Décision du 29 Janvier 2026

5ème chambre 2ème section

N° RG 23/03047 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY6CK

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies exécutoires

— Me [Localité 13]

— M^e ANQUETIL

— Me [Localité 12]

délivrées le :

+ 1 Copie dossier

■

5ème chambre

2ème section

N° RG 23/03047

N° Portalis 352J-W-B7H-CY6CK

N° MINUTE :

FAIT DROIT

Assignations du :

02 et 14 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDERESSES

La société SCI K A, société civile immobilière au capital de 160 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 440 900 256, dont le siège social est situé [Adresse 9], représentée par ses gérants, Messieurs [J] [T] et [V] [T], domiciliés en cette qualité audit siège,

La société LOCK-PVC, société à responsabilité limitée au capital de 176.500 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 810 267 724, dont le siège social est situé [Adresse 8]), représentée par son représentant légal, Monsieur [J] [T], domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Philippe LASSERRE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0598.

DÉFENDERESSES

La société GAN ASSURANCES, société anonyme régie par le code des assurances au capital de 216.033.700 euros entièrement versé, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 542 063 797, dont le siège est situé [Adresse 4]), représentée par ses dirigeants sociaux dûment habilités à cet effet et domiciliés en cette qualité au dit siège,

représentée par Maître Guillaume ANQUETIL du cabinet ANQUETIL-ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0156.

La société MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR FRANCE

(MAIF ci-après), société d’assurance à forme mutuelle, inscrite sous le numéro SIREN 775 709 702, dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 14] [Adresse 11] [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

L’association CHARONNE-OPPELIA, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Alain CROS, avocat au barreau de Val-de-Marne, demeurant [Adresse 3].

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint, Juge rapporteur,

Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint,

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 03 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Antoine DE MAUPEOU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 29 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

___________________

La société civile immobilière SCI K A, dont les gérants sont Messieurs [J] [T] et [V] [T], est propriétaire non-occupante du bâtiment sur rue situé [Adresse 10]). Elle l’a donné à bail commercial, suivant contrat du 2 mars 2015, à la société LOCK-PVC, dont le gérant est Monsieur [J] [T], pour l’activité de commerce de location de logements meublés.

La société SCI K A a souscrit un contrat « GAN PNO A565 » auprès de la compagnie GAN ASSURANCES selon police D20024/111260933 à effet du 1er février 2011.

Le 15 octobre 2019, la société LOCK-PVC a sous-loué en meublé la chambre numéro 7 au premier étage à l’association CHARONNE-OPPELIA au prix de 500 euros par mois. Cette dernière a mis ladite chambre à disposition de Monsieur [R] [S]. L’association est assurée auprès de la MAIF.

Le 1er avril 2020, un incendie a pris naissance dans la chambre numéro 7.

Saisi par la société SCI K A et la société LOCK-PVC, le juge des référés, par ordonnance du 24 mars 2021, a désigné Monsieur [C] en qualité d’expert judiciaire. Le rapport a été déposé le 12 octobre 2022.

*****

Par actes d’huissier de justice des 2 et 14 février 2023, la société SCI K A et la société LOCK-PVC ont assigné l’association CHARONNE-OPPELIA, la MAIF et la compagnie GAN ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, la société SCI K A et la société LOCK-PVC demandent au tribunal de céans de :

— Déclarer recevables les sociétés SCI K A et LOCK-PVC en leurs actions et les déclarant bien fondées ;

— Déclarer responsable l’association CHARONNE-OPPELIA de l’incendie qui a pris naissance au petit matin dans la chambre numéro 7 et occupée par Monsieur [S], logé par ladite association dans l’immeuble d’habitation collective situé [Adresse 7]) appartenant à la société SCI K A ;

— Constatant que l’association CHARONNE-OPPELIA est assurée par la compagnie d’assurance MAIF, condamner in solidum l’association CHARONNE-OPPELIA et la MAIF au paiement :

— De la somme toutes taxes comprises, vétusté déduite, de 105.219,65 euros au titre des travaux immobiliers à réaliser au profit de la société SCI K A, réévaluée à 117.659,53 euros au 15 décembre 2023 ;

— Au titre du préjudice mobilier, 16.632 euros toutes taxes comprises au bénéfice de la société LOCK-PVC ;

— Charges rattachées (au bénéfice de la société SCI K A) :

— Diagnostic amiante avant travaux : 2.544 euros ;

— Maitrise d’œuvre d’architecte : 7.920 euros.

— Constatant les dispositions contractuelles liant la société SCI K A avec la société GAN ASSURANCES qui garantissent la valeur de remise à neuf de la partie immobilière ;

— Condamner la société GAN ASSURANCES au paiement de la somme de 39.220 euros correspondant à la différence entre 156.879,37 euros toutes taxes comprises, hors vétusté, et 117.659,53 euros toutes taxes comprises, vétusté déduite, réévaluée au 15 décembre 2023 à 39.219,84 euros (soit 156.879,37 – 117.659,53) ;

— Condamner la société GAN ASSURANCES, assureur de la société SCI K A, au paiement à la société SCI K A à la somme de :

—  9.730 euros toutes taxes comprises au titre des honoraires d’expert d’assuré choisi par l’assuré (Monsieur [X]) (article 7 du contrat) ;

— Les frais d’huissier constatant le sinistre du 1er avril 2020 : 420 euros toutes taxes comprises ;

— Frais d’avocat : 18.000 euros toutes taxes comprises arrêtés à ce jour à titre provisionnel ;

— Chiffrage Minute (1.152 + 480) = 1.632 euros toutes taxes comprises ;

— Condamner in solidum l’association CHARONNE-OPPELIA et sa compagnie d’assurance MAIF et le GAN ASSURANCES au paiement des pertes immatérielles au profit de la société LOCK-PVC :

— Montant total des pertes pour 2020, du 1er avril au 31 décembre : 31.508 euros ;

— Montant total des pertes pour 2021, année pleine : 42.131 euros ;

— Montant total des pertes pour 2022, année pleine (idem 2021) : 42.131 euros ;

— Montant total des pertes pour 2023, année pleine (idem 2022) : 42.131 euros ;

Soit un total de 157.901 euros arrêté au 31 décembre 2023 (page 25 du rapport et en référence en pièce numéro 9 y annexée) ;

Et ainsi de suite pour les années à venir jusqu’à constatation réalisée par commissaire de justice de la reconstruction et remise en état de location de l’immeuble détruit le 1er avril 2020 ;

— Condamner in solidum les parties défenderesses, l’association CHARONNE-OPPELIA, la compagnie d’assurance MAIF, la société GAN ASSURANCES à payer aux sociétés SCI K A et LOCK-PVC, qui feront leur affaire personnelle de la répartition entre elles du paiement, la somme de 100.000 euros, au titre du préjudice moral et d’agrément subi en raison de leurs carences respectives, à honorer leurs obligations en temps raisonnable ;

— Condamner in solidum les parties défenderesses au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner in solidum aux entiers dépens afférents à la procédure d’expertise et au fond comprenant les honoraires de l’expert désigné par le Tribunal, ainsi qu’aux intérêts de droit à compter de l’assignation en référé expertise ;

— Débouter les défenderesses de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les demandeurs se fondent sur le rapport d’expertise et sur les articles 7 et 14 des conditions générales du contrat d’assurance conclu entre la société SCI K A et la société GAN ASSURANCES. La société SCI K A affirme avoir informé la société GAN ASSURANCES qu’une partie de l’immeuble était loué à la société LOCK-PVC et que la société SCI K A avait renoncé à tout recours contre son preneur en cas de sinistre.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 juin 2024, la société GAN ASSURANCES demande au tribunal de :

— Sur la demande formée par la société LOCK-PVC à l’encontre de la compagnie GAN ASSURANCES :

— Rejeter toutes les demandes de la société LOCK-PVC formées à son encontre ;

— Condamner la société LOCK-PVC à lui payer la somme de un euro en réparation de son dommage causé par les demandes abusives et vexatoires de la société LOCK-PVC à son encontre ;

Sur la demande formée par la société SCI K A :

— Limiter le montant de l’indemnité d’assurance qui sera allouée à la SCI KA et mise à la charge de la compagnie GAN ASSURANCES à la somme de 27.746,36 euros ;

En toute hypothèse,

— Dire et juger que les provisions globales de 27.746,36 euros déjà versées par le GAN ASSURANCES à la société SCI K A devront être déduites du montant total des condamnations qui seront mises à sa charge ;

— Rejeter toutes les demandes plus amples ou contraires formées par la société SCI K A à son encontre ;

Subsidiairement : sur les garanties « honoraires d’expert » et « protection juridique » :

— Si le tribunal devait allouer une indemnité d’assurance pour la garantie « honoraires d’expert », il la calculerait en prenant pour base le montant de la condamnation prononcées au profit de la société SCI K A relative aux pertes matérielles prévues au contrat sur lesquelles l’expert d’assurée est intervenu, c’est-à-dire pour la somme de 22.027,73 euros pour les pertes immobilières après application de la RPP (et non pas sur les travaux de décontamination pour lesquels l’expert de la société SCI K A n’est pas intervenu (cf ses factures) ou sur les autres garanties, par exemple la garantie PJ, sur laquelle il appliquerait un pourcentage de 5, puis prononcerait une condamnation à cette hauteur à ce titre, soit la somme de 1.387,32 euros, ou en prenant pour base la somme qui sera fixée par le Tribunal ;

— Subsidiairement, si le Tribunal devait faire application judiciaire de la garantie « protection juridique », il limiterait la condamnation au plafond de garantie de 10.960 euros ;

En toute hypothèse :

— Ne prononcer les condamnations qu’en deniers ou quittances ;

Sur son recours subrogatoire à l’encontre de la société LOCK-PVC et de l’association CHARONNE-OPPELIA, sous la garantie de la MAIF :

— La dire subrogée dans les droits et actions de SCI KA à hauteur de la somme de 27 746,36 euros qu’elle a déjà versée à titre de provision à son assurée, et recevable et fondée en son recours subrogatoire à l’encontre de la société LOCK-PVC et de l’association CHARONNE-OPPELIA, et son leur assureur, la MAIF,

— Condamner in solidum, et à défaut conjointement et solidairement, la société LOCK-PVC et l’association CHARONNE-OPPELIA, sous la garantie de la MAIF, à lui payer la somme de 27.746,36 euros qu’elle a déjà versée par provision à la société SCI K A ;

— Condamner in solidum, et à défaut conjointement et solidairement, la société LOCK-PVC et l’association CHARONNE-OPPELIA, sous la garantie de la MAIF, à la relever et la garantir indemne de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de la société SCI K A après paiement des condamnations mises à sa charge ;

— Condamner in solidum, et à défaut conjointement et solidairement, la société LOCK-PVC et l’association CHARONNE-OPPELIA, sous la garantie de la MAIF, en tous les dépens en application de l’article 695 du code de procédure civile et conformément aux dispositions de l’article 699 du même code ;

— Condamner in solidum, et à défaut conjointement et solidairement, la société LOCK-PVC et l’association CHARONNE-OPPELIA, sous la garantie de la MAIF, à lui verser la somme de 12.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles (10.000 euros hors taxes augmenté de 2.000 euros de TVA puisque les assureurs ne récupèrent pas la TVA versée à l’Etat à l’occasion de la rémunération de leurs conseils).

La société GAN ASSURANCES fait valoir qu’aucun contrat n’a été conclu entre elle et la société LOCK-PVC.

Elle conteste poste par poste les demandes chiffrées formulées par la société SCI K A.

En tant que subrogée dans les droits de la société SCI K A, elle invoque la responsabilité de la société LOCK-PVC en tant que bailleur de l’association CHARONNE-OPPELIA, sur le fondement de l’article 1733 du code civil, la société LOCK-PVC ayant loué à l’association CHARONNE-OPPELIA des chambres que celle-ci a sous-loué à Monsieur [R] [S], auteur de l’incendie. Elle fait valoir que la société LOCK-PVC ne peut invoquer la force majeure car elle savait que l’association CHARONNE-OPPELIA louait des chambres pour héberger des personnes fragiles et susceptible d’avoir un comportement dangereux.

Elle invoque la responsabilité délictuelle de l’association CHARONNE-OPPELIA sur le fondement de l’article 1242 du code civil, celle-ci ayant sous-loué la chambre où l’incendie à pris naissance à Monsieur [S].

Elle ajoute que la provision qu’elle a versée à la société SCI K A excède les sommes qu’elle doit.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 janvier 2024, la société MAIF et l’association CHARONNE-OPPELIA demandent au tribunal de :

— Juger que le préjudice matériel de la société LOCK-PVC ne saurait excéder la somme de 1.188 euros ;

— Juger que le préjudice immatériel de la société LOCK PVC ne saurait excéder la somme de 18.222,75 euros ;

Décision du 29 Janvier 2026

5ème chambre 2ème section

N° RG 23/03047 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY6CK

— Débouter la société SCI K A et la société LOCK-PVC de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamner tout succombant à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner tout succombant aux dépens.

Elles font valoir, s’agissant du préjudice matériel, que seul les meubles de la chambre numéro 7, où se trouvait Monsieur [S], ont été détruits par l’incendie. Elle ajoute, toujours à ce sujet, qu’aucune facture des meubles n’est produite.

Pour ce qui est du préjudice immatériel, elles reprochent à l’expert d’ajouter les pertes d’exploitations subies par la société LOCK-PVC suite à l’incendie aux loyers et à la taxe foncière dus à la société SCI K A.

Elles contestent le préjudice moral et le préjudice d’agrément invoqué par les demanderesses.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience à juge rapporteur du 3 décembre 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS,

Sur les responsabilités

a – Sur la responsabilité de la société LOCK-PVC

La société GAN ASSURANCES invoque la responsabilité de la société LOCK-PVC sur le fondement de l’article 1733 du code civil. Ce texte dispose que le bailleur doit répondre de l’incendie du local qu’il loue à moins qu’il ne prouve que l’incendie est survenu suite à la survenance d’un cas de force majeure, d’un cas fortuit, en raison d’un vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En l’espèce, aucun vice de construction à l’origine de l’incendie de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] n’est établi ni même allégué.

Il n’est pas non plus allégué ni établi que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En tant que bailleur de l’association CHARONNE-OPPELIA, la société LOCK-PVC ne pouvait ignorer que celle-ci avait pour objet d’héberger des personnes fragiles ayant des comportements dangereux, et elle pouvait donc s’attendre à ce que Monsieur [S], hébergé dans la chambre numéro 7, ait un comportement inadapté pouvant être à l’origine d’un incendie ou d’un sinistre semblable. Le geste de Monsieur [S] à l’origine de l’incendie ne peut, dès lors, être considéré comme un cas fortuit ou un cas de force majeure de nature à exonérer la société LOCK-PVC de sa responsabilité au titre de l’article 1733 du code civil.

Celle-ci est donc responsable de l’incendie et de ses conséquences.

b – Sur la responsabilité de l’association CHARONNE-OPPELIA

Selon l’article 1242 du code civil, l’on est responsable du dommage causé par les personnes dont on doit répondre.

En tant qu’hébergeant Monsieur [S], l’association est responsable de l’incendie causé par ce dernier. Elle ne conteste d’ailleurs pas sa responsabilité.

Sur les demandes

I – Sur les demandes formulées par la société SCI K A

a – Les demandes formulées contre l’association CHARONNE-OPPELIA et son assureur, la société MAIF

La société SCI K A sollicite la condamnation in solidum des deux défenderesses précitées au paiement de la somme de 105.219,65 euros, vétusté déduite, réévaluée à 117 659,53 euros au 15 décembre 2023 en remboursement des travaux de réhabilitation de l’immeuble.

L’expert judiciaire a effectivement évalué le montant de ces travaux à 105 219,65 euros, vétusté déduite. La société SCI K A ne produit aucun élément permettant de justifier de la réévaluation de cette somme à 117.659,53 euros au 15 décembre 2023.

Or, par courrier du 25 août 2023, Maître Alain CROS, conseil de la société MAIF et de l’association CHARONNE-OPPELIA, a fait parvenir au conseil de la société SCI K A un chèque de 171.530,18 euros sensé couvrir le montant des travaux de réhabilitation et celui des pertes d’exploitation de cette SCI.

Ainsi, le préjudice de 105.219,65 euros résultant des travaux de remise en état de l’immeuble invoqué par la société SCI K A a été indemnisé. La demande qu’elle formule au titre de ce dommage sera donc rejetée.

La société SCI K A sollicite également la condamnation in solidum de l’association CHARONNE-OPPELIA et de son assureur, la MAIF, à lui rembourser les sommes suivantes :

—  2.544 euros au titre des frais de désamiantage,

—  7.920 euros représentant les honoraires de l’architecte.

Ces dépenses, qui sont la conséquence directe de l’incendie, ont été validées par l’expert judiciaire et elles constituent indéniablement un préjudice pour la société SCI K A qui doit être indemnisé à due concurrence. L’association CHARONNE-OPPELIA seront donc condamnées in solidum à lui payer les sommes précitées.

b – Sur les demandes formulées contre la société GAN ASSURANCES

La société SCI K A sollicite la condamnation de la société GAN ASSURANCES, son assureur, à lui payer la différence entre le montant des travaux de remise en état de l’immeuble vétusté déduite et le montant de ces travaux, valeur à neuf.

Les conditions générales du contrat d’assurance conclu avec le GAN ASSURANCES par la société SCI K A désignent la valeur à neuf de l’immeuble à remettre en état après incendie comme étant le plafond de l’indemnité à allouer et non comme le montant de cette indemnité. En conséquence, la société GAN ASSURANCES n’est nullement tenue de payer à la SCI KA la différence entre le montant des travaux de remise en état de l’immeuble, valeur à neuf, et ce montant, vétusté déduite. La société SCI K A sera déboutée de la demande qu’elle formule à ce titre.

La société SCI K A réclame en outre le remboursement par la société GAN ASSURANCES des honoraires qu’elle a payés à l’expert amiable à qui elle a eu recours suite à l’incendie, soit la somme de 9.730 euros toutes taxes comprises. Il résulte de l’article 14 des conditions générales du contrat d’assurance conclu entre la société SCI K A et la société GAN ASSURANCES que les frais d’expertise amiable, en cas d’incendie, sont pris en charge par l’assureur dans la limite de 5 % de l’indemnité allouée. Il convient d’interpréter cette clause en ce sens que l’indemnité visée correspond à celle qui est susceptible d’être payée en réparation des dommages causé par l’incendie. En l’espèce, l’indemnité à prendre en compte est celle qu’à déjà perçue la société SCI K A de la part de l’association CHARONNE-OPPELIA et de la MAIF en remboursement des travaux de remise en état de l’immeuble et en indemnisation de ses pertes financières et celle que lui alloue le tribunal en remboursement des frais de désamiantage et des honoraires payés à son architecte. Son montant est de 181.994,18 euros au total (171.530,18 euros + 2.544 euros +7.920 euros).

La société SCI K A verse aux débats des factures émanent de Monsieur [B] [X], expert amiable à qui elle a eu recours dans le cadre de son sinistre et qui a établi un rapport le 8 décembre 2020. Le montant total de ces factures est de 9.730 euros. Le paiement de cette somme sera pris en charge par la société GAN ASSURANCES à hauteur de 9.099,70 euros (5 % de 171.530,18 euros).

La société SCI K A réclame, en outre le paiement par la société GAN ASSURANCES des frais de constat de commissaire de justice qu’elle a exposés qu’elle estime à 420 euros. Cette demande sera rejetée, le paiement de cette somme n’étant pas prouvé.

La société SCI K A réclame en outre la prise en charge des frais d’avocat qu’elle a engagés suite au sinistre qu’elle a subi et qui seraient de 18.000 euros. Il sera statué sur cette demande dans le cadre de celle formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la société SCI K A entend mettre à la charge de la société GAN ASSURANCES le remboursement de la somme de 1.632 euros toutes taxes comprises qu’elle a payée à la société CHIFFRAGE MINUTE pour faire évaluer les travaux de réfection de l’immeuble. La compagnie GAN ASSURANCES répond, à juste titre que la société CHIFFRAGE MINUTE n’est pas un expert au sens de l’article 14 du contrat d’assurance qu’elle a conclu avec la société SCI K A. Dès lors, aucune prise en charge par la société GAN ASSURANCES ne doit avoir lieu et cette demande sera rejetée.

Décision du 29 Janvier 2026

5ème chambre 2ème section

N° RG 23/03047 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY6CK

Il conviendra de soustraire des sommes dues par la société GAN ASSURANCES à la société SCI K A celle de 13.000 euros qu’elle a payée par chèque du 2 novembre 2021 déposé sur le compte CARPA du conseil de cette dernière.

II – Sur les demandes de la société LOCK-PVC

a – Sur la demande au titre du préjudice matériel

La société LOCK-PVC entend obtenir le remboursement du remplacement de l’ensemble des meubles meublant les chambres de l’immeuble qu’elle mettait en location. Elle demande, à ce titre, la condamnation in solidum de l’association CHARONNE-OPPELIA et de la société MAIF au paiement de la somme de 16.632 euros toutes taxes comprises, correspondant à la valeur de l’ensemble de ce mobilier estimée par l’expert judiciaire, vétusté déduite.

L’association CHARONNE-OPPELIA et la MAIF font valoir que seule la détérioration des meubles garnissant la chambre de Monsieur [S] est établie, celle des autres meubles ne l’étant pas. A ce titre, elles offrent de régler la somme de 1.188 euros.

En page 24 de son rapport, l’expert judiciaire note que certains meubles ont été débarrassés dans des chambres non impactées par l’incendie sans qu’on en connaisse la raison, qu’aucune facture d’achat des meubles n’est produite et que le devis présenté fait état d’un meuble kitchenette sur mesure avec électroménager non présent dans l’immeuble avant l’incendie.

Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner in solidum l’association CHARONNE-OPPELIA à régler à la société LOCK-PVC la somme de 1.188 euros en réparation de son préjudice matériel, cette somme correspondant à la valeur des seuls meubles occupant la chambre de Monsieur [S] dont l’association CHARONNE-OPPELIA et la MAIF reconnaissent qu’ils ont été détruits par l’incendie.

La société LOCK-PVC réclame, en réparation de son préjudice immatériel :

— La somme de 31.508 euros représentant ses pertes financières pour 2020,

— La somme de 42.131 euros représentant les pertes financières pour 2021,

— La somme de 42.131 euros représentant les pertes financières pour 2022,

— La somme de 42.131 euros représentant les pertes financières pour 2023.

Il est indéniable que l’incendie de l’immeuble a mis pendant un certain temps la société LOCK-PVC dans l’impossibilité d’y exercer son activité de location en meublé, engendrant pour elle des pertes financières.

Les pertes de 2020 et de 2021 ont été évaluées par l’expert. Pour ce faire, celui-ci a ajouter aux pertes d’exploitation les loyers payés à la société SCI K A et à la taxe foncière. Or, le montant des pertes d’exploitation s’établit en faisant la différence entre les revenus encaissés et les charges payées dont font partie les loyers et les taxes. Déterminer le montant des pertes enregistrées en ajoutant aux pertes d’exploitation les loyers et les taxes revient, en réalité, à prendre deux fois en compte les loyers et les taxes. L’évaluation de l’expert n’est, dès lors, pas pertinente.

Il convient, en conséquence de retenir la somme de 14.888 euros représentant les pertes d’exploitation pour 2020 et la somme de 20.651 euros représentant ces pertes pour 2021.

Pour l’année 2022 la société LOCK-PVC produit un compte de résultat faisant apparaître un résultat d’exploitation négatif de 1.424 euros. Cette somme sera également retenue dans l’évaluation de son préjudice.

En revanche, la société LOCK-PVC ne produit aucun élément permettant d’évaluer ses pertes pour l’année 2023.

Compte tenu de ce qui précède, le préjudice financier subi par la société LOCK-PVC sera évalué à la somme de 36.963 euros que l’association CHARONNE-OPPELIA et la compagnie MAIF seront condamnées in solidum à lui payer.

La société LOCK-PVC entend également voir condamner la société GAN ASSURANCES à l’indemniser de ses pertes financières. Cette demande sera rejetée, la société LOCK-PVC n’ayant conclu aucun contrat d’assurance avec la société GAN ASSURANCES et n’étant, jusqu’à preuve du contraire non rapporté, nullement à l’origine d’un fait quelconque en lien avec ces pertes.

III – Sur les demande reconventionnelles de la société GAN ASSURANCES

Responsables de l’incendie ayant mobilisé la garantie souscrite par la société SCI K A auprès de la société GAN ASSURANCES, la société LOCK-PVC et l’association CHARONNE-OPPELIA, sous la garantie de la société MAIF, seront condamnées à garantir la société GAN ASSURANCES des condamnations prononcées à son encontre.

Par ailleurs, la société GAN ASSURANCES a versé la somme de 13.000 euros à la société SCI K A par chèque du 2 novembre 2021 déposé sur le compte CARPA de l’avocat de cette dernière. Elle est donc subrogée dans ses droits contre la société LOCK-PVC et l’association CHARONNE-OPPELIA sous la garantie de la MAIF. Ces deux sociétés seront condamnées à lui rembourser cette somme.

La somme de 14.746,36 euros à laquelle la société GAN ASSURANCES a été condamnée par ordonnance du juge de la mise en état du 5 octobre 2023 n’est qu’une provision qui n’est acquise à la société SCI K A que si elle est inférieure ou égale montant des condamnations prononcées au profit de cette société, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Le recours subrogatoire de la société GAN ASSURANCES ne peut donc porter sur cette somme.

IV – Sur la demande de la société SCI K A et de la société LOCK-PVC au titre du préjudice moral et d’agrément

Les demanderesses ne rapportant pas la preuve de ce préjudice, la demande qu’elles formulent à ce titre sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SCI K A et de la société LOCK-PVC les frais non compris dans les dépens. En conséquence, l’association CHARONNE-OPPELIA et la société MAIF seront condamnées in solidum à leur verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SCI K A les frais non compris dans les dépens. En conséquence, la société GAN ASSURANCES sera condamnée à lui verser la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société GAN ASSURANCES les frais non compris dans les dépens. En conséquence, la société LOCK-PVC et l’association CHARONNE-OPPELIA, sous la garantie de la MAIF, seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant pour l’essentiel, la sociétés MAIF et l’association CHARONNE-OPPELIA seront déboutées de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes, l’association CHARONNE-OPPELIA et les sociétés MAIF, GAN ASSURANCES et LOCK-PVC seront condamnés aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Il est rappelé que les jugements de première instance sont exécutoires de droit par provision. Aucune circonstance particulière n’impose d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne in solidum l’association CHARONNE-OPPELIA et la société MAIF à payer à la société SCI K A :

—  2.544 euros en remboursement des frais de désamiantage qu’elle a dû dépenser,

—  7.920 euros en remboursement des honoraires qu’elle a dû payer à son architecte ;

Condamne in solidum l’association CHARONNE-OPPELIA et la société MAIF à payer à la société LOCK-PVC :

—  1.188 euros en réparation du préjudice résultant de la destruction de ses meubles,

Décision du 29 Janvier 2026

5ème chambre 2ème section

N° RG 23/03047 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY6CK

—  36.963 euros en réparation de ses pertes financières pour les années 2020, 2021 et 2022 ;

Condamne in solidum l’association CHARONNE-OPPELIA et la société MAIF à payer à la société SCI K A et à la société LOCK-PVC la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société SCI K A et la société LOCK-PVC du surplus de leurs demandes à l’encontre de l’association CHARONNE-OPPELIA et de la société MAIF ;

Condamne la société GAN ASSURANCES à payer à la société SCI K A :

—  9.099,70 euros en remboursement de ses frais d’expertise amiable,

—  8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la somme de 13.000 euros payée par chèque du 2 novembre 2021 sera déduite de ces sommes ;

Déboute la société SCI K A du surplus de ses demandes à l’encontre de la société GAN ASSURANCES ;

Déboute la société LOCK-PVC de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société GAN ASSURANCES ;

Condamne in solidum la société LOCK-PVC et l’association CHARONNE-OPPELIA, sous la garantie de la MAIF, à garantir la société GAN ASSURANCES des condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne in solidum la société LOCK-PVC et l’association CHARONNE-OPPELIA, sous la garantie de la MAIF, à payer la somme de 13.000 euros à la société GAN ASSURANCES ;

Condamne in solidum la société LOCK-PVC et l’association CHARONNE-OPPELIA, sous la garantie de la MAIF, à payer à la société GAN ASSURANCES la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société GAN ASSURANCES du surplus de ses demandes ;

Condamne in solidum la société LOCK-PVC, la société GAN ASSURANCES, l’association CHARONNE-OPPELIA et la société MAIF aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Rappelle que les jugements de première instance sont exécutoires de droit par provision ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 15] le 29 Janvier 2026.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU