, et précisé que la dette locative avait été soldée. M. [B] [W] et Mme [N] [G] née [W] ont toutefois maintenu leurs demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et leurs demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, compte-tenu de l’irrégularité des paiements effectués par les locataires.

M. [V] [M] a comparu à l’audience, indiquant avoir réglé l’intégralité de la dette. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire en expliquant avoir soldé la dette et avoir eu des difficultés professionnelles, le tabac dont il était le gérant ayant fermé. Il précise avoir pour projet d’acquérir un restaurant. Il indique avoir à l’audience n’avoir jamais reçu de relances pour le paiement des loyers.

Mme [U] [F] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [B] [W] et Mme [N] [G] née [W] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 21 juin 2024. Aux termes de ce dernier, il était imparti aux locataires un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 5642,46 euros.

S’il résulte de l’historique des versements que la somme de 5200 euros a été réglée avant l’expiration du délai de deux mois, la somme restante de 442,46 euros n’a pas été réglée dans le délai imparti, de sorte que les bailleurs sont bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 août 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, il est établi par le décompte versé aux débats que les locataires ont payé leur arriéré locatif en mars 2025.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que les locataires étaient en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait leur être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s’être abstenu d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces circonstances, il y a lieu de constater que le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui aurait pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais jouée.

Il sera toutefois rappelé à Mme [U] [F] et M. [V] [M], qui ne perçoivent, pour seuls revenus, que ceux de Mme [F], d’un montant mensuel de 1500 euros, alors que leur loyer actuel s’élève à 2191,04 euros charges comprises et qu’ils ont à leur charge deux jeunes enfants, qu’il est de leur intérêt que de rechercher activement un logement dont le loyer correspond à leurs moyens.

En effet, leurs bailleurs seraient bien fondés, si de nouveaux arriérés devaient se constituer, à de nouveau solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et leur expulsion, cela même si Mme [U] [F] et M. [V] [M] procédaient, ainsi qu’ils l’ont fait dans le cadre de la présente instance, au règlement tardif de leur dette. En effet, un nouvel impayé constituerait la preuve de leur incapacité, sur le long terme, à honorer le règlement de leurs loyers, la présente décision devant être comprise comme une chance qui leur est accordée de démontrer leur capacité à honorer, avec constance et régularité, leurs obligations contractuelles.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, dès lors que le défendeur n’a pas réglé sa dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, l’instance s’est avérée nécessaire pour le contraindre à exécuter complètement ses obligations contractuelles. Mme [U] [F] et M. [V] [M] succombent ainsi bien à l’instance et n’échappent au prononcé d’une condamnation en paiement et à l’acquisition de la clause résolutoire qu’en raison des paiements intervenus postérieurement à l’assignation. Il seront en conséquence condamnés aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail que conclu le 11 janvier 2021 entre M. [B] [W] et Mme [N] [G] née [W], d’une part, et Mme [U] [F] et M. [V] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 août 2024,

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

CONDAMNE Mme [U] [F] et M. [V] [M] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 juin 2024 et celui de l’assignation du 11 octobre 2024,

CONDAMNE Mme [U] [F] et M. [V] [M] à payer à M. [B] [W] et Mme [N] [G] née [W] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge