MINUTE N°

N° RG 24/00682 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPNG

Monsieur [R], [I], [P] [V]

Madame [G], [K], [S] [M] épouse [V]

C/

Madame [L], [J] [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [R], [I], [P] [V], né le 18 mars 1953 à [Localité 9] (Hauts-de-Seine – 92) – demeurant [Adresse 2]

Non comparant, représenté par Maître Marie-christine GERBER, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [G], [K], [S] [M] épouse [V], née le 25 janvier 1959 à [Localité 10] – demeurant [Adresse 1]

Non comparante, représenté par Maître Marie-christine GERBER, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [L], [J] [W], née le 22 avril 1968 à [Localité 11] – demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Marie-christine GERBER

1 copie certifiée conforme à : Madame [L], [J] [W]

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] ont donné à bail à Madame [L] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 8] par contrat du 5 octobre 2014, pour un loyer mensuel de 1.600 euros outre 320 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] ont ensuite fait assigner Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 février 2025, Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] – représentés par leur conseil – demandent de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 juin 2024, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [W] ; et de condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3.752,77 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, des dommages et intérêts de 1.000 euros, outre une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] font valoir qu’il n’y a eu aucun paiement volontaire de la part de la locataire, qu’elle n’a pas de ressources et que les règlements dépendent de personnes extérieures.

Citée par remise de l’acte à personne le 17 octobre 2024, et comparante en personne, Madame [L] [W] reconnaît le principe et le montant de la dette et indique qu’elle cherche un nouveau logement. Elle précise qu’elle ne demande pas de délais et qu’elle souhaite rester dans les lieux pour que sa fille reprenne le bail. Elle déclare qu’elle ne travaille pas et qu’elle ne perçoit pas d’aide, qu’elle n’a pas d’autre dette et que ses deux filles de 18 et 26 ans sont à sa charge. A la demande du juge, elle répond qu’elle n’a pas de pièce justificative pour attester de sa situation personnelle.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 18 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V], en leur qualité de bailleurs particuliers, n’avaient pas l’obligation de dénoncer le commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 5 octobre 2014 contient une clause résolutoire (CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSES PENALES) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2024, pour la somme en principal de 10.582,62 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] produisent un décompte démontrant que Madame [L] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.183,56 euros (3.752,77 euros – 1.569,21 euros de frais d’huissier) à la date du 11 janvier 2025.

Madame [L] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Madame [L] [W] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 2.183,56 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LA DEMANDE DE MAINTIEN DANS LES LIEUX :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Madame [L] [W] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux sans pour autant demander de délais de paiement. De surcroît, elle indique à l’audience n’avoir aucun revenu et ne justifie pas de difficultés personnelles ou professionnelles expliquant en partie les arriérés locatifs. Outre qu’elle ne produit aucune pièce pour attester de sa situation, Madame [L] [W] ne démontre pas sa solvabilité et sa capacité à régler le loyer de manière régulière, de sorte que la preuve de sa bonne foi dans l’exécution de son obligation n’est pas rapportée.

L’expulsion de Madame [L] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Madame [L] [W] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE :

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] fondent leur demande sur l’absence de contrepartie à leur investissement, les tracas causés par la situation subie et les dépens relatives à la gestion du dossier pour recouvrer les sommes dues par la locataire.

Outre que cette demande n’est pas fondée en droit, il convient de noter que la condamnation de Madame [L] [W] à régler l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation et les frais de procédure répond aux motifs allégués par Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] sur ce point.

La demande indemnitaire de Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] sera donc rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V], Madame [L] [W] sera condamnée à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 2014 entre Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V], d’une part, et Madame [L] [W], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 8], sont réunies à la date du 12 juin 2024 ;

DEBOUTE Madame [L] [W] de l’ensemble de ses demandes ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [L] [W] à verser à Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] la somme de 2.183,56 euros (décompte arrêté au 11 janvier 2025, incluant l’échéance du mois de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [L] [W] à verser à Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] de leur demande indemnitaire ;

CONDAMNE Madame [L] [W] à verser à Monsieur [R] [V] et Madame [G] [M] épouse [V] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le juge,