TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Marine DEPOIX

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Henri-joseph CARDONA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08669 – N° Portalis 352J-W-B7I-C536U

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le lundi 18 mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Henri-joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1533

DÉFENDERESSE

Madame [D] [S] [Q], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marine DEPOIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0673

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mai 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 18 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/08669 – N° Portalis 352J-W-B7I-C536U

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er juin 2017, Mme [D] [S] [Q] a consenti un bail d’habitation meublée à M. [V] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 860 €, outre une provision pour charges mensuelle de 130 €.

Le bail prévoyait un dépôt de garantie de 1.720 €.

M. [V] [B] a quitté les lieux le 21 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, M. [V] [B] a assigné Mme [D] [S] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de restitution de son dépôt de garantie.

Initialement appelée à l’audience du 18 février 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 13 mars 2026.

À l’audience du 13 mars 2026, M. [V] [B], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :

— débouter Mme [D] [S] [Q] de ses demandes,

— écarter les pièces adverses n° 6, 12, 13, 14 et 15,

— condamner Mme [D] [S] [Q] à verser à M. [V] [B] la somme de 1.720 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— condamner Mme [D] [S] [Q] à verser à M. [V] [B] la somme de 3.267,92 € au titre de la majoration de retard dans la restitution du dépôt de garantie, cette somme étant à parfaire au jour du jugement jusqu’à restitution complète du dépôt de garantie,

— condamner Mme [D] [S] [Q] à verser à M. [V] [B] la somme de 500 € pour résistance abusive,

— condamner Mme [D] [S] [Q] à verser à M. [V] [B] la somme de 500 € en réparation du préjudice moral,

— condamner Mme [D] [S] [Q] aux dépens,

— condamner Mme [D] [S] [Q] à verser à M. [V] [B] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] [S] [Q], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :

— à titre principal :

*débouter M. [V] [B] de ses demandes,

*condamner M. [V] [B] à régler à Mme [D] [S] [Q] la somme de 4.741,39 € au titre de son préjudice matériel,

*condamner M. [V] [B] à régler à Mme [D] [S] [Q] la somme de 1.290 € au titre de ses pertes locatives,

*condamner M. [V] [B] à régler à Mme [D] [S] [Q] la somme de 800 € au titre de son préjudice moral,

*condamner M. [V] [B] aux dépens,

*condamner M. [V] [B] à régler à Mme [D] [S] [Q] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement : ramener les demandes de M. [V] [B] à de plus justes proportions.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de rejet de pièces

M. [V] [B] demande d’écarter des débats les pièces n° 6, 12, 13, 14 et 15 de Mme [D] [S] [Q] (attestations de témoins et photographies) aux motifs qu’elles ont été établies pour les besoins de la cause et qu’elles sont dépourvues de valeur probante.

Or, la question de la valeur probante des pièces est sans lien avec celle de leur recevabilité. Il appartient au juge d’apprécier souverainement la valeur probante des pièces versées aux débats sans que leur recevabilité n’en soit entachée et qu’il ne soit nécessaire de les écarter des débats.

Par conséquent, les pièces n° 6, 12, 13, 14 et 15 de Mme [D] [S] [Q] seront déclarées recevables.

II) Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, Mme [D] [S] [Q] a retenu une somme de 961,75 € sur le montant du dépôt de garantie correspondant à :

-20 % de retenue dans l’attente de la régularisation de charges : 344 € ;

— reprise sur nettoyage : 289 € ;

— reprise sur peinture – vétusté : 152,06 € ;

— reprise alèse : 14,99 € ;

— reprise chasse d’eau : 51,70 € ;

— reprise housse de canapé : 110 €.

Afin d’examiner le bien-fondé de ces retenues, chaque poste sera repris un à un en comparant l’état des lieux d’entrée du 1er juin 2017 et l’état des lieux de sortie du 21 février 2023.

A) La retenue de 20 % dans l’attente de la régularisation des charges

Une retenue de 344 € avait été opérée dans l’attente de la régularisation des charges de l’année 2023. Il ressort des débats que Mme [D] [S] [Q] ne s’oppose pas à la restitution à M. [V] [B] de cette somme.

La somme de 344 € sera donc restituée à M. [V] [B].

B) Le nettoyage

L’état des lieux de sortie fait effectivement état d’un état de propreté général « mauvais » et relève des traces de salissures sur l’ensemble des murs et portes de l’appartement, des chevilles sur certains murs, des joints noircis dans la salle de bain, du calcaire dans la salle de bain ainsi qu’un état « sale » de plinthes, fenêtres, murs, de l’ampoule de la salle de bain, de la VMC, de certains interrupteurs, de la plaque électrique, du four, du meuble haut de la cuisine, des volets de la cuisine.

Toutefois, l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà les éléments suivants :

— trous sur la porte blindée, le sol de l’entrée, les murs de l’entrée, les murs du séjour, les murs de la cuisine, les murs de la chambre, les murs de la salle de bain,

— salissures sur les plinthes de l’entrée, les plinthes du séjour, les murs du séjour, la porte de la cuisine, les murs de la cuisine, la porte de la salle de bain, la porte des WC, les murs des WC, les murs de la chambre,

— rayures sur le sol du séjour,

— fenêtres sales (séjour, cuisine, chambre),

— aérations (cuisine, WC et salle de bain) en mauvais état ou en état d’usage normal,

— déchirure sur les murs de la cuisine,

— joints de la cuisine en état d’usage normal,

— robinet de la cuisine en état d’usage normal,

— plaque électrique « sale »,

— four à micro-onde « très sale »,

— abattant WC en mauvais état,

— joints de la salle de bain en mauvais état.

Par ailleurs, par mail du 6 juin 2017, soit seulement 5 jours après l’entrée dans les lieux, M. [V] [B] a signalé au mandataire de sa bailleresse le manque de nettoyage de l’appartement, essentiellement concernant le four et le balcon, et a joint des photos de la cuisine, de la salle de bain et d’une fenêtre, le tout sale ou en mauvais état.

Il ressort de ces éléments que, bien que l’appartement ait été rendu dans un état sale par M. [V] [B] et que pèse sur le locataire une obligation d’entretien courant, l’appartement n’était pas nettoyé à l’entrée de M. [V] [B] dans les lieux, que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et qu’il ne saurait être attendu de M. [V] [B] qu’il rende un appartement dans un meilleur état que celui dans lequel il l’a eu.

La somme de 289 € pour nettoyage doit donc être restituée à M. [V] [B].

C) La peinture

De la même manière que pour le nettoyage de l’appartement, l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée s’agissant de la peinture.

L’état des lieux d’entrée relevait déjà que les murs, plinthes et portes présentaient des traces de salissures ainsi que de nombreux trous de cheville et autres trous sur les murs.

Il convient en outre de prendre en considération l’usure normale du logement puisque M. [V] [B] est resté cinq ans et demi dans les lieux et que la peinture ne venait pas d’être refaite lors de son entrée.

La retenue de 152,06 € pour reprise de la peinture n’est donc pas justifiée et doit être restituée à M. [V] [B].

D) L’alèse

L’inventaire du mobilier dans l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune alèse et fait état d’un linge de maison en état moyen et d’un matelas taché en mauvais état.

L’état des lieux d’entrée est très peu détaillé s’agissant du mobilier ; aucune alèse n’est répertoriée.

Il ressort toutefois des pièces de M. [V] [B] et de ses écritures (page 3) qu’il concède à cette retenue.

Dans ces conditions, il sera considéré que la retenue de 14,99 € est justifiée et ne doit pas être restituée à M. [V] [B].

E) La chasse d’eau

L’état des lieux de sortie mentionne : « WC : robinet – cuvette – chasse d’eau – réservoir – abattant » en « B.E. » pour bon état. Il n’est jamais fait mention d’une chasse d’eau défectueuse.

La bailleresse ou son mandataire ne saurait mettre à la charge de M. [V] [B], postérieurement à l’état des lieux de sortie et sans aucune explication, un remplacement de la chasse d’eau. Dès lors, la somme de 51,70 € doit être restituée à M. [V] [B].

F) La housse de canapé

L’état des lieux de sortie mentionne la présence d’un canapé dans le séjour sans aucune précision sur son état. Il n’est fait référence à aucune housse.

Par ailleurs, la facture de Mme [D] [S] [Q] de 110 € hors frais de livraison pour une housse de convertible (sa pièce n° 4) ne fait apparaître aucune date.

Dans ces conditions, la retenue de 110 € n’est pas justifiée et sera restituée à M. [V] [B].

Il ressort de l’ensemble de ces développements que la somme de 946,76 € n’aurait pas dû être retenue ou que sa retenue n’est pas suffisamment justifiée ; elle doit donc être restituée à M. [V] [B].

S’agissant du chèque de 758,25 €, il est largement démontré par M. [V] [B] qu’il n’a jamais été encaissé. Même si le non encaissement relève de la responsabilité de M. [V] [B], Mme [D] [S] [Q] n’en subit aucun préjudice puisque cette somme n’a pas été débitée.

Par conséquent, Mme [D] [S] [Q] sera condamnée à verser à M. [V] [B] la somme de 1.705,01 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

III) Sur la pénalité légale pour restitution tardive du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22, alinéa 7, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, M. [V] [B] a quitté les lieux le 21 février 2023. L’état des lieux de sortie étant conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué le 21 mars 2023 au plus tard. Au jour de l’audience du 13 mars 2026, l’intégralité du dépôt de garantie n’a toujours pas été restituée à M. [V] [B].

Par application stricte de l’article 22, alinéa 7, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la pénalité légale de retard s’élève, au 13 mars 2026, à 3.267,79 € (10 % de 907,72 € x 36 mois).

Toutefois, ce texte, qui fixe automatiquement à 10 % du loyer hors charges pour chaque mois de retard le montant de la somme devant être versée au locataire privé de la restitution de son dépôt de garantie, ne s’apparente pas qu’à une indemnité mais également à une sanction. Dans ces conditions, le juge doit pouvoir tenir compte des circonstances de l’espèce et moduler le montant de la pénalité.

En l’espèce, la partie non contestée du dépôt de garantie a fait l’objet d’une restitution par chèque du 13 juin 2023. Le mandataire de la bailleresse avait eu des difficultés à restituer cette somme à M. [V] [B] qui n’a jamais communiqué ses coordonnées bancaires. M. [V] [B] a ensuite refusé d’encaisser le chèque. Par ailleurs, la durée de la procédure n’est pas imputable à Mme [D] [S] [Q].

Dans ces conditions, la pénalité de retard sera arrêtée à la date de l’assignation du 21 août 2024 et calculée de la manière suivante : 10 % de 907,72 € x 17 mois = 1.543,12 €.

Mme [D] [S] [Q] sera donc condamnée à verser à M. [V] [B] la somme de 1.543,12 € au titre de la pénalité légale de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

IV) Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

M. [V] [B] sollicite une somme supplémentaire de 500 € en raison de la prétendue résistance abusive de sa bailleresse.

Or, le préjudice de M. [V] [B] est déjà indemnisé par la pénalité légale de retard (III).

M. [V] [B] sera débouté de sa demande.

V) Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

M. [V] [B] sollicite une somme supplémentaire de 500 € en raison d’un préjudice moral qu’il aurait subi.

Or, il ne rapporte la preuve d’aucun préjudice moral.

M. [V] [B] sera débouté de sa demande.

VI) Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour préjudice matériel

Mme [D] [S] [Q] estime que les sommes qu’elle a engagées pour remettre l’appartement en état sont plus importantes que la retenue du dépôt de garantie et sollicite une somme de 3.451,39 € (et non de 4.741,39 €) au titre de son préjudice matériel, décomposée comme suit :

-229 € pour l’achat d’un matelas : l’état des lieux de sortie mentionne effectivement un matelas tâché en mauvais état. La preuve n’est toutefois pas rapportée que le matelas était en bon état lors de l’entrée dans les lieux et que M. [V] [B] est responsable de son mauvais état à la sortie. L’état des lieux d’entrée ne fait pas référence au matelas. Par ailleurs, il a été démontré ci-dessus que le logement a été donné à M. [V] [B] dans un mauvais état général (non nettoyé) et M. [V] [B] rapporte la preuve qu’il a acquis un matelas pendant la durée de son bail et qu’il a laissé le nouveau matelas dans les lieux.

-3.205,40 € pour des travaux de réfection des peintures : comme démontré ci-dessus, les murs étaient, à l’entrée dans les lieux, couverts de salissures et de trous. En outre, M. [V] [B] est resté cinq ans et demi dans les lieux. La réfection de la peinture de l’ensemble de l’appartement ne saurait être mise à sa charge.

-16,99 € pour l’achat d’une douchette : l’état des lieux de sortie fait référence à la douchette avec les mentions « état moyen » et « calcaire ». La preuve n’est toutefois pas rapportée que la douchette était en bon état lors de l’entrée dans les lieux et que M. [V] [B] est responsable de son mauvais état à la sortie. En effet, les photographies annexées à l’état des lieux d’entrée et les photographies envoyées par M. [V] [B] dans son mail du 6 juin 2017 montrent la présence de calcaire dans la salle de bain.

Mme [D] [S] [Q] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice matériel.

VII) Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts au titre des pertes locatives

Mme [D] [S] [Q] sollicite une somme de 1.290 € au titre de ses pertes locatives. Elle estime que l’état dans lequel M. [V] [B] a rendu l’appartement l’a empêché de le remettre immédiatement en location et rapporte la preuve que le locataire suivant est entré dans les lieux le 5 avril 2023.

Toutefois, la preuve d’une faute de M. [V] [B] dans les pertes locatives de Mme [D] [S] [Q] n’est pas rapportée. L’appartement était déjà en mauvais état lors de l’entrée de M. [V] [B] dans les lieux et il n’est pas suffisamment démontré que le manque à gagner soit exclusivement et directement imputable à M. [V] [B].

En outre, M. [V] [B] a quitté les lieux le 21 février 2023 et le locataire suivant est entré le 5 avril 2023, ce qui ne paraît pas manifestement excessif ni anormal.

Mme [D] [S] [Q] sera donc déboutée de sa demande.

VIII) Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour préjudice moral

Mme [D] [S] [Q] sollicite des dommages-intérêts pour préjudice moral en expliquant qu’il s’agit de son premier litige avec un locataire, que M. [V] [B] a agi sans soin ni délicatesse à son égard, que la situation l’angoisse et qu’elle a investi du temps pour gérer cette situation.

Toutefois, le tracas et le temps investi sont imputables à toute procédure judiciaire. De plus, Mme [D] [S] [Q] ne rapporte pas la preuve du préjudice moral qu’elle allègue.

Elle sera déboutée de sa demande.

IX) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [D] [S] [Q], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [V] [B] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables les pièces n° 6, 12, 13, 14 et 15 de Mme [D] [S] [Q],

CONDAMNE Mme [D] [S] [Q] à verser à M. [V] [B] la somme de 1.705,01 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE Mme [D] [S] [Q] à verser à M. [V] [B] la somme de 1.543,12 € au titre de la pénalité légale de retard dans la restitution du dépôt de garantie,

DÉBOUTE M. [V] [B] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

DÉBOUTE M. [V] [B] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

DÉBOUTE Mme [D] [S] [Q] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice matériel,

DÉBOUTE Mme [D] [S] [Q] de sa demande de dommages-intérêts au titre des pertes locatives,

DÉBOUTE Mme [D] [S] [Q] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE Mme [D] [S] [Q] aux dépens,

CONDAMNE Mme [D] [S] [Q] à verser à M. [V] [B] la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection