COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00054 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4QE

Minute N° : 25/00256

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 03 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e FOUREL GASSER

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :03/06/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON, substitué par M^e Jordan BAUMHAUER, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Madame [R] [I] [O]

née le 06 Juillet 1942 à [Localité 8], décédée le 23 janvier 2022 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Monsieur [T] [K] [O]

né le 10 Janvier 1938 à [Localité 12],

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 06 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 juillet 2007, la SA [Localité 11] LOGEMENT a consenti à Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 269,41 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 02 août 2024, GRAND DELTA HABITAT, venant aux droits du bailleur, a fait délivrer à Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O] un commandement de payer (et de fournir une attestation d’assurance) la somme totale de 1.537,72 euros selon décompte arrêté au 31 juillet 2024 et dont la somme de 1.410,78 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, GRAND DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O] par acte de commissaire de justice délivré le 08 novembre 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler solidairement la somme de 1.439,68 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 02 octobre 2024,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 502.07 euros (remboursement assurances LNA compris) à compter du 03 octobre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux, ladite indemnité égale au montant du loyer plus les charges et comme telle variable en fonction des augmentations légales à venir,lui régler les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 02 août 2024.

Après plusieurs renvois, du fait du décès de Madame [R] [O], l’affaire est retenue à l’audience du 06 mai 2025, GRAND DELTA HABITAT, représenté, a soutenu oralement le bénéfice de ses dernières conclusions, reprenant ses demandes à l’encontre du seul locataire survivant et actualisant la dette pour un montant de 2.175,86 euros au 25 avril 2025.

L’acte de décès de Madame [R] [M] épouse [O] a été fourni dans les nouvelles pièces du demandeur.

Au cours de cette audience, Monsieur [T] [O] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience en raison de l’absence de l’intéressé à l’entretien.

A l’audience du 06 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 13 novembre 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 06 mai 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 06 août 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 09 juillet 2007 contient en son article 3.5 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

GRAND DELTA HABITAT a fait signifier aux locataires, le 02 août 2024, un commandement de payer la somme totale de 1.410,78 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par GRAND DELTA HABITAT que Monsieur [T] [O] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

Celui-ci ne démontre en effet pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois (termes du bail plus favorable) s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 03 octobre 2024 au profit du bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 09 juillet 2007, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A l’audience, le bailleur a fourni un décompte actualisé de créance, arrêté au 25 avril 2025 et portant la dette locative à la somme de 2.175,86 euros. Toutefois, il ne justifie pas de la communication de ce nouveau décompte au défendeur, de sorte que le Tribunal ne peut le retenir sans méconnaître le principe du contradictoire.

Ainsi, après examen des décomptes produits par GRAND DELTA HABITAT la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande, arrêtée à la date des dernières conclusions signifiées, est fondée à hauteur de 1.867,39 euros selon décompte arrêté au 11 mars 2025, loyer de février 2025 inclus, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayé.

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 03 octobre 2024, Monsieur [T] [O] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [O] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [T] [O] constitue une faute et cause un préjudice à GRAND DELTA HABITAT qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de GRAND DELTA HABITAT.

En l’espèce, il convient de condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [O] à verser à GRAND DELTA HABITAT, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises, avec indexation au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 12 mars 2025, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés avec indexation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [T] [O] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 02 août 2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par GRAND DELTA HABITAT concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], loué par Monsieur [T] [O] et Madame [R] [O] suivant contrat de bail du 09 juillet 2007,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 03 octobre 2024,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 03 octobre 2024,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [T] [O] à payer à GRAND DELTA HABITAT, la somme de 1.867,39 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 11 mars 2025, loyer de février 2025 inclus

CONSTATONS que Monsieur [T] [O] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 03 octobre 2024,

AUTORISONS l’expulsion de Monsieur [T] [O] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, Monsieur [T] [O] pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DISONS qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [T] [O] à régler à GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation d’une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises, avec indexation au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 12 mars 2025, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DISONS que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11],

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 02 août 2024,

REJETONS les autres demandes pour le surplus,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 3 juin 2025.

Le Greffier Le Juge