TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03134 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OOW

N° MINUTE : 4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [O] [X], demeurant [Adresse 1], Madame [Z] [X], demeurant [Adresse 1]

représentés par le cabinet de M^e Dalia MIMOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, [Adresse 4]

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [B] [V] [R], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 26 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 30 septembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03134 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OOW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 février 2023, M. [F] [X] et Mme [Z] [X] ont consenti un bail d’habitation à M. [T] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2790 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [R] le 18 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, M. [F] [X] et Mme [Z] [X] ont assigné M. [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 février 2025, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, en conséquence ordonner l’expulsion sans délai de M. [T] [R] et de tout occupant de son chef sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, ordonner le transport et la séquestration du mobilier, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer en vigueur et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit la somme mensuelle de 930 euros, avec indexation sur l’indice INSEE de référence des loyers,

—  6610 euros à titre de provision au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus jusqu’en mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, à actualiser au jour de l’audience,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Les autoriser à conserver le dépôt de garantie,

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, assignation et exécution éventuelle.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 26 juin 2025, M. [F] [X] et Mme [Z] [X] maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 5 juin 2025, s’élève désormais à 8889 euros. Ils indiquent que M. [T] [R] n’a effectué aucun paiement depuis le mois d’octobre 2024 et s’opposent à tout délai de paiement.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé des différents moyens des demandeurs.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [F] [X] et Mme [Z] [X] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2790 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [F] [X] et Mme [Z] [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La demande d’expulsion sans délai, non motivée, sera rejetée. L’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 930 euros dont 50 euros au titre du forfait pour charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [F] [X] et Mme [Z] [X] ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [F] [X] et Mme [Z] [X] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 juin 2025, M. [T] [R] leur devait la somme de 8889 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation.

M. [T] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de 2790 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3820 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts, dès lors qu’ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés.

Sur la demande de dommages-intérêts

En l’espèce M. [F] [X] et Mme [Z] [X] sollicitent, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et donc de la responsabilité délictuelle, la réparation de leur préjudice financier causé par le non-paiement des loyers.

La demande, mal fondée en droit puisqu’il s’agit d’une inexécution contractuelle, sera rejetée.

Sur le dépôt de garantie

Les demandeurs seront déboutés de leur demande au titre de la conservation du dépôt de garantie prévu à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, les comptes entre les parties devant être faits à la libération des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans qu’il ne soit nécessaire de lister les autres frais nécessairement inclus aux dépens.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de M. [F] [X] et Mme [Z] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 février 2023 entre M. [F] [X] et Mme [Z] [X], d’une part, et M. [T] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 18 février 2025 ;

ORDONNE à M. [T] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’expulsion sans délai ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [T] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 930 euros par mois dont 50 euros au titre du forfait pour charges ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE M. [T] [R] à payer à M. [F] [X] et Mme [Z] [X] la somme de 8889 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation locatif arrêté au 5 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de 2790 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3820 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [T] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 décembre 2024 et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [T] [R] à payer à M. [F] [X] et Mme [Z] [X] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge