Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 18 décembre 2025, n° 25/08337

TJ Paris 18 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des exigences de mise en demeure
La cour a estimé que la mise en demeure ne respectait pas les conditions prévues par la loi, car elle ne précisait pas que le non-paiement d'une provision entraînerait l'exigibilité de l'intégralité des charges, rendant ainsi la demande irrecevable.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 2] a assigné la société ALLIANCE LANNES pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées. Les questions juridiques posées concernent la validité de la mise en demeure et la recevabilité des demandes fondées sur l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le tribunal a jugé que la mise en demeure ne respectait pas les exigences légales, rendant ainsi les demandes du syndicat irrecevables. En conséquence, le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et a rappelé que l'exécution provisoire du jugement était de droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 18 déc. 2025, n° 25/08337
Numéro(s) :	25/08337
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier AUMONT
Cabinet(s) :	AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ] c/ S.A.S ALLIANCE LANNES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître [X] [H]

Copie certifiée conforme à :

— Maître [X] [H]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/08337

N° Portalis 352J-W-B7J-C73YP

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Juillet 2025

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FOUINEAU IMMO, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0628

DÉFENDERESSE

S.A.S ALLIANCE LANNES

[Adresse 2]

[Localité 7]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire, M^me Claire BERGER, 1ère Vice-Présidente Adjointe, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire de Paris conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 01er Septembre 2025, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/08337 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73YP

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La société ALLIANCE LANNES est propriétaire du lot de copropriété n°68, 69, 70, 71 et 72 d’un immeuble situé [Adresse 5]).

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la société ALLIANCE LANNES de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 10 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] Paris a fait assigner la société ALLIANCE LANNES devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  16 147,08 euros au titre de la provision échue du 1er trimestre 2025 et des provisions des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2025 par l’effet de la déchéance du terme, ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 pour la somme de 7 943,13 euros et pour la somme de 16 147,08 euros à compter de l’assignation ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience de plaidoiries du 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation.

Invité à présenter ses observations sur la régularité de la mise en demeure prévue par les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il a indiqué que celle-ci était conforme.

Bien que régulièrement assignée, la société ALLIANCE LANNES n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/08337 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73YP

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 13 mars 2025 qui ne met pas en demeure la société ALLIANCE LANNES de régler sous trente jours une provision échue et impayée, mais de régler sous huit jours un arriéré de charges d’un montant de 7 943,13 euros.

Cette mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de défaut de paiement d’une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure orale et simplifiée, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure du 13 mars 2025 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 18 Décembre 2025

La Greffière La Présidente