TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/55009 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAISW

N° : 6

Assignation du :

09 Juillet 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 septembre 2025

par Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. ERIS, Société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Edgar ENYEGUE, avocat au barreau de PARIS – #D0346

DEFENDERESSE

La société LES FRERES [X], S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Christophe PEREIRE, avocat au barreau de PARIS – #D0230

DÉBATS

A l’audience du 12 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Président, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte de cession de fonds de commerce du 11 décembre 2017, la société Les Frères [X] est devenue propriétaire d’un fond de commerce exploité sous l’enseigne Les Copains par la société Le Mérou, situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Parmi les éléments cédés figure un bail commercial en date du 10 juin 2010 consenti pour une durée de 9 ans ayant commencé à courir le 4 juin 2009 autorisant l’exercice de l’activité de "[Localité 6], Plat du jour, Brasserie sans élaboration de cuisine".

Ce bail qui a été renouvelé par acte sous seing privé du 26 février 2020 pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 4 juin 2018 porte sur les lieux suivants :

«  – Au rez-de-chaussée: une boutique située à gauche du vestibule de l’immeuble,

— Au sous-sol (auquel on accède par un escalier privatif) : WC, cuisine, réserve,

Le tout formant le lot n°21 du règlement de copropriété de l’immeuble".

à [Localité 8].

La SCI ERIS a acquis par actes notariés des 12 juillet 2022 et 03 septembre 2020, trois caves qui constituent les lots n° 20, 22, 23 situés dans l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à Paris 10ème arrondissement.

Par acte de commissaire de justice du 09 juillet 2025, la SCI ERIS qui fait valoir que la société Les Frères [X] occupe sans droit ni titre les lots 22 et 23 dont elle est propriétaire a fait assigner la société Les Frères [X] aux fins de :

«  – ORDONNER, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à la SAS FRERES [X], AU BESOIN LA CONDAMNER à cesser toute occupation, à restituer immédiatement à son propriétaire, la SCI IRIS, le lot numéro vingt-deux (22), qui est une cave, occupant les trois/dix mille cent soixante-quatrièmes (3/10164 èmes) des parties communes générales, dans l’ensemble immobilier, à usage principal d’habitation, comprenant neuf (9) corps de bâtiments, désignés en bâtiments A-B-C-D-E-F-G-H-I, situé à 75010 Paris, numéros 9, 11 et [Adresse 3] ;

— ORDONNER, sous astreinte de 100€ par jour à compter de la décision à intervenir, à la SAS FRERES [X], AU BESOIN LA CONDAMNER à cesser toute occupation, à restituer immédiatement à son propriétaire, la SCI IRIS, le lot numéro vingt-trois (23), qui est une cave, occupant les deux/dix mille cent soixante-quatrièmes (2/10164 èmes) des parties communes générales, dans l’ensemble immobilier, à usage principal d’habitation, comprenant neuf (9) corps de bâtiments, désignés en bâtiments A-B-C-D-E-F-G-H-I, situé à 75010 Paris, numéros 9, 11 et [Adresse 3] ;

— CONDAMNER la SAS FRERES [X] à payer à la SCI IRIS, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle de 370€, à compter de septembre 2020, jusqu’à restitution effective, sous astreinte de 400€ par mois de retard à compter du mois du prononcé de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la SAS FRERES [X] à payer à la SCI IRIS la somme de 2493€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens."

Aux termes de ses conclusions en réponse notifiées le 11 août 2025, la société Les Frères [X] qui expose occuper les lots n°22 et 23 au titre d’un bail verbal demande au tribunal de :

« - DEBOUTER la société SCI ERIS de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER la SCI ERIS à payer à la société LES FRERES [X] la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la SCI ERIS au paiement des entiers dépens de la procédure."

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

SUR CE

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.".

En l’espèce, le bail repris par la société Les Frères [X] le 11 décembre 2017 renouvelé le 28 février 2020 a pour objet le lot n°21 situé dans l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 8], lequel est composé aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble d’ « un local commercial , à gauche de l’entrée, avec réserve au sous-sol », termes rappelés dans le bail repris dans la cession de fonds de commerce du 11 décembre 2017.

Il n’est pas contesté que la société Les Frères [X] occupe les caves constituant les lots n°20, 22 et 23 dont la SCI ERIS est propriétaire, sans qu’un bail écrit n’ait été établi.

Néanmoins, la seule occupation des lieux n’est pas suffisante pour apporter la preuve d’un bail verbal.

Encore faut-il justifier du paiement d’un loyer en contrepartie de l’occupation de lieux.

La société Les Frères [X] ne justifie pas qu’un accord sur un loyer de 150 euros aurait été conclu depuis cinq ans ainsi qu’elle l’expose ni du paiement en espèces qu’elle affirme avoir versé en contrepartie de l’occupation des caves.

L’exigence de la SCI ERIS à l’égard de la société Les Frères [X] de payer des loyers depuis 2022 ainsi qu’il résulte des messages téléphoniques produits démontre qu’aucune somme n’a été versée par la défenderesse en contrepartie de son occupation des caves.

Cette réclamation émise par la SCI ERIS apparaît comme la condition pour établir un contrat de bail écrit, condition sur lesquelles les parties n’ont pas trouvé d’accord.

Il en résulte que l’occupation des lots n°20, 22 et 23 n’a pas donné au paiement d’un loyer et qu’ensuite aucun bail n’a été conclu.

Faute de justifier d’un bail verbal qui aurait ensuite été régularisé par la conclusion d’un bail écrit, il sera ordonné l’expulsion de la société Les Frères [X] qui occupe les lots n°20, 22 et 23 sans droit ni titre, sans qu’il y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte.

Le maintien dans les lieux de la société Les Frères [X] causant un préjudice à la SCI ERIS, celle-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle.

Celle-ci sera fixée à la somme de 150 euros par cave que la société Les Frères [X] sera condamnée à payer à la SCI ERIS à compter du 03 septembre 2020.

L’astreinte étant uniquement destinée à assurer l’exécution d’une obligation de faire, la SCI ERIS sera déboutée de sa demande en fixation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI ERIS l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

En conséquence, la société Les Frères [X] sera condamnée à payer à la SCI ERIS la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Les Frères [X] et de tout occupant de son chef des lots n°20, 22 et 23 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Condamnons par provision la société Les Frères [X] à payer à la SCI ERIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 150 euros par lot, soit 450 euros pour les trois lots n°20, 22 et 23 et ce, à compter du 03 septembre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons la SCI ERIS de ses autres demandes ;

Condamnons la société Les Frères [X] à payer à la SCI ERIS la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Les Frères [X] aux dépens,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 22 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Pascale LADOIRE-SECK