TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Aude LACROIX

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joanne GEORGELIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03363 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NN2

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le lundi 10 février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [S], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0937

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C750562023507107 du 14/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

DÉFENDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 février 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 10 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03363 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NN2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2018, à effet le même jour, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP) a donné à bail à [W] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour une durée de trois années, tacitement reconductible, moyennant un loyer de 332,42 euros et une provision pour charges de 75 euros.

Le locataire a déclaré subir des désordres dans les lieux loués, dégâts des eaux et infiltrations.

Par exploit en date du 28 février 2024, [W] [S] a fait assigner la RIVP devant le juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été renvoyée afin d’être mise en état.

A l’audience du 10 décembre 2024, [W] [S] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :

— condamne la RIVP à lui payer les sommes suivantes :

16.520 euros à titre de dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance subi dans la pièce principale de février 2020 à décembre 2024,

2.000 euros à titre de dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance subi dans la salle de bain, en raison des débordements et des remontées d’eau et d’odeurs,

5.000 euros de dommages-intérêts pour le préjudice moral,

— condamne la RIVP à réaliser les travaux mettant fin aux infiltrations par façade et de remise en état de la pièce principale sous astreinte de 200 euros par jour de retard et ce jusqu’à constat de bonne réalisation des travaux par les services de salubrité de la Ville de [Localité 4],

— condamne la RIVP à réaliser les travaux de remise en conformité de la paillasse et de nature à mettre fin aux débordements, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et ce jusqu’à production d’une attestation de réalisation des travaux,

— subsidiairement, ordonne la désignation d’un expert judiciaire pour déterminer la cause des désordres et donner son avis sur les points relatés dans les présentes conclusions et dise que les frais d’expertise seront à la charge de la RIVP,

— ordonne la suspension du paiement des loyers jusqu’à constat de bonne réalisation des travaux,

— condamne la RIVP à payer à Maître GEORGELIN intervenant au titre de l’aide juridictionnelle la somme de 2.000 euros en application de l’article 37 de la loi de 1991,

— condamne la RIVP aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, [W] [S] expose subir des désordres dans sonlogement liés à un dégât des eaux en 2019 et en 2022 et des infiltrations signalées le 1er février 2020, auxquelles le bailleur n’a pas remédié et causant des troubles de jouissance.

La Régie immobilière de la Ville de [Localité 4] soulève la prescription des demandes indemnitaires portant sur la période antérieure au 27 février 2021. Elle sollicite le rejet des demandes relatives au dégât des eaux de novembre 2022, à la suspension de loyer, aux travaux et aux dommages intérêts au titre du préjudice moral, à l’expertise judiciaire, la limitation du préjudice de jouissance à la somme de 187,70 euros et qu’il soit dit que l’équité commande la conservation par chacun de ses frais et dépens exposés.

La RIVP expose que les demandes antérieures au 27 février 2021 sont prescrites. Elle indique que le dégât des eaux de 2019 est prescrit et que celui de novembre 2022 résulte d’une mauvaise utilisation des lieux par les occupants de l’immeuble, le locataire étant muet sur ses diligences auprès de son assureur habitation. La RIVP expose avoir pris en considération le sinistre déclaré consistant en des infiltrations dans la façade de l’immeuble et qu’à la suite de la mise en cause de l’assurance dommages ouvrage, les travaux de remise en état de l’origine des infiltrations ont été réceptionnés en septembre 2024 et que les travaux d’embellissements dans l’appartement du locataire, subordonnés au séchage des lieux, sont en cours, de sorte que ne subsiste aucun trouble de jouissance.

La présente décision, contradictoire et rendue en premier ressort, a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Toutes [les] actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

Les pièces produites aux débats révèlent les 3 sinistres suivants :

— un dégât des eaux dans la salle de bain, ayant donné lieu à une fiche d’intervention du 21 novembre 2019, consistant en un dégorgement de la colonne des eaux en 1er étage, enregistré le 3 décembre 2019 auprès de l’assureur habitation du locataire,

— les infiltrations sur la façade déclarées en 2020, enregistrées le 14 décembre 2020 auprès de l’assureur habitation du locataire,

— un dégât des eaux du 23 novembre 2022, ayant donné lieu à une fiche d’intervention du 12 décembre 2022 après une intervention du 8 décembre 2022, consistant en une obstruction par une truelle de l’évacuation, empêchant l’écoulement dans la colonne des eaux, enregistré le 29 novembre 2022 auprès de l’assureur habitation du locataire.

En considération de la date de l’acte de saisine du juge des contentieux de la protection, soit le 27 février 2024, seules les demandes relatives à la période postérieure au 27 février 2021 sont recevables, en l’absence de prescription.

Sur les demandes de dommages intérêts

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

[W] [S] justifie avoir informé la RIVP de désordres affectant son logement en 2020. Le constat amiable de dégât des eaux qu’il produit relativement à ce sinistre, non signé par la RIVP, n’établit pas avec certitude la date du sinistre. Toutefois, le rapport d’intervention de la société ETAIR consécutif à la visite du 28 octobre 2020 mentionne les désordres constatés, en l’espèce les infiltrations sur le mur de refend à proximité immédiate du coffre du volet roulant, de même que le rapport de la sous direction de la santé environnementale et de la prévention en date du 19 juillet 2024, qui mentionne la présence de moisissures sur environ 1 mètre carré dans le logement de monsieur [S].

La RIVP justifie quant à elle avoir déclaré ce sinistre à son assureur dommages ouvrage. L’expertise amiable réalisée par la société CLG Expertises le 14 décembre 2023 mentionne les infiltrations d’eau par la façade dans le logement du demandeur, appartement n°104, que les dommages se situent surtout au niveau de la fenêtre du salon, côté gauche au niveau du coffrage du volet roulant sur une zone d’environ 30 centimètres.

Le désordre est reconnu par le bailleur qui justifie d’une part avoir remédié à son origine, en réceptionnant les travaux de reprise le 19 septembre 2024 et d’autre part avoir dû attendre le séchage complet des murs après cette réparation pour procéder aux travaux d’embellisement, c’est-à-dire de reprise des désordres affectant les murs.

En considération de ces éléments, [W] [S] justifie d’un préjudice de jouissance non prescrit depuis le 27 février 2021. Si la surface abîmée par ce désordre est objectivement réduite, puisqu’il s’agit d’une surface d’un mètre carré, elle doit cependant être rapportée à la surface également réduite du logement qu’elle affecte. En outre, il convient de considérer le montant total du loyer et non pas seulement le montant réglé après la perception d’aide locative.

Ainsi, [W] [S] est bien fondé à solliciter des dommages intérêts correspondant à 15% du montant du loyer hors charges s’élevant à la somme de 352,71 euros en novembre 2023, soit la somme de 52,90 euros par mois, pendant 47 mois depuis le 27 février 2021, jusqu’à ce jour, soit la somme de 2.486,30 euros. La RIVP sera condamnée à lui payer cette somme à titre de dommages intérêts pour son préjudice de jouissance subi dans la pièce principale.

Le sinistre subi dans la salle de bain en novembre 2022 a été résolu à la suite d’une intervention de décembre 2022, soit rapidement après la déclaration au bailleur. Dans ces conditions, [W] [S] ne justifie pas d’un sinistre de ce chef et sera débouté de sa demande de dommages intérêts à ce titre.

En outre, [W] [S] ne justifie pas du préjudice moral dont il demande réparation par la condamnation de la RIVP à lui payer la somme de 5.000 euros. Il en sera donc débouté.

Sur les demandes de travaux sous astreinte, de désignation d’un expert et de suspension des loyers

Les demandes de travaux formulées par [W] [S] sont sans fondement puisque tant le sinistre affectant la salle de bain que celui affectant la façade ont été résolus, puisqu’il a été remédié aux causes de ces sinistres, la reprise des embellissements dans le logement de Monsieur [S] étant également prévue, et simplement subordonnée au séchage des murs.

Il en est de même de la demande de désignation d’un expert judiciaire, qui ne se justifie pas au regard de l’identification des causes des sinistres et des travaux prévus pour y remédier.

La demande de suspension du paiement des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux sera également rejetée, ceux-ci étant déjà réalisés ou prévus.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

La RIVP, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance.

Elle sera également condamnée à payer la somme totale de 1.000 euros à Maître GEORGELIN intervenant au titre de l’aide juridictionnelle, sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

— Déclare irrecevables, en raison de la prescription, les demandes d'[W] [S] pour la période antérieure au 27 février 2021 ;

— Condamne la RIVP à payer à [W] [S] la somme de 2.486,30 euros au titre des dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance lié aux conséquences des infiltrations dans la façade affectant la pièce principale pour la période allant du 27 février 2021 à la présente décision ;

— Déboute [W] [S] du surplus de ses demandes ;

— Déboute la RIVP du surplus de ses demandes ;

— Condamne la RIVP aux dépens ;

— Condamne la RIVP à payer à Maître GEORGELIN intervenant au titre de l’aide juridictionnelle, la somme totale de 1.000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE