TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1383

N° RG 24/02971 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDPS

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [L] [S] épouse [Z]

née le 02 Septembre 1942 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS:

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [C] [X], demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

comparant en personne

Madame [P] [B] épouse [X], demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Alain PILLON : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025 et signé par Alain PILLON, magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 28 novembre 2023, Madame [L] [Z] épouse [S] a donné à bail à Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] née [B] un appartement à usage d’habitation de type 2 au 3ème étage situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 367,99 € outre une provision sur charges de 70,00 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [S] épouse [Z] a fait signifier à Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] née [B] le 21 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 décembre 2024, Madame [L] [Z] épouse [S] a fait assigner Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] née [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 10 avril 2025.

A cette audience, Madame [L] [Z] née [S], représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer et partant, prononcer la résiliation de l’engagement locatif,

Subsidiairement,

— Constater que les manquements répétés des époux [X] à leurs obligations locatives justifient la résiliation judiciaire de l’engagement locatif en objet, ce, par application des dispositions des articles 7a) de la loi du 6 juillet 1989, et 1224 et suivants, 1304, 1304-7 et 1728 et suivants du code civil;

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail des locaux sis [Adresse 2] [Localité 6];

En conséquence,

— Constater la qualité d’occupants sans droit ni titre des époux [X] et, plus généralement, de toute personne de leur chef;

— Ordonner l’expulsion de Madame [P] [X] et Monsieur [C] [X], ainsi que celle de tous occupants de leur chef éventuellement dans les lieux, sis [Adresse 2] [Localité 6] avec le concours, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier, et ce, avec toutes les conséquences de droit y attachées;

— Juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— Condamner solidairement Madame [P] [X] et Monsieur [C] [X] au paiement, au bénéficie de Madame [L] [Z], de la somme de 1 383,97 €, due à octobre 2024, augmentée des intérêts de retard, conformément à l’article 1231-6 du code civil, à compter du 21 août 2024, sur la somme de 1 383,97 €, et ce à compter des présentes pour le surplus;

— Voir condamner solidairement Madame [P] [X] et Monsieur [C] [X] au paiement, au bénéficie de Madame [L] [Z], d’une somme mensuelle de 437,99 €, au titre des loyers et charges dus jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à parfaite libération des lieux, par référence au dernier loyer applicable, le tout augmenté des charges et taxes récupérables, et condamner solidairement Madame [P] [X] et Monsieur [C] [X] au règlement de cette indemnité, révisable selon les modalités d’indexation prévues au bail, jusqu’à parfaite libération des lieux;

— Condamner solidairement Madame [P] [X] et Monsieur [C] [X] à verser à Madame [L] [Z] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1 000,00 euros ainsi qu’en tous les dépens, y inclus le coût du commandement en date du 21 août 2024 et notamment ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée, ce, par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile;

— Dit n’y avoir lieu écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] née [B], présents à l’audience expliquent qu’ils avaient avisé la propriétaire que l’appartement était inhabitable, qu’il y avait de l’humidité et des champignons et qu’ils ont fait des travaux pour plus de 1 000,00 euros. Ils indiquent qu’ils ont été hébergés, en raison des conditions d’humidité, par les parents. Ils contestent devoir l’arriéré pour la période de trois mois mais qu’ils payent le loyer courant. Ils remettent des photographies faisant apparaître des traces de moisissure et d’humidité sur des chaussures féminines et sur une partie de mur.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 03 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié le 21 août 2024 de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

La demande formée par Madame [L] [Z] née [S] est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 28 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2024 pour la somme en principal de 1 383,97 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 octobre 2024.

Monsieur Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] née [B] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] née [B] de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [L] [Z] née [S] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte de loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

La charge de la preuve des paiements pèse sur les locataires, lesquels n’ont pas produit de justificatif de paiement et ne justifient d’aucun paiement non pris en compte par Madame [L] [Z] née [S] et n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il ressort du décompte produit, qu’à la date 21 août 2024 la dette locative s’élève à la somme 1 383,97 € au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] née [B] seront donc condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 21 août 2024 ;

Une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 437,99 euros au mois d’octobre 2024 (loyer net du logement 367,99 euros + provision sur charges 70,00 euros) et d’autre part, de dire qu’elle sera révisée selon les conditions de l’ancien bail.

Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] née [B] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai, de deux mois prévus par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] née [B] supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, soit la somme de 129,05 € et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives soit la somme de 25,07 €, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires effectuées par Madame [L] [Z] née [S], Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] née [B] seront solidairement condamnés à verser à Madame [L] [Z] née [S] la somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire de le rappeler e n son dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier resort,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2023 entre Madame [L] [Z] née [S] et Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] née [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 03 octobre 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date.

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] née [B] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, en application des dispositions de l’article L411-1 et suivants et L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] née [B] à payer à Madame [L] [Z] née [S] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 03 octobre 2024 d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 437,99 euros (loyer net du logement 367,99 euros + provision sur charges 70,00 euros) et ce jusqu’à libération effective des lieux.

DIT qu’elle sera révisée aux conditions du bail résilié ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] à verser à Madame [L] [Z], la somme de 1383,97 € (mille trois cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-dix-sept centimes), au titre des loyers et charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024.

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] née [B], qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, soit la somme de 129,05 euros et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives soit la somme de 25,07 €, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [X] et Madame [P] [X] née [B] à verser à Madame [L] [Z] née [S] la somme de 700,00 € sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente ordonnance.

Ainsi jugé et signé le 10 juillet 2025.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,