Minute n° 25/5390

Dossier n° RG 22/03184 – N° Portalis DBX4-W-B7G-Q53L / JAF Cab 10

Nature de l’affaire : Demande en partage, ou contestations relatives au partage

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

“A U N O M D U P E U P L E F R A N Ç A I S”

____________________________________________________________

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JUGEMENT

Le 10 Septembre 2025

Jean-Luc ESTÈBE, vice-président, assisté par Frédérique DURAND, greffier,

Statuant à juge unique en vertu de l’article R 212-9 du Code de l’organisation judiciaire,

Après débats à l’audience publique du 24 Juin 2025, a prononcé le jugement contradictoire suivant par mise à disposition au greffe, dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

M. [E] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nadine QUESADA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 343

et

DEFENDEUR

Mme [X] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 158

FAITS ET PROCÉDURE

[E] [L] et [X] [K], qui ont vécu en concubinage, sont aujourd’hui séparés.

Ils n’ont pu partager amiablement le prix de vente de leur bien immobilier indivis.

Le 13 juillet 2022, [E] [L] a fait assigner [X] [K] en partage devant le Tribunal judiciaire de Toulouse.

[X] [K] a constitué avocat.

La procédure a été clôturée le 7 avril 2025.

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs demandes et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LE PARTAGE

L’article 815 du Code civil dispose que nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision et que le partage peut être toujours provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

En l’espèce, il convient d’ordonner le partage de l’indivision entre [E] [L] et [X] [K].

SUR LES DÉPENSES D’ACQUISITION FINANCÉES PAR LES DENIERS PERSONNELS DE L’UN DES CO PARTAGEANTS

Selon l’article 815-13 du code civil, un indivisaire peut prétendre à une indemnité à l’encontre de l’indivision lorsqu’il a, à ses frais, amélioré l’état d’un bien indivis ou fait de ses deniers personnels des dépenses nécessaires à la conservation de ce bien.

Ce texte ne s’applique pas aux dépenses d’acquisition (Civ 1re, 26 mai 2021, n° 19-21 302).

Il en résulte qu’un indivisaire qui finance par un apport de ses deniers personnels, la part de son coindivisaire dans l’acquisition d’un bien indivis ne peut invoquer une créance à l’encontre de l’indivision.

Pour ces dépenses, il faut chercher dans le droit commun le fondement de la créance à l’encontre du coindivisaire : subrogation légale, prêt (Civ. 1re, 27 juin 1960 ; Civ. 1re, 14 déc. 1983), accession immobilière, enrichissement injustifié, gestion d’affaires, par exemple.

En l’espèce, le 10 mars 2015, [P] [V] a partagé la parcelle dont elle était propriétaire à [Localité 4], dont elle a vendu une moitié en indivision à [X] [K] et [E] [L] et l’autre moitié aux parents de ce dernier.

Le compte ouvert dans la comptabilité du notaire instrumentaire retrace les mouvements de fonds relatifs à chacune de ces deux opérations ((“Vente [V] / [L] [S] & [O]…” et “Vente [V] / [L] [Y] [K] [M]”).

Ce compte mentionne à la date du 6 mars 2015 un “apport sur achat à intervenir” de 20 100 euros versé par [E] [L] et un autre “apport sur achat à intervenir” de 20 700 euros reçu du père de ce dernier.

Il n’est donc pas contestable que le versement de [E] [L] concerne son achat tandis que l’autre apport concerne l’acquisition de la deuxième parcelle, si bien que [E] [L] n’a versé que 20 100 euros s’agissant de sa parcelle et pas 40 800 euros, contrairement à ce qu’il prétend.

Il ressort ensuite du relevé bancaire de mars 2015 du compte commun des concubins que le versement de 20 100 euros comprend les sommes de 8 000 euros et de 12 000 euros virées le 6 mars 2015 respectivement par [X] [K] et [E] [L] depuis leurs comptes personnels, outre 100 euros issus de l’allocation créditée sur le compte le même jour, de sorte que leurs apports sont respectivement de 12 050 euros et 8 050 euros.

Ils ne contestent pas que les apports doivent être portées au crédit de leurs comptes d’indivision. Il sera donc statué en conséquence.

SUR LE COMPTE D’INDIVISION : DÉPENSES FINANCÉES PAR LES DENIERS PERSONNELS DE L’UN DES CO PARTAGEANTS

[E] [L] et [X] [K] ont fait construire une maison sur leur parcelle indivise acquise le 10 mars 2015. Ils revendiquent à divers titres des créances envers l’indivision

1°) Les dépenses de conservation payés depuis le compte commun

Aux termes de l’article 815-13 alinéa 2 du Code civil il est tenu compte à chaque indivisaire des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation des biens indivis, encore qu’elles ne les aient pas améliorés.

En l’espèce, [E] [L] et [X] [K] ont contracté un emprunt pour le financement du terrain et un autre emprunt pour le financement des travaux de construction de la maison, dont le montant total est le suivant :

Mensualités et intérêts 2015

5 922,63

Mensualités et intérêts 2016

9 788,81

Mensualités et intérêts 2017

10 953,23

Mensualités et intérêts 2018

12 421,69

Mensualités et intérêts 2019

12 606,24

Mensualités et intérêts 2020

12 450,18

Mensualités et intérêts 2021

11 649,34

Total

75 792,12 euros

Ces mensualités et ces intérêts ont été payés par prélèvement sur un compte commun, sur lequel chacun des indivisaires a versé des sommes dans des proportions variables selon les années, au titre desquelles ils se prétendent créanciers de l’indivision.

[X] [K] revendique en particulier avoir employé 15 000 euros dans le financement des travaux et pour rembourser le prêt, mais elle justifie seulement avoir versé 5 000 euros sur le compte le 1er août 2019, et 3 000 euros et 1 490 euros le 16 septembre 2019 de sorte que si leur total de 9 490 euros doit être pris en compte, il y ait lieu de le distinguer des autres fonds d'[X] [K] qui ont alimenté le compte.

De même, les allocations que la [3] a versées sur le compte commun ne constituant pas un revenu personnel d'[X] [K], c’est à tort qu’elle les a incluses dans ses dépenses lui ouvrant droit à créance envers l’indivision : ces allocations, dont le total s’est élevé à 27 502,65 euros, sera donc réparti par moitié (13 751,32 euros) entre les deux allocataires.

Enfin, le compte bancaire sur lequel ont été prélevées les mensualités ayant aussi servi à payer des dépenses de la vie courante, il en résulte que chaque indivisaire à remboursé les emprunts en proportion de ses apports sur le compte, et pas pour le montant des sommes que chacun d’entre eux y a versé.

En conséquence, leurs créances respectives envers l’indivision s’établissent de la façon suivante :

[E] [L]

[X] [K]

Apports en 2015

3 950,00

3 600,00

Apports en 2016

5 400,00

2 954,62

Apports en 2017

6 340,00

5 500,27

Apports en 2018

7 285,00

5 420,00

Apports en 2019

5 049,00

11 780,00

Apports en 2020

5 049,00

532,00

Apports en 2021

4 000,00

4 450,00

Allocations [3]

13 751,32

13 751,32

Total

50 844,32

47 988,21

Total des apports

98 832,53 euros

Proportion des apports

51,4449 %

48,5551 %

Remboursements respectifs

75 792,12 x 51,4449 % =

38 991,18 euros

75 792,12 x 48,5551 % =

36 800,94 euros

Les sommes de 38 991,18 euros et de 36 800,94 euros seront donc portées au crédit de leurs comptes d’indivision.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’elle prétend, [X] [K] n’établit pas avoir payé l’acompte de 3 669 euros pour la réservation de la cuisine et des factures de travaux d’un montant total de 1 841 euros. Les demandes formées à ce titre seront donc rejetées.

2°) Le paiement des factures de travaux et de matériaux

En vertu de l’article 815-13 alinéa 1er du Code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de son aliénation.

Il faut donc rechercher si les sommes avancées par un indivisaire ont réalisé, pour l’indivision, un profit subsistant au temps du partage ou de l’aliénation, puis tenir compte de l’équité pour modérer, le cas échéant, le montant de l’indemnité (Civ. 1re, 7 juin 1988 ; Civ. 1re, 12 janv. 1994).

En l’espèce, [E] [L] prétend avoir payé pour la construction de la maison des factures de travaux et d’achat de matériaux d’un montant total de 22 376,39 euros.

Il communique diverses factures, établies à son nom ou au noms des deux indivisaires, et aussi une facture (facture Oh! Béton) à son nom et au nom de sa mère.

Deux des factures établies à son nom sont datées et signées par lui sous la mention “bon pour déblocage de la somme de …”, ce qui montre qu’elles ont été payées avec l’emprunt. De même, la facture [8] du 18 mars 2021 établie au nom de [E] [L], mentionne “Acompte chèque de 250 euros [Courriel 5]”, ce qui permet de penser que c’est un chèque d'[X] [K] qui a servi à la payer, bien qu’étant établie au nom de [E] [L].

Il s’avère ainsi que la simple production par [E] [L] d’une facture établie à son nom ne démontre pas qu’il l’a personnellement payée, pas plus d’ailleurs qu’une facture au nom des deux indivisaires n’établit qu’ils l’ont réglée tous les deux.

[E] [L] prouve avoir payé certaines factures d’un montant de 4 581,67 euros, en produisant des tickets de sa carte bleue, dont on suppose qu’elle était débitée sur son compte personnel, ou bien une autorisation de prélèvement sur son compte, ou encore lorsque ces factures mentionnent son numéro de carte bleue.

Cette somme lui sera créditée et, faute de preuve qu’il a personnellement payé d’autres dépenses, le surplus de sa demande sera rejeté.

3°) Les indemnités de gestion

Selon l’article 815-12 du code civil l’indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l’amiable ou, à défaut, par décision de justice.

Aux termes de l’article 815-13, alinéa 1, du code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation des dits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Il résulte de ces textes que l’activité personnelle déployée par un indivisaire ayant contribué à conserver ou à améliorer le bien ne peut être assimilée à une dépense dont le remboursement donnerait lieu à application de l’article 815-13 et que la plus-value de l’immeuble accroît à l’indivision, l’indivisaire pouvant seulement prétendre à une rémunération de son activité conformément à l’article 815-12. (Civ. 1re, 15 septembre 2021, 19-24.014).

En l’espèce, il résulte des attestations du père de [E] [L] que tous deux, maçons de profession, ont réalisé les travaux d’accès, de terrassement, d’implantation et de gros oeuvre, de plomberie, carrelage et faïence, de pose des fenêtres, d’étanchéité de la toiture et de la terrasse et les branchements.

Le père de [X] [K] a témoigné les avoir aidés pendant les fins de semaines et que sa fille “était également présente et a aidé dans les tâches à effectuer”.

La mère de [E] [L] a toutefois affirmé que cette dernière “n’a jamais travaillé sur le chantier pendant au moins 7 ans, si elle avait travaillé, je serais la première informée on était toujours ensemble”.

[A] [G], retraité, sans lien de parenté avec l’une ou l’autre des parties, a témoigné avoir “constaté pendant des années que M, [L] [S] et son fils, [E] [L], ont seuls construit la maison de [E] [L] à [Localité 4] (…) y compris pendant les week-ends et pendant leurs congés. Je n’ai vu personne d’autre travailler sur le chantier. Tous les corps d’état ont été réalisés par [E] [L] et par [S] [L] : gros oeuvre, couverture, isolation, carrelage, faïence, terrassement et assainissement au niveau de leur terrain.”

Cependant, ce témoin qui habite [Adresse 6], n’explique pas comment il a pu personnellement constater des faits qui se sont déroulés tout au long de l’année pendant deux ans et même pendant les fins de semaines et pendant les congés.

Toutefois, il n’est pas douteux que [E] [L] et son père ont pris une part prépondérante dans l’édification de la maison, mais il ne peut être tenu compte du travail de ce dernier ni de celui du père d'[X] [K], puisqu’il s’agit de chiffrer des créances envers une indivision qui leur est étrangère.

Il résulte aussi de l’adresse de [E] [L] et d'[X] [K] mentionné sur l’attestation notariée établie à l’occasion de l’achat du terrain et de celles de leurs parents mentionnées sur leurs témoignages que, si [X] [K] et la mère de son compagnon “étaient toujours ensemble”, les indivisaires ne vivaient pas pendant les travaux au domicile de cette dernère.

Dès lors, compte-tenu du temps passé sur le chantier par [E] [L], il faut considérer que c’est [X] [K] qui, outre l’aide ponctuelle qu’elle a apportée sur le chantier, a assumé l’essentiel sinon la totalité des tâches domestiques, permettant à son compagnon de construire la maison et prenant ainsi sa part dans la gestion du bien indivis.

L’indemnité de gestion revenant à [E] [L] devant être estimée à 30 000 euros, l’indemnité qui revient à [X] [K] sera chiffrée en conséquence à un montant identique.

4°) La taxe foncière

[E] [L] fait valoir qu’il a réglé la taxe foncière depuis 2016, mais il justifie avoir seulement payé celle de 2016, soit 85 euros, et celle de 2023 à hauteur de 1 572 euros, le solde de 1 429 euros ayant été payé par [X] [K] par télépaiement le 10 décembre 2023.

[E] [L] sera donc crédité de 1 657 euros et [X] [K] de 1 429 euros.

SUR L’ÉTAT LIQUIDATIF ET DE PARTAGE

Les autres éléments de la liquidation et du partage n’étant pas contestés, le partage est le suivant :

Compte d’indivision de [E] [L]

Euros

Crédit

Apport lors de l’achat

Emprunt

Travaux

Indemnité de gestion

Taxe foncière

12 050,0038 991,18

4 581,67

30 000,00

1 657,00

Total crédit

87 249,85

Débit

0,00

Solde à porter au passif de l’indivision

87 249,85

Compte d’indivision d'[X] [K]

Crédit

Apport lors de l’achat

Emprunt

Indemnité de gestion

Taxe foncière

8 050,00

36 800,94

30 000,00

1 429,00

Total crédit

76 279,94

Débit

0,00

Solde à porter au passif de l’indivision

76 279,94

Actif indivis

[Adresse 7]

287 172,62

Passif indivis

Dette envers [E] [L]

Dette envers [X] [K]

87 249,85 76 279,94

Total

163 529,79

Actif net

123 642,83

Droits de chacun sur l’actif net

61 821,41

Attributions à [E] [L]

Ses droits

Droits sur l’actif net

Crédit du compte d’indivision

61 821,41

87 249,85

Total

149 071,26

Reçoit

Immeuble

149 071,26

Attributions à [X] [K]

Ses droits

Droits sur l’actif net

Crédit du compte d’indivision

61 821,41

76 279,94

Total

Reçoit

138 101,35

[Adresse 7]

138 101,35

Le notaire instrumentaire devra donc remettre au titre de leurs droits dans l’indivision la somme de 149 071,27 euros à [E] [L] et celle de 138 101,35 euros à [X] [K], augmentées des intérêts qu’elles ont pu produire, sous déduction de ce que ces derniers restent éventuellement lui devoir.

SUR LES DÉPENS

Chaque partie gardera la charge de ses dépens.

SUR LES FRAIS NON COMPRIS DANS LES DÉPENS

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de rejeter les demandes formées à ce titre.

L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 1074-1 du Code de procédure civile, les décisions du juge aux affaires familiales qui mettent fin à l’instance ne sont exécutoires que si elles l’ordonnent.

L’article 515 du Code de procédure civile permet au juge d’ordonner l’exécution provisoire, à la demande des parties ou d’office, pour tout ou partie de la condamnation.

En l’espèce, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire en raison de l’ancienneté du litige, sera ordonnée.

DÉCISION

Par ces motifs, le tribunal,

Statuant par jugement susceptible d’appel,

— ordonne le partage de l’indivision entre [E] [L] et [X] [K],

— dit que le compte d’indivision de [E] [L] est le suivant (en euros) :

Crédit

Apport lors de l’achat

Emprunt

Travaux

Indemnité de gestion

Taxe foncière

12 050,00

38 991,18

4 581,67

30 000,00

1 657,00

Débit

0,00

— dit que le compte d’indivision d'[X] [K] est le suivant (en euros) :

Crédit

Apport lors de l’achat

Emprunt

Indemnité de gestion

Taxe foncière

8 050,00

36 800,94

30 000,00

1 429,00

Débit

0,00

— dit que l’actif est le suivant (en euros) :

Immeuble

287 172,62

— dit que le passif est le suivant (en euros) :

Dette envers [E] [L]

Dette envers [X] [K]

87 249,85 76 279,94

— attribue à [E] [L] les biens suivants (en euros) :

Immeuble

149 071,26

— attribue à [X] [K] les biens suivants (en euros) :

Immeuble

138 101,35

— dit que le notaire qui détient le produit de la vente devra donc remettre au titre de leurs droits dans l’indivision la somme de 149 071,27 euros à [E] [L] et celle de 138 101,35 euros à [X] [K], augmentées des intérêts qu’elles ont pu produire, sous déduction de ce que ces derniers restent éventuellement lui devoir.

— rejette les autres demandes,

— dit que chaque partie gardera la charge de ses dépens

— ordonne l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LE JUGE

Frédérique DURAND Jean-Luc ESTÈBE