TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [E] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle GABRIEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05378 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDUZ

N° MINUTE :

8 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 13 avril 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ET [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice La société [H] [N] SAS

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par M^e Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : U004

DÉFENDERESSE

Madame [E] [D]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 avril 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 13 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05378 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDUZ

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [D] est propriétaire du lot n°27 dans l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété et par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société [H] [N], a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [E] [D] en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

6 107, 54 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2025 inclus), 600 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice matériel,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 11 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, indique que la dette est en augmentation, pour s’établir à 9 047,39 euros à la date du 10 février 2026, premier trimestre 2026 inclus.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [E] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’arriéré de charges et travaux

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 2] verse aux débats :

la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [E] [D], les procès-verbaux des assemblées générales en date des 16 décembre 2024 et 22 avril 2025 avec certificat de non recours,les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux, le décompte des sommes dues au 29 septembre 2025,le contrat de syndic,les justificatifs d’une procédure antérieure.

Au vu des pièces produites, il apparaît que Mme [E] [D] est redevable de la somme de 6 107,54 euros au 1er octobre 2025 (4eme trimestre 2025 inclus). Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation.

En l’absence de Mme [E] [D], cette somme ne sera pas actualisée à la date de l’audience.

Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, les frais de « suivi de procédure recouvrement de charges » et « constitution dossier avocat » ne seront pas retenus, car il n’est pas démontré que ces frais aient exigé des diligences exceptionnelles de la part du syndic.

Le syndic ès qualité de représentant du syndicat de copropriétaires de l’immeuble sera ainsi débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que Mme [E] [D] ne paye pas régulièrement ses charges et qu’il s’agit de la deuxième procédure que le syndicat des copropriétaires a dû engager du fait de sa carence.

Le comportement de la défenderesse a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une seconde procédure judiciaire. Il convient donc de condamner Mme [E] [D] au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [D], qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 2] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [E] [D] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

CONDAMNE Mme [E] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société [H] [N] la somme de 6 107,54 euros au 1er octobre 2025 (4eme trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société [H] [N] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [E] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société [H] [N] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [E] [D] à payer la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société [H] [N], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [E] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La présidente