TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 MAI 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/02019 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XIUT

N° de MINUTE : 25/00616

DEMANDEUR

S.C.I. [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître [R], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1878

C/

DEFENDEUR

S.A.S. ADAM

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Anne BOUCHARA de la SCP SCP GRISONI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0481

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [E] [P], aux droits de laquelle vient désormais la S.C.I. [L], et Monsieur [D] et Madame [V], aux droits desquels est venue la SARL BECHA BOULANGERIE, ont conclu un bail à usage commercial à l’égard de locaux sis [Adresse 5] à [Localité 9] (93).

Par acte sous seing privé du 28 mars 2012, la SCI [L] et la SARL BECHA BOULANGERIE ont signé le renouvellement de ce bail et ce, moyennant un loyer annuel de 20.800 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 22 mai 2017, le bail commercial a de nouveau été renouvelé, le montant du loyer annuel étant désormais de 29.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 22 mai 2017, la SARL BECHA BOULANGERIE a cédé son fonds de commerce à la SAS ADAM afin d’exercer au sein des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9] (93) l’activité de « Boulangerie – Pâtisserie – Confiserie – Glaces – Traiteur – Sandwiches – Boissons – Ventes à emporter ». Aux termes de cet acte, le loyer annuel devant être acquitté est de 29.000 euros hors taxes hors charges, payable trimestriellement à terme échu.

La société [L] a fait signifier le 22 février 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société ADAM aux fins de règlement de la somme en principal de 19.334,95 euros au titre de la dette de loyers arrêtée au 24 janvier 2022.

Le 25 février 2022, la société [L] a fait procéder à une saisie conservatoire sur le compte bancaire de son preneur, ce qui amenait le constat que le solde de ce compte n’était créditeur qu’à hauteur de 518,92 euros.

Par exploit du 18 mai 2022, la société [L] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny la société ADAM aux fins, à titre principal, de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 30 juin 1993 liant les parties pour les locaux sis [Adresse 5] à Pantin (93), d’obtenir l’expulsion de son preneur ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme provisionnelle de 11.947,48 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 29 avril 2022 et à une indemnité d’occupation.

A l’audience de référé, la société [L] a réitéré ses demandes tandis que la société ADAM a sollicité, à titre principal, le débouté de la société [L] de ses demandes et l’invalidation du commandement de payer du 22 février 2022.

Par ordonnance du 08 novembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référé a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [L] et sur les demandes reconventionnelles de la SAS ADAM, a débouté la SCI [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens.

Par exploit d’huissier délivré le 07 février 2023, la société [L] a fait assigner la société ADAM devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au 22 mars 2022, d’ordonner l’expulsion de la société ADAM ainsi que de tous occupants de son chef et de la voir condamner au paiement de la somme de 10.874,48 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en principal et accessoires jusqu’à la libération effective des lieux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 11 juin 2024, la société [L] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

DECLARER la SCI [L] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions;

DEBOUTER la SAS ADAM en toutes ses demandes, fins et conclusions;

En conséquence,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial renouvelé le 22 mai 2017, en raison des manquements graves et répétés de la SAS ADAM a ses obligations contractuelles, et ce a compter du jugement a intervenir;

ORDONNER l’expulsion de la SAS ADAM ainsi que celle de tout occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 2], si besoin avec l’assistance de la [Localité 8] publique et d’un serrurier;

ORDONNER, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans un garde meuble choisi par la demanderesse, aux frais, risques et périls de la SAS ADAM ;

CONDAMNER la SAS ADAM a payer a la SCI [L] la somme de 4.123,00 € arrêtée au 11 juin 2024, sauf à parfaire au jour du jugement prononçant la résiliation du bail ;

CONDAMNER la SAS ADAM à payer a la SCI [L] une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en principal et accessoires, soit la somme de 8.012,67 € TTC outre 350 € de provision sur charges, a compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux;

JUGER que le dépôt de garantie de l’ordre de l4.500 € sera acquis a la SCI [L];

CONDAMNER la SAS ADAM a payer a la SCI [L] la somme de 2.000 € a titre de dommages et intérêts;

CONDAMNER la SAS ADAM à payer à la SCI [L] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELER que la présente décision est exécutoire nonobstant appel, rien ne faisant obstacle a son application ;

REJETER toute demande de délais;

CONDAMNER la SAS ADAM aux entiers dépens d’instance.

La société ADAM a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 24 septembre 2024, elle a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONSTATER que la SCI [L] ne verse pas au débat le bail du 11 Avril 1997 qui contiendrait la clause résolutoire et la répartition de la taxe foncière,

En conséquence, DEBOUTER la SCI [L] de toute demande d’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATER la modification des modalités de paiement du bail commercial n’est pas opposable à la SAS ADAM et que le Bailleur ne justifie pas des sommes réclamées au titre des charges et de la taxe foncière.

En conséquence PRONONCER LA NULLITE du commandement de payer du 22 Février 2022 en son intégralité,

A titre SUBSIDIAIRE PRONONCER LA NULLITE du commandement de payer du 22 Février 2022 pour un montant de 7 459, 50 € au titre d’un solde antérieur et de 4 485. 45 € au titre de la régularisation de charges 2020, soit un montant total de 11 944. 95 €,

CIONSTATER QUE LA DEMANDE D’ARRIERES DE LOYER ET CHARGES a eté réduite à la somme de 4123. 55 € par la SCI [L],

A TITRE RECONVENTIONNEL, CONDAMNER la SCI [L] à rembourser toutes provisions de charges dans la limite de la prescription, qui ont été payés par la SAS ADAM, ou les retirer des décomptes du Bailleur, pour un montant de 3 986 € (provisions déjà payées à rembourser au preneur) et de 4 485. 45 € (soit régularisation de charges 2020 à retirer du décompte du bailleur) et PRONONCER LES COMPENSATlONS UTILES,

DIRE que la clause du bail commercial du 22 Mai 2017 selon laquelle le dépôt de garantie ne sera pas productif d’intérêt, est réputée non écrite,

EN CONSEQUENCE, CONDAMNER la SCI [L] à payer à la SAS ADAM les intérêts aux taux des avances sur titres de la Banque de France, sur un trimestre de loyer depuis sa prise de possession le 22 Mai 2017,

DEBOUTER la SCI [L] de sa demande de résiliation du bail commercial,

A titre subsidiaire, ACCORDER à la SAS ADAM sollicite la possibilité de s’acquitter de la somme de 2 877.24 € en 2 échéances mensuelles et consécutives de 1 000 € et une 3ème échéance de 877, 24 € et de suspendre les effets de la clause résolutoire, si jamais le Tribunal considérait que le Bailleur a justifié de l’existence de ladite clause,

ACCORDER à titre subsidiaire, à la SAS ADAM, si le Tribunal de Céans validait le commandement de payer pour la somme totale de 19 334, 95 €. ou condamnait la SAS ADAM pour un autre montant, celle-ci sollicite la possibilité de s’en acquitter en 20 échéances mensuelles et consécutives et de suspendre de manière rétroactive les effets de la clause résolutoire,

SUSPENDRE le jeu de la clause résolutoire de manière rétroactive,

EN CONSEQUENCE, DEBOUTER le Bailleur de sa demande de se voir octroyer le montant du dépôt de garantie,

SUSPENDRE la saisie conservatoire diligentée par la SCI [L], dénoncé au Requérant le 2 Mars 2022,

A TITRE RECONVENTIONNEL, CONDAMNER LA SCI [L] à lui payer une somme de 5 000 € en réparation du préjudice subi parla SAS ADAM,

DEBOUTER la SCI [L] de toutes ses demandes,

LA CONDAMNER à payer à la SAS ADAM une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 février 2025. Elle a été mise en délibéré au 07 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur les demandes de la société [L]

La société [L] fait valoir, au visa des articles 1103, 1224, 1228, 1728 et 1741 du code civil, que la résiliation peut venir sanctionner la violation par le locataire des obligations qui lui incombent en vertu de la loi ou du contrat et ce, sans qu’il soit nécessaire de préalablement signifier un commandement de payer. L’inexécution peut résider dans l’absence de paiement de loyers ou dans le retard de paiement desdits loyers. Le contrat de bail renouvelé le 22 mai 2017 stipule en son 1er article que le loyer doit être payé le premier jour de chaque trimestre. La demanderesse soutient qu’outre le non respect des échéances de paiement de son loyer, la société ADAM n’est pas à jour de ses règlements, celle-ci étant redevable de la somme de 27.125,61 euros au 24 janvier 2024 puis de 4.123,66 euros au 11 juin 2024. Elle relève que la société ADAM a reconnu elle-même, dans le cadre de la procédure de référé, avoir une dette locative. Ce manquement grave à ses obligations justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail. La société [L] soutient que les clauses du contrat de cession de fonds de commerce conclu entre la société BECHA BOULANGERIE et la société ADAM ne lui sont pas opposables mais relève néanmoins que cet acte précise que le cédant cède tous ses droits au cessionnaire, qui se verra de ce fait obligé à toutes les obligations du cédant envers le bailleur, et notamment, au paiement du loyer à la bonne date. Elle en déduit que le renouvellement du bail signé le 22 mai 2017 avec la société BECHA BOULANGERIE est opposable à la société ADAM. Elle s’estime en conséquence bien fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail au regard des manquements du preneur au paiement de ses loyers et la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 4.123,66 euros au titre des loyers dus au 11 juin 2024.

La société ADAM fait valoir quant à elle que le bail en renouvellement du 28 mars 2012 portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9] (93) pour une durée de 9 années entières, avec effet au 1er janvier 2008 pour se terminer le 31 décembre 2016, précisait que le loyer annuel de 20.800 euros hors taxes et hors charges était payable par trimestre à terme échu et révisable tous les 3 ans. L’acte de vente du fonds de commerce du 22 mai 2017 mentionnait le renouvellement dudit bail à compter du 1er janvier 2017 pour 3/6/9 années entières et consécutives avec un loyer annuel de 29.000 euros hors charges et hors taxes, le montant du loyer trimestriel s’élevant à la somme de 7.250 euros. La société ADAM soutient n’avoir ainsi jamais été informée du fait qu’à compter de ce renouvellement, le loyer était dû en quatre termes égaux et d’avance les 1er de chaque trimestre de chaque année et qu’une indexation annuelle du loyer avait été stipulée. Faute d’avoir été informée du changement de conditions de paiement du loyer, il ne peut lui être reproché de n’avoir pas réglé les loyers d’avance, étant relevé que ce n’est que courant 2020, à l’occasion du changement de mandataire du bailleur, que les loyers ont été appelés par avance. Le bailleur ne peut en conséquence fonder ses demandes au titre d’un trimestre de loyer qui ne peut être dû, le preneur n’ayant pas été informé des changements portant sur les modalités de paiement dudit loyer.

La société ADAM soutient, de surcroît, que les décomptes versés par la société [L] sont erronés. Ainsi, alors que le bailleur réclamait la somme de 27.125,61 euros au titre d’un décompte du 24 janvier 2024, il ne sollicite plus que 4.123,66 euros au titre du décompte du 11 juin 2024, démontrant ainsi des demandes injustifiées au titre des loyers et charges. La somme due au 1er janvier 2022 s’élevait, selon le décompte du 24 janvier 2024, à 11.624,48 euros tandis qu’elle n’était plus que de 3.649,45 euros à cette même date dans le décompte du 11 juin 2024. La société ADAM en déduit que la résiliation judiciaire du bail ne peut être prononcée, les modifications de modalités de paiement des loyers ne lui étant pas opposables et l’éventuelle faute que constituerait l’absence de paiement d’un trimestre de loyer du fait de passage de loyer échu à loyer payable d’avance, ne constituant pas une faute suffisamment grave. En outre, la résiliation ne peut être prononcée lorsque l’autre partie est à l’origine du manquement, comme c’est le cas en l’espèce, le bailleur n’ayant pas informé son preneur du changement des modalités de paiement du loyer. Il ne justifie pas non plus du fait que la charge foncière est à la charge du preneur.

Il sera relevé que la société ADAM conteste les sommes visées au commandement de payer du 22 février 2022 et en demande l’annulation alors que la société [L] ne fait pas reposer ses demandes sur ce commandement de payer.

*

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de vente du fonds de commerce conclu le 22 mai 2017 par les sociétés BECHA BOULANGERIE et ADAM stipule sur le droit au bail que :

« LE VENDEUR déclare que le droit au bail des lieux résulte d’un acte sous signatures privés en date à Paris du 28 mars 2012, enregistré, aux termes duquel la SCI [L], [Adresse 3], Société Civile Immobilière, au capital social de 1 500,00 euros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BOBIGNY sous le 448 013 227, représenté par son gérant, a fait un renouvellement du bail et donné à loyer à la Sarl BECHA BOULANGERIE pour une durée de neuf années entières et consécutives avec effet au 1er janvier 2008 pour se terminer le 31 décembre 2016, divers locaux sis à [Adresse 10] (…)

Le Loyer étant de 20800 euros en principal HT ET HC que le PRENEUR s’engage à payer au Bailleur à terme échu par quart, aux quatre trimestres d’usage… Et pour la première fois le premier avril 2008. Le loyer sera révisé tous les trois ans.

(…) Ledit bail se terminant au 31 décembre 2016 la SARL BECHA BOULANGERIE a adressé au BAILLEUR en date du 7 juillet 2016 une demande de renouvellement de bail commercial par acte d’huissier. Par mail en date du 19/05/2017, Maître Paul ZEITOUN, avocat du bailleur, a adressé un courrier officiel mentionnant les termes du renouvellement dudit bail à compter du 1er janvier 2017 à savoir :

Bail 3/6/9 années entières et consécutives, avec un loyer annuel de 29 000 euros HT/HC et une adjonction d’activité de SALON DE THE.

Le bailleur autorise également les parties à réaliser la cession par acte sous seing privé et précise qu’il ne participera pas à la signature de présentes.

Le montant du loyer trimestriel s’élève donc à 7250 euros,

Les autres conditions du bail restent inchangées. »

Le bail commercial en renouvellement signé le 28 mars 2012 par les sociétés [L] et BECHA BOULANGERIE précisait en son article 3- LOYER que « Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de 20.800,00 euros (vingt mille huit cent euros) Hors Taxes et Hors Charges, que le PRENEUR s’oblige à payer au BAILLEUR ou à son mandataire à terme échu par quart, aux quatre trimestres d’usage, les premiers janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, et pour la première fois le 1er avril 2008.

En outre, le PRENEUR acquittera les taxes et charges conformément aux dispositions du renouvellement de bail enregistré à la recette de [Localité 11] le 11 avril 1997. ».

Si le bail en renouvellement conclu le 22 mai 2017 par les sociétés [L] et BECHA BOULANGERIE précise à son article 1er – LOYER que « LE PRENEUR s’oblige à payer ce loyer de base en quatre termes de paiement égaux et d’avance les 1er de chaque trimestre, de chaque année, soit le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre. », il n’en demeure pas moins que la société [L] ne rapporte pas la preuve que ce bail ait été porté à la connaissance de la société ADAM, qui n’y était pas partie. Il ne peut en conséquence être considéré que le preneur se devait de régler ses loyers d’avance.

Le décompte établi par la société [L] au titre de l’évolution de la dette entre le 1er janvier 2022 et le 11 juin 2024, fait apparaître un solde débiteur de 4.123,66 euros au 11 juin 2024. Cependant, il ressort dudit décompte que la société ADAM a procédé au paiement de son loyer chaque mois à terme échu, comme le bail en renouvellement du 28 mars 2012, auquel le contrat de vente du fonds de commerce du 22 mai 2017 renvoyait, l’y obligeait. Le décompte versé par la société [L] à l’égard de l’évolution du compte de la société ADAM entre le 1er février 2020 et le 30 octobre 2022 établit également les paiements réguliers effectués par la société ADAM. Le solde débiteur figurant audit compte résulte du changement de modalité de paiement du loyer au 1er janvier 2021, les paiements s’étant effectués à terme échu jusqu’au 30 décembre 2020 tandis que les loyers étaient réclamés d’avance à compter du 1er janvier 2021, sans que le preneur ne modifie pour autant ses modalités de paiement.

Au regard de ces éléments, il ne peut être caractérisé un quelconque manquement de la société ADAM dans le paiement de ses loyers, les modalités de paiement définis au bail en renouvellement du 22 mai 2017 ne lui étant pas opposables, faute pour la société [L] de justifier de la signification à la société ADAM du bail commercial en renouvellement du 22 mai 2017, et le preneur ayant réglé les loyers à terme échu comme il s’y était engagé contractuellement.

Dès lors, la société [L] sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire de la société ADAM ainsi que de ses demandes d’expulsion, de séquestration des biens, de paiement d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie qui en découlent.

La société [L] sera également déboutée de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 4.123,66 euros au titre des loyers dus au 11 juin 2024 puisque ce montant correspond au solde de l’appel au titre du loyer et des charges du 1er avril 2024 qui n’étaient pas encore échus le 11 juin 2024.

Enfin, la société [L] étant déboutée des demandes susvisées, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de dommages et intérêts qui repose sur les manquements prétendus de la société ADAM à ses obligations contractuelles quant au paiement du loyer.

2 – Sur les demandes reconventionnelles de la société ADAM

A titre liminaire, il sera relevé qu’il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement à la société ADAM, la société [L] ayant été déboutée de ses demandes.

a) sur le remboursement des charges

La société ADAM sollicite le remboursement de la somme de 3.986 euros au titre du remboursement des provisions sur charges non justifiées. A l’égard de la régularisation de charges appelée le 08 mars 2021 par le bailleur, elle sollicite qu’elle soit retirée du décompte.

La société [L] soutient que le montant des charges au titre de l’année 2020 a été justifiée le 14 mai 2021 au preneur

En vertu des dispositions de l’article 1235 du code civil, dans sa rédaction applicable en l’espèce, ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

En l’espèce, ainsi qu’il a été rappelé ci-avant, le contrat de vente du fonds de commerce du 22 mai 2017 conclu par les sociétés BECHA BOULANGERIE et ADAM renvoie au seul bail en renouvellement du 28 mars 2012. Aux termes de l’article 3 – LOYER de ce bail « En outre, le PRENEUR acquittera les taxes et charges conformément aux dispositions du renouvellement de bail enregistré à la recette de [Localité 11] le 11 avril 1997 ».

Faute pour la société [L] de verser en procédure ce bail enregistré le 11 avril 1997, il ne peut être déterminé la nature des taxes et charges dues par le preneur ni leur montant. Dès lors, c’est à bon droit que la société ADAM en demande le remboursement.

Il y a en effet lieu de relever que la société ADAM ne sollicite pas le remboursement de la somme de 4.485,45 euros appelée le 08 mars 2021 au titre de la régularisation des charges, se limitant à solliciter qu’elle soit retirée du décompte du bailleur et ce, alors que cette somme ne peut être considérée comme justifiée. S’il y a effectivement lieu de constater qu’elle ne peut être valablement appelée par le bailleur, ce dernier ayant été débouté de toute demande au titre de son dernier décompte, il n’y a pas lieu de procéder à une quelconque compensation.

La demande de remboursement des provisions sur charges formées par la société ADAM portant dès lors uniquement sur le remboursement des provisions sur charges des 2e, 3e et 4e trimestres 2019, 1er et 4e trimestres 2021, 2e, 3e et 4e trimestres 2022 ainsi que des 4 trimestres 2023, la société [L] sera en conséquence condamnée à payer à la société ADAM la somme de 3.986 euros à ce titre.

b) sur la demande au titre de la clause du bail commercial du 22 mai 2017

Aux termes de l’article 1199 du code civil, le contrat ne créé d’obligations qu’entre les parties.

La société ADAM n’étant pas partie au bail en renouvellement conclu par les sociétés BECHA BOULANGERIE et [L], elle ne peut valablement solliciter qu’une clause de ce dernier soit réputée non écrite.

De façon surabondante, la société ADAM ne peut valablement soutenir à l’égard des modalités de paiement du loyer que le bail en renouvellement du 22 mai 2017 ne lui est pas opposable tout en sollicitant la modification de ce dernier.

La société ADAM sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à voir dire la clause du bail commercial du 22 mai 2017 selon laquelle le dépôt de garantie ne sera pas productif d’intérêt non écrite ainsi que de la demande de condamnation du bailleur à lui payer les intérêts aux taux des avances sur titre de la Banque de France, sur un trimestre de loyer depuis sa prise de possession le 22 mai 2017 qui en découle.

c) sur la demande de dommages et intérêts

La société ADAM sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros au titre de son préjudice du fait de la volonté répétée du bailleur de voir résilier le bail et de la mauvaise foi dont il fait preuve au regard des erreurs commises dans les sommes portées aux décomptes sur lesquels il fonde ses actions.

La société [L] n’a pas conclu à l’égard de cette prétention.

Selon l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, la société [L] a engagé une action devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny puis devant la 5e chambre de ce même tribunal aux fins de mettre fin au contrat la liant à la société ADAM. Elle a fondé ces deux instances sur l’existence de manquements du preneur à ses obligations au regard d’une dette locative et ce, en application des dispositions du bail en renouvellement du 22 mai 2017 qu’elle considérait opposable à la société ADAM.

Si la société ADAM ne précise pas le fondement de sa demande de dommages et intérêts, il y a lieu de déduire de sa relation contractuelle avec la société [L] que celle-ci se fonde sur l’article 1231-1 du code civil susvisé.

Or la société ADAM ne rapporte pas la preuve que les erreurs commises par le bailleur dans ses décomptes et les actions intentées en résolution puis en résiliation du bail sont constitutives de mauvaise foi et caractérisent un manquement à ses obligations justifiant que sa responsabilité contractuelle puisse être engagée à son égard.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par la société ADAM sera rejetée.

d) Sur la demande de suspension de la saisie conservatoire

L’article 33 du code de procédure civile dispose que la compétence des juridictions en raison de la matière est déterminée par les règles relatives à l’organisation judiciaire et par des dispositions particulières.

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, “Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Il connaît de la saisie des rémunérations, à l’exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution ».

L’article R121-1 du code des procédures civiles d’exécution précise qu’en matière de compétence d’attribution, tout juge autre que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence.

En application de ces textes, il convient de déclarer l’incompétence matérielle du tribunal judiciaire de Bobigny pour connaître de la demande de suspension de la saisie conservatoire formée par la société ADAM.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la société [L], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner la société [L] au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société ADAM.

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE la société [L] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial en renouvellement du 22 mai 2017 ;

DEBOUTE la société [L] de ses demandes d’expulsion de la société ADAM, de séquestration des meubles et mobiliers garnissant les lieux occupés, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et d’acquisition du dépôt de garantie qui en découlent ;

DEBOUTE la société [L] de sa demande de condamnation de la société ADAM au paiement de la somme de 4.123,66 euros au titre des loyers arrêtés au 11 juin 2024 ;

DEBOUTE la société [L] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société [L] à payer à la société ADAM la somme de 3.986 euros au titre des provisions sur charges non justifiées ;

DEBOUTE la société ADAM de sa demande tendant à voir dire la clause du bail commercial du 22 mai 2017 selon laquelle le dépôt de garantie ne sera pas productif d’intérêt non écrite ainsi que de la demande de condamnation du bailleur à lui payer les intérêts aux taux des avances sur titre de la Banque de France, sur un trimestre de loyer depuis sa prise de possession le 22 mai 2017 qui en découle ;

DEBOUTE la société ADAM de sa demande de dommages et intérêts ;

SE DECLARE incompétent pour connaître de la demande de la société ADAM tendant à voir suspendre la saisie conservatoire effectuée le 25 février 2022 sur son compte à la requête de la société [L] ;

CONDAMNE la société [L] à payer à la société ADAM la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société [L] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 07 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT