Minute n°25/0082

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 07 Février 2025

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ENTRE :

Madame [C] [B]

[Adresse 1]

Demanderesse comparant en personne

D’une part,

ET:

Société HEMON CAMUS

[Adresse 3]

Défenderesse représentée par M^e Thibaud HUC, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [E] [D]

[Adresse 2]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Axelle JAMBU-MERLIN

GREFFIER : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 Juin 2024

date des débats : 13 Décembre 2024

délibéré au : 07 Février 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/00533 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M2D2

COPIES AUX PARTIES LE :

— CCFE + CCC à

— CCC à

FAITS, PROCEDURE & PRETENTIONS DES PARTIES

Le 25 mars 2022, la société HEMON CAMUS, mandataire de Monsieur [D], a donné à bail à Madame [C] [B] un appartement sis à [Adresse 4] – avec prise d’effet au 5 avril 2022. Madame [B] a versé un dépôt de garantie de 878,88 € ; par courrier du 15 avril 2023 elle a donné son congé avec préavis de 2 mois ; l’état des lieux sortant a été dressé le 16 juin 2023.

Aux environs du 5 janvier 2024, le conciliateur de justice a rédigé un procès-verbal d’échec de la conciliation.

Par requête reçue le 15 février 2024, Madame [B] a fait convoquer la STE HEMON CAMUS & Monsieur [D] afin de les entendre condamner au paiement des sommes suivantes :

588,28 € en paiement de l’indemnité de 10% par mois (d’août à mi-décembre) pour non-restitution du dépôt de garantie ;500 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral et matériel.

Les parties ont été convoquées par lettre recommandée du 5 avril 2024 réceptionnée 8 avril à l’audience de jugement du 14 juin 2024.

Après deux demandes de renvoi l’affaire a été retenue le 13 décembre 2024.

La STE HEMON CAMUS est représentée, Monsieur [D] absent.

Madame [B] maintient ses demandes.

Elle fait valoir que le dépôt de garantie est retenu sans motif réel et sérieux.

Elle explique que la STE HEMON CAMUS, malgré une demande du 17 août 2023, n’a pas voulu lui transmettre le solde de son dépôt de garantie avec le décompte des montants retenus.

Le même jour la STE HEMON CAMUS a arrêté les comptes et fait apparaître un solde débiteur d’un montant de 191,20 €. Elle a imputé à Madame [B] la facture de peinture du séjour et de la cuisine à hauteur de 989,12 € alors même que l’état des lieux de sortie mentionne un très bon état des pièces et le rebouchage de tous les trous exceptés ceux de la salle de bain.

De même, Madame [B] conteste le remplacement à ses frais du « joint périphérique légèrement noirci par endroit » comme étant « abusif ».

Elle soutient que l’état des lieux d’entrée est identique à l’état des lieux de sortie et, qu’excepté les charges d’ordures ménagères et les frais de remise en état de la porte d’entrée de l’immeuble (qu’elle accepte de prendre à sa charge malgré l’absence de preuve de la responsabilité de ses déménageurs), il n’y a pas matière à déduire quelque somme que ce soit de son dépôt de garantie.

Elle rappelle également qu’en cas d’état des lieux conforme, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire de restituer au locataire le dépôt de garantie dans le délai d’un mois ; à défaut le montant du dépôt de garantie est majoré de 10% du loyer mensuel par mois de retard. Ainsi est justifiée la demande en paiement de 528 € (88€ x 6) correspondant à 10% du loyer mensuel sur une période de 6 mois (entre août et décembre) au titre du retard en remboursement du dépôt de garantie.

Enfin Madame [B] reproche à la STE HEMON CAMUS de l’avoir traitée avec hauteur et mépris et tenté de la manipuler.

En réponse la STE HEMON CAMUS fait valoir qu’il existe des différences entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, différences mentionnées dans les commentaires de l’état des lieux de sortie, que Madame [B] est bien consciente de l’existence de dégradations, qu’elle se savait responsable des dégradations des parties communes puisqu’un mail lui avait été adressé avant l’ELS pour lui signaler l’incident et qu’enfin elle reconnait être redevable de la taxe d’ordures ménagères.

La STE HEMON CAMUS rappelle que le 4 janvier 2024 elle a indiqué au conciliateur de justice avoir modifié le compte de sortie :

— suppression de la facture peinture,

— facture de la réfection du joint du pourtour du bac de douche à hauteur de 100 €,

— facture de la taxe d’ordure ménagère = 80,08 €,

— facture de la porte d’accès partie commune endommagée durant le déménagement = 88€

Les trois factures dues sont légitimement déduites du montant du dépôt de garantie. Dès lors, le montant du virement effectué à l’endroit de la locataire en date du 26 décembre 2023 à hauteur de 609,92 € est parfaitement légitime.

La STE HEMON CAMUS fait valoir en outre que n’ayant commis aucune faute en tant que gestionnaire locatif et que le montant total des travaux de reprises et couts divers dépassant largement le montant du dépôt de garantie, il ne peut lui être reproché de retard dans le reversement du dépôt de garantie.

Il convient de noter que la locataire peut toujours contester le décompte sans pour autant pouvoir bénéficier des pénalités de retard si une révision s’opère et qu’une partie du dépôt de garantie est restitué.

Madame [B] devra être déboutée de sa demande au titre des pénalités de retard.

La STE HEMON CAMUS relève que les trous rebouchés de manière visible ou en nombre excessif ne relèvent pas de l’usure normale. Or l’état des lieux de sortie mentionne plus de 25 trous dans le mur dont certains ne sont pas rebouchés, en ce incluant les trous dans la faïence de la salle de bain.

Dans un souci de compromis la STE HEMON CAMUS & Monsieur [D] ont fait le choix de renoncer à l’imputation de la facture de peinture sans pour autant reconnaitre une quelconque faute.

Enfin la STE HEMON CAMUS relève la particulière agressivité de Madame [B] et sollicite le débouté de sa demande en dommages et intérêts pour son préjudice matériel et moral en rien démontrés.

La STE HEMON CAMUS & M. [D] demandent la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience le Juge a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 7 février 2025 par mise à disposition au greffe du Tribunal.

DISCUSSION

Sur la mise en cause de la STE HEMON CAMUS

La STE HEMON CAMUS, en tant que mandataire du propriétaire, Monsieur [D], agit dans le cadre de ses obligations contractuelles.

Ainsi qu’il est établi, le mandataire est exonéré de la responsabilité que prétend lui imputer la locataire.

De ce fait et sauf pour le locataire à établir – ce qui n’est pas le cas – que le mandataire a outrepassé les instructions du bailleur, le mandataire ne peut être tenu pour responsable

Sa responsabilité ne peut être engagée à l’égard de Madame [B] que sur le fondement délictuel en prouvant la faute et le lien de causalité avec les préjudices invoqués par la demanderesse.

Or il ressort des circonstances de la cause que la déduction de sommes opérées sur le dépôt de garantie ne peut être qualifiée de faute à l’encontre de la STE HEMON CAMUS. Elle a rempli sa mission de gestionnaire. En cette qualité elle pouvait retenir les charges, les frais de remise en état des lieux, les taxes d’ordure ménagère, les dégradations des parties communes.

En conséquence, sauf pour la locataire à établir, ce qui n’est pas le cas, que le mandataire a outrepassé les instructions du bailleur il ne peut être tenu pour responsable.

Dès lors, il n’y a pas lieu de mettre en cause la responsabilité de la STE HEMON CAMUS.

Sur les pénalités de retard

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie soulignant des désordres et des reprises, il y avait matière à discussion entre le bailleur ou son mandataire et la locataire.

A l’origine rentrait dans la discussion le fait que le montant des travaux de reprise et des charges à imputer étaient supérieurs au montant du dépôt de garantie.

L’abandon en décembre 2023 de l’imputation de la facture de peinture n’est en aucun cas un aveu de malhonnêteté ou manipulation. Le nombre important de trous (25) même rebouchés imposait de discuter de l’esthétique général du lieu. Quant aux deux trous dans la faïence ils restent permanents.

L’existence constatée de désordres et la discussion qui s’en ait suivi ne constitue pas un retard fautif imputable au bailleur et ne permet donc pas l’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [D] et le cabinet HEMON CAMUS seront exonérés de la responsabilité que prétend leur imputer la locataire.

Madame [B] sera déboutée de sa demande en paiement de pénalité de retard.

Sur le reste à charge imputé à Madame [B]

Sur la taxe ordure ménagèreLa déduction de la somme de 80,08 € au titre de la taxe d’ordure ménagère ne fait pas débat. Madame [B] a toujours reconnu la devoir. La déduction de ce montant sur le dépôt de garantie est incontestable.

Sur la porte de la partie communeMême si Madame [B] n’est pas certaine que le dommage soit imputable à ses déménageurs, le gestionnaire de l’immeuble, Immobilier de BAUDINIERE, a adressé un mail à Monsieur [D], le 15 juin 2023, en sa qualité de propriétaire du bien loué à Madame [B], l’informant qu’au cours du déménagement de sa locataire, les déménageurs ont endommagé le dormant bois de la porte du rez-de- chaussée/escalier et qu’il doit faire le nécessaire afin que réparation soit faite par imputation sur le dépôt de garantie de sa locataire.

La date de la constatation du désordre correspond à la date du déménagement.

Puis par mail du 15 juin, du cabinet HEMON, Madame [B] a directement été informée du désordre occasionné par ses déménageurs avec demande de les faire intervenir pour réparation.

Il n’y avait pas matière à faire apparaitre ce désordre dans l’état des lieux de sortie dans la mesure où le désordre est relevé dans une partie commune de l’immeuble et non dans l’appartement loué.

Pour autant Madame [B] est civilement responsable des dégâts causés.

En conséquence, Madame [B] n’ayant pas fait réparer la porte, la retenue sur le dépôt de garantie de la somme de 88 € selon facture de la SARL RENOV DECOR du 3 juillet 2023, est parfaitement fondée.

Sur le joint de doucheLe décret de 1987 dispose que l’entretien courant demeure à la charge du locataire.

Or les joints de douche relèvent précisément de l’entretien courant à la charge du locataire.

Le qualificatif de « légèrement noirci par endroit » ne dispense pas le locataire de le changer pour éviter une dégradation ultérieure et pour permettre une entrée des occupants suivants dans un lieu sain et propre.

Certes l’emplacement de l’icône d’alerte sur l’état des lieux de sortie concernant le joint périphérique est inscrit sur la ligne au-dessus du mot « douche » et non en dessous. Pour autant il est ensuite précisé, dans la rubrique « douche » : « joint périphérique légèrement noirci par endroit ».

Dès lors il ne fait aucun doute qu’il s’agit bien du joint de la douche, que ce joint à hauteur forfaitaire de 100 € (selon facture IDEO du 22 août 2023 de 119,90 €) est à la charge du locataire.

En conséquence le changement du joint de douche peut valablement être forfaitairement déduit du dépôt de garantie.

Il y a lieu de débouter Madame [B] de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande de Dommages et Intérêts

Madame [B] ne rapportant pas la preuve de préjudices matériel ou moral, l’article 1231-1 du code civil n’a pas matière à s’appliquer. Elle sera donc déboutée de ce chef.

Sur les frais irrépétibles

Il parait équitable de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de condamner à ce titre Mme [B] à payer à la STE HEMON CAMUS la somme de 300 €.

Sur les dépens

Mme [B] succombant, elle sera tenue aux dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en dernier ressort ;

CONSTATE l’absence de responsabilité de la STE HEMON CAMUS ;

DEBOUTE Madame [B] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [B] à payer à la STE HEMON CAMUS la somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [B] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits et nous avons signé avec le Greffier.

La Greffière Le Juge des contentieux et de la protection

C. HOFFMANN A. JAMBU-MERLIN