TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître MITTON-SMADJA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître KERVEILLANT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08141 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XZQ

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 18 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [U],

demeurant [Adresse 3]

assisté par Maître KERVEILLANT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0938

DÉFENDERESSE

S.A.S. IXELLOR,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître MITTON-SMADJA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1136

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2025 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 18 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08141 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XZQ

Page sur

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit d’huissier en date du 27 juin 2024 Monsieur [F] [U] a fait assigner devant Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité au Tribunal Judiciaire de Paris la société IXELLOR aux fins de :

ENJOINDRE la société IXELLOR de retirer tout cendrier de la cour de l’immeuble, apposer une affichette dans les parties communes de l’immeuble, en ce compris dans la cour de l’immeuble, en indiquant qu’il est interdit de fumer, et écrire officiellement à l’ensemble des occupants de l’immeuble en leur indiquant qu’il est interdit de fumer dans la cour de l’immeuble, et ce sous astreinte 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,CONDAMNER la société IXELLOR à verser à Monsieur [F] [U] la somme de 6.224,40 euros au titre du trouble de jouissance,CONDAMNER la société IXELLOR à verser à Monsieur [F] [U] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions il expose qu’il est locataire depuis le 4 avril 2014 d’un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 7], le bailleur étant la société IXELLOR et que tous les locaux de l’immeuble sont destinés à un usage professionnel, à l’exception de son logement qui se trouve au 5ème étage et qui demeure un local d’habitation. Il précise que du fait des nuisances occasionnées par d’importants travaux il a obtenu par jugement du 12 juin 2020 la condamnation du bailleur à l’indemniser pour son préjudice de jouissance. A partir de mai 2023 il a indiqué au bailleur qu’il subissait depuis son logement, et depuis les parties communes, un tabagisme passif, à cause de l’installation dans la cour de l’immeuble d’un cendrier fixe qui est utilisé par les salariés des autres étages de l’immeuble. Il ajoute que la fumée de cigarettes des fumeurs se répand depuis la cour jusqu’à son appartement, qui a plusieurs fenêtres qui donnent sur la cour de l’immeuble, ainsi que dans le hall de l’entrée de l’immeuble. Malgré ses courriers, le bailleur n’a pas réagi ce qui l’a conduit à engager la présente procédure aux fins de faire cesser les nuisances. Il précise que la fumée de cigarette l’empêche de jouir paisiblement de son logement et qu’il est particulièrement inquiet pour la sécurité et la santé de ses enfants en bas âge et estime le préjudice de jouissance à 15% du loyer sur 13 mois soit de mai 2023 à juin 2024.

L’affaire a été appelée le 8 janvier 2024 et après renvois, plaidée le 19 septembre 2025. Monsieur [U], assisté, a réitéré ses prétentions.

La société IXELLOR en défense a exposé que le demandeur vise des textes du Code de la Santé publique qui n’imposent pas d’interdiction de fumer dans la cour découverte d’un immeuble privé telle qu’elle existe en l’espèce de telle sorte que la demande en injonction de faire doit être rejetée. Le bailleur précise par ailleurs que le demandeur n’apporte pas de preuves des nuisances et notamment pas de constat et que le logement est situé au 5ème étage, soit à une distance très élevée par rapport au sol, et ne dispose sur la cour de l’immeuble que de deux ouvertures, dont la fenêtre des toilettes, les fenêtres principales donnant sur le [Adresse 5], tandis que l’accès à l’appartement se fait par le porche de l’immeuble puis par le hall gauche, et non pas par la cour intérieure. La société IXELLOR ajoute qu’elle n’a pas failli dans ses obligations de bailleur, les troubles venant de tiers à savoir les salariés des entreprises et leurs employeurs, ce qui signifie que le bailleur n’est pas directement responsable des troubles causés et le fait qu’un cendrier ait été installé dans la cour de l’immeuble n’est pas une décision volontaire pour favoriser la pratique de la cigarette mais une mesure qui permet d’assurer la propreté du lieu. La société IXELLOR au surplus expose qu’elle a pris des dispositions pour limiter les nuisances tandis que Monsieur [U], si une faute devait être retenue, n’apporte pas la preuve de conséquences dommageables pour lui et sa famille et en quoi la jouissance de son logement situé au 5ème étage de l’immeuble en serait affectée. Elle sollicite donc le débouté du demandeur et sa condamnation au paiement de la somme de 3000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025. Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en injonction :

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d l aucune stipulation particulière : 1/ de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. 2/ d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. 3/ d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4/ d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1725 du Code civil énonce le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que (A/) le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant vas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article R. 3512-2 du Code de la santé publique énonce que l’interdiction de fumer dans les lieux affectés à un usage collectif mentionnée à l’article L. 3512-8 s’applique : (1/) Dans tous les lieux fermés et couverts qui accueillent du public ou qui constituent des lieux de travail.

En l’espèce Monsieur [U], en tant que locataire, sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il soit enjoint à la société IXELLOR, son bailleur, de retirer tout cendrier de la cour de l’immeuble, apposer une affichette dans les parties communes de l’immeuble, en ce compris dans la cour de l’immeuble, en indiquant qu’il est interdit de fumer, et écrire officiellement à l’ensemble des occupants de l’immeuble en leur indiquant qu’il est interdit de fumer dans la cour de l’immeuble, et ce sous astreinte 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Ces demandes impliquent en conséquence de poser d’ores et déjà la question des nuisances pouvant être occasionnées par la présence de fumeurs dans la cour et l’impact sur le requérant et sa famille.

A cet égard les parties produisent des extraits des textes concernés, des photographies et plans, notamment des lieux et du cendrier, les courriers échangés et les courriers adressés aux sociétés locataires par la société IXELLOR.

Il en ressort :

Que si le Code de la Santé publique ne prévoit une interdiction de fumer que dans les locaux collectifs couverts et fermés, cela ne signifie pas que le regroupement de fumeurs dans des locaux collectifs ouverts doit être autorisé, la société IXELLOR pouvant en tout état de cause, en tant que propriétaire de l’immeuble, interdire l’usage de la cigarette et du vapotage dans les autres espaces, dont les cours intérieures, lui appartenant,Qu’il n’est pas contesté que le demandeur a pour partie des fenêtres donnant sur la cour utilisée par les fumeurs ; que la société IXELLOR, qui laisse entendre que le demandeur se trouve cependant peu ou pas impacté, n’apporte pas d’éléments à ce sujet, alors que la configuration des lieux est bien une cour intérieure, fermée sur tous côtés y compris vis-à-vis de la rue tel que l’indique Monsieur [U], et qu’en conséquence les fumées ne peuvent « s’échapper » que vers le haut,Qu’un cendrier de type meuble sur pied se trouve dans ladite cour, lequel, s’il n’est pas une incitation directe à fumer, est un élément de confort des fumeurs les conduisant à se regrouper à proximité et formalisant clairement le fait que la cour est un « espace fumeur », même si cela est susceptible de créer des nuisances pour les personnes non-fumeurs se trouvant dans les locaux à proximité,Que la société IXELLOR n’a en tous les cas jamais indiqué à Monsieur [U] qu’il n’y avait pas contrairement à ses réclamations, aucune nuisance liée aux fumeurs dans la cour,Qu’au contraire, la société IXELLOR, consciente des nuisances pouvant être occasionnées, a pris des dispositions afin de mieux « gérer » la question des fumeurs dans les locaux communs utilisés lors des pauses des salariés en faisant apposer des affiches dans le hall notamment et modifiant la porte d’accès à la cour,Que si de fait les salariés des bureaux ne travaillent ni le soir ni le weekend, les nuisances peuvent être occasionnées aux autres moments de la journée hors week-end alors que le demandeur et sa famille peuvent effectivement se trouver à leur domicile,Enfin que la responsabilité ne peut être reportée que ce soit partiellement ou totalement sur les fumeurs eux-mêmes, dès lors que le propriétaire des lieux a le pouvoir d’interdire de fumer aux occupants ou visiteurs des lieux, y compris dans les cours ouvertes internes aux immeubles et lui appartenant.

En conséquence, compte tenu de la responsabilité du bailleur, il y a lieu de faire droit à la demande afin de faire cesser les nuisances liées aux fumées dans la cour de l’immeuble en enjoignant la société IXELLOR, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision, de faire :

Enlever le cendrier se trouvant dans la cour,Apposer une signalétique d’interdiction de fumer dans la cour commune,Envoyer aux sociétés locataires une information relative à l’interdiction de fumer et/ou de vapoter dans la cour de l’immeuble,Et à défaut, à l’issue du mois suivant la signification de la décision, condamner la société IXELLOR au versement d’une astreinte de 100 Euros par jour de retard.

Sur les demandes en dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

L’article 6 b de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…).

Compte tenu de la solution du litige au principal il y a lieu de retenir la responsabilité contractuelle de la société IXELLOR laquelle n’a pas pris les dispositions nécessaires afin de faire cesser les nuisances olfactives et liées aux fumées dans la cour de l’immeuble, impactant son locataire.

En l’espèce Monsieur [U] sollicite la condamnation de la société IXELLOR à lui verser la somme de 6.224,40 euros au titre du trouble de jouissance, soit 15% du loyer pour la période mai 2023 à juin 2024.

Au regard du fait invoqué par le défendeur, et non contesté, que 2 fenêtres uniquement (WC + chambre) donnent sur la cour, les autres fenêtres donnant sur la rue, et alors qu’il s’agit d’un logement de plus de 100 m2 comprenant deux autres chambres et d’autres pièces, il y a lieu de retenir au titre du préjudice de jouissance un quantum égal à 10% du montant du loyer soit 319,20 Euros mensuels.

S’agissant de la période concernée la somme demandée est relative à la période mai 2023/juin 2024 alors que, si le demandeur indique dans ses écritures que sa demande est à parfaire et que l’indemnisation est due « à partir de mai 2023 », aucune actualisation chiffrée n’est produite. En conséquence, en l’absence d’éléments à propos de la période concernée, il sera fait droit à la demande sur la période mai 2023 / juin 2024.

Au regard de ces éléments la société IXELLOR sera condamnée au paiement de la somme de 4149,60 Euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse la totalité des frais irrépétibles qu’elle a engagés à l’occasion du présent litige ; Que la somme de 600 Euros lui sera donc allouée à ce titre.

Sur les dépens :

Attendu que la société IXELLOR, succombant, sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront le coût de la présente assignation.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

ENJOINT la société IXELLOR, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, de faire :

— Enlever le cendrier se trouvant dans la cour de l’immeuble sis [Adresse 4],

— Apposer une signalétique d’interdiction de fumer dans ladite cour commune,

— Envoyer aux sociétés locataires une information relative à l’interdiction de fumer et/ou de vapoter dans la ladite cour de l’immeuble,

DIT qu’à défaut d’avoir accédé à ces injonctions, à l’issue du mois suivant la signification de la décision, la société IXELLOR sera condamnée à verser Monsieur [F] [U] une astreinte de 100 Euros par jour de retard jusqu’à réalisation des injonctions,

CONDAMNE la société IXELLOR au paiement de la somme de 4149,60 Euros à Monsieur [F] [U] à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance pour la période mai 2023/juin 2024,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

REJETTE les autres demandes.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle Proximité aux jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection