TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01537 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LTM

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 04 décembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] représenté par son syndic, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Madame [C] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 décembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 04 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01537 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LTM

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [E] [C] est copropriétaire d’un appartement et d’une cave situés dans l’immeuble du [Adresse 4], constituant les lots 33 et 84 de la Copropriété et cadastrés AJ [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 13/02/2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE, a assigné Mme [E] [C], aux fins de :

— condamnation de Mme [E] [C] au paiement de:

— la somme de 4258,29 euros pour les charges dues au 29/ 01/ 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 2/ 09/ 2024, sur la somme de 3171.55 euros , avec application de l’article 1343-2 du Code Civil

— la somme de 2000 euros de dommages et intérêts

— la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue le 22/09/25

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur élève ses prétentions selon conclusions signifiées le 19/09/2025 à la somme de 5203.59 euros pour les charges dues au 01/07/ 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 2/ 09/ 2024, sur la somme de 3171.55 euros , avec application de l’article 1343-2 du Code Civil et maintient ses autres demandes .

Il fait valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété, en raison notamment de deux précédentes décisions du 08/04/2022 et 03/10/2023 pour des impayés de charges.

Mme [E] [C] n’a pas comparu ni été représentée, bien que régulièrement assignée, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

Mme [E] [C] a été régulièrement assignée à l’adresse de son domicile où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers la copropriétaire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2024

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 27/04/2022, 28/06/2023, 05/09/2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 5/ 09/ 2024

— des appels de charges pour les périodes des 2ème, 3ème et 4ème appel 2023, quatre appels 2024, 1er , 2ème, 3ème appel 2025, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2023

— une lettre de mise en demeure du 14/ 08/ 2024 et une relance

— un décompte des sommes dues entre le 01/04/2023 et le 1/ 07/ 2025 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Il a été rendu un précédent jugement le 08/04/2022 pour les charges dues au 4ème appel 2021 et fonds travaux inclus , et un autre jugement le 03/10/2023 pour les charges dues au 14/03/2023 .

Le jugement du 08/04/2022 a donné lieu à exécution ,sans que toutes les sommes dues soient réglées , et de même pour le jugement du 03/10/2023 .

Au titre des charges entre le 01/04/2023 et le 1/ 07/ 2025, il est dû la somme de 4542,59 euros, appel du 3ème trimestre 2025 et fonds travaux inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat, de constitution de dossier avocat sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 14/ 08/ 2024 sont justifiés , mais la relance du 02/09/2024 ne l’est pas , pour être réalisée trop tôt après la mise en demeure. Cette mise en demeure n’a pas été réceptionnée.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 54 euros.

Mme [E] [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE la somme de 4542,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13/02/2025 sur la somme de 4258,29 et du 19/09/2025 pour le surplus , pour les charges dues entre le 01/04/2023 et le 1/ 07/ 2025 , appel 3ème trimestre 2025 et fonds travaux inclus et la somme de 54 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 13/02/2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres, après deux précédents jugements pour des impayés de charges ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE une somme de 600 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

Mme [E] [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière

DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE est recevable en son action

CONDAMNE Mme [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE la somme de :

—  4542,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13/02/2025 sur la somme de 4258,29 et du 19/09/2025 pour le surplus , pour les charges dues entre le 01/04/2023 et le 1/ 07/ 2025 , appel 3ème trimestre 2025 et fonds travaux inclus

—  54 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 13/02/2025

CONDAMNE Mme [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE la somme de 600 euros de dommages et intérêts

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE Mme [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE Mme [E] [C] aux entiers dépens de l’instance

Fait et jugé à [Localité 6] le 04 décembre 2025

le greffier le Président