TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Fabienne MOUREAU-LEVY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Clémence JOUY-CHAMONTIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00182 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XG2

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 14 Janvier 2026

DEMANDEURS

Madame [N] [B], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Clémence JOUY-CHAMONTIN, avocat au barreau de Paris,

Monsieur [J] [G], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Clémence JOUY-CHAMONTIN, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

S.A.S. HOMYA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2026 par Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 14 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/00182 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XG2

Par acte de Commissaire de Justice en date du 6 janvier 2025, Mme [N] [B] et M. [J] [G] ont fait citer la société HOMYA aux fins de voir condamner celle-ci à divers travaux de remise en état et à prendre en charge certains frais liés aux désordres apparus à compter de décembre 2020 dans l’appartement loué, dont notamment des désordres tenant à l’humidité et à des moisissures sur les murs de la façade nord côté jardin dans les deux chambres, ainsi que sur le parquet.

Il était sollicité également la condamnation de la société HOMYA à payer aux requérants, les sommes suivantes:

—  14 630,40€ au titre du préjudice de jouissance, arrêté au 30 novembre 2024, à parfaire jusqu’à l’exécution complète des travaux de remise en état dans les deux chambres,

—  1639€ au titre de frais de relogement durant l’exécution des travaux, en ce compris le temps de séchage,

—  3000€ au titre du préjudice moral,

—  2000€ au titre de la résistance abusive

avec intérêts au taux légal sur les sommes, à compter de l’assignation.

En tout état de cause était sollicité enfin la condamnation de la société HOMYA à payer aux requérants la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de Commissaire de Justice d’un montant de 240€ et la somme de 696€ au titre des frais d’expertise et ce avec le rappel de l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Selon conclusions récapitulatives et en réplique versées aux débats à l’audience du 12 novembre 2025 Mme [B] et M. [G] actualisaient leurs demandes financières comme suit:

—  16 154,40€ au titre du préjudice de jouissance, arrêté au 30 avril 2025, date de fin d’exécution des travaux concernant les désordres des deux chambres du logement,

—  1639€ au titre de frais de relogement durant l’exécution des travaux, en ce compris le temps de séchage,

—  3000€ au titre du préjudice moral,

—  2000€ au titre de la résistance abusive

avec intérêts au taux légal sur les sommes, à compter de l’assignation.

Ils demandaient en outre à se voir rembourser la somme de 929,72€, au titre de la régularisation des charges locatives émise le 20 juin 2025, au regard du lien suffisant se rattachant aux demandes initiales formulées dans l’assignation, et à voir déclarer cette demande additionnelle recevable.

La société HOMYA était représentée à l’audience et demandait:

— à voir déclarer irrecevable la demande additionnelle des consorts [I] tendant à la condamnation de la société HOMYA à leur rembourser la somme de 927,72€ au titre de la régularisation des charges locatives émises le 20 juin 2025, en l’absence de lien suffisant se rattachant avec les demandes initiales,

— à titre principal, le débouté de l’ensemble des demandes de Mme [B] et M. [G],

— à titre subsidiaire, si le tribunal devait reconnaître l’existence d’un trouble de jouissance, la condamner à payer au maximum la somme de 3230,88€ correspondant à 4 % du montant du loyer acquitté,

— en tout état de cause, le débouté de leurs demandes tendant à voir réparer leur préjudice moral

et la prétendue résistance abusive du bailleur,

— de voir dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens il y a lieu de se référer à leurs écritures, soit assignation du 6 janvier 2025 et conclusions récapitulatives et en réplique visées à l’audience du 12 novembre 2025 pour Mme [B] et M. [G], et conclusions en défense n° 2 visées également à l’audience du 12 novembre 2025.

SUR CE

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance:

Attendu que Mme [B] et M. [G] sont locataires d’un appartement de type F3 de 59 m² situé au 7ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] depuis le 19 mai 2016, moyennant un loyer d’un montant de 1524,40€ et une provision sur charges d’un montant de 250,89€, soit la somme totale de 1775,29€ et dont la société HOMYA est propriétaire;

Que des désordres sont apparus selon une première déclaration de sinistre réalisée le 2 décembre 2020 par les locataires, et échange de courriel;

Que selon la fiche d’intervention du 4 décembre 2020 de la société REOLIAN MULTITEC, mandatée par le bailleur, il s’agissait d’un dégât des eaux résultant d’un choc thermique, avec pour conséquence de l’humidité et des moisissures, ainsi que sur le parquet sur les murs situés au niveau de la façade nord de l’immeuble côté jardin dans les deux chambres;

Que la société REOLIAN MULTITEC précisait en outre, dans sa fiche d’intervention du 28 décembre 2020 qu’il importait de prévoir un technicien pour vérifier la façade extérieure et pour s’assurer de l’absence de microfissures;

Que par la suite selon procès-verbal du 3 janvier 2022 de Commissaire de Justice, était également constaté la présence de moisissures dans les deux chambres et il était de nouveau noté que la cloison extérieure ne semblait pas être isolée et être de faible épaisseur, avec la conclusion qu’il serait nécessaire de créer un doublage ventilé à l’intérieur des chambres afin d’isoler le mur;

Qu’en juillet 2023, une inspectrice de salubrité constatait également de l’humidité dans les chambres provoquant de la condensation et générant ainsi le développement de moisissures sur les murs, et il était demandé au bailleur d’exécuter des travaux pour y remédier;

Qu’en juin 2024 un rapport d’expertise de M. [L] [M] constatait que l’hygrométrie relative de l’air intérieur affichait des valeurs très élevées et tout à fait anormales et avec un anémomètre à fil chaud il était également mesuré les vitesses de l’air, quasi nulles, et aucun écoulement d’air ne se faisant au niveau des grilles de ventilation;

Que l’expert préconisait dès lors :

— la remise en état de fonctionnement du système de ventilation naturelle,

— ou l’installation d’un système de ventilation mécanique collectif conforme,

et expliquait en conclusion que les moisissures présentes dans l’appartement de Mme [B] et M. [G] avaient pour origine, une absence de système de ventilation naturelle efficient de l’appartement et une absence d’isolation thermique sur les murs en contact avec l’extérieur;

Qu’une mise en demeure a également dû être délivrée par courrier du 10 septembre 2024, la sociétéHOMYA s’engageant alors à réaliser les travaux sous un délai d’un mois;

Que manifestement les désordres ont perduré au dela, jusqu’à l’exécution des travaux de remise en état réalisés du 22 au 30 avril 2025;

Que le bailleur n’a pas contesté sa responsabilité recherchée sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et article 1719 du Code civil, puisqu’il a entendu procéder ainsi aux travaux de remise en état des murs des chambres, par un changement du revêtement et que la société HOMYA a exprimé dans un courrier du 24 septembre 2024 son intention de prendre à sa charge le montant de 240€pour le procès-verbal de Commissaire de Justice janvier 2022 ainsi que les frais de 696 € relatifs au rapport d’expertise du 25 juin 2024, ses frais résultant des désordres constatés dans l’appartement et ne devant pas être supportés par les locataires;

Attendu que Mme [B] et M. [G] sollicitent l’indemnisation de leur trouble de jouissance

à hauteur de 20 % de la surface de l’appartement atteinte ( deux chambres d’une superficie de 9,75 m² et 9,05 m²), soit 20 % du montant du loyer sur 53 mois à savoir du 1er décembre 2020 au 30 avril 2025 et pour une somme totale de 16 154,40€ arrêtée au 30 avril 2025, date de l’exécution complète des travaux, outre un préjudice moral de 3000€;

Qu’il convient cependant de relever que des avoir été informée en décembre 2020 de “traces” et d’une “fuite active”la société HOMYA a mandaté la société REOLIAN MULTITEC qui est intervenue le 4 décembre depuis le 28 décembre 2020;

Que cependant Mme [B] et M. [G] n’ont semble-t-il pas fait état de nouveaux désordres jusqu’au mois de janvier 2022(constat de Commissaire de Justice), puis de nouveau le 28 octobre 2022 (rapport société REOLIAN MULTITEC), et encore de nouveaux en juillet 2023

(Inspection de salubrité de la Ville de [Localité 4] informant le bailleur que le 7 mars 2024 pour solliciter la réalisation des travaux afin de remédier aux problématiques d’humidité de condensation générant les désordres dans le logement);

Qu’à partir de mars 2024, les échanges entre le bailleur et les locataires se sont intensifiés afin de permettre à la société HOMYA de faire intervenir une entreprise compétente pour faire cesser les désordres;

Que suite à de nombreux points de désaccord exprimés par les locataires à compter de la planification des travaux qui a débuté dès le mois de septembre 2024 ( dont la réservation à l’hôtel des locataires et du déménagement des meubles), les travaux n’ont pu être effectués que du 22 au 30 avril 2025;

Que dans ces conditions, il n’est pas contesté que des traces de moisissures sont réapparues à plusieurs reprises entre décembre 2020 et avril 2025, mais qu’il n’est pas certain que les désordres ont été subis de manière continue sur la totalité de la période;

Que de plus, les dégradations n’ont pas concerné l’entièreté du bien, ni même des deux chambres

et le logement n’ayant pas été rendu inhabitable;

Que dès lors la somme sollicitée au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance apparaît comme excessive sera en conséquence réduite à hauteur de 8 % du montant du loyer sur la période demandée ( la société HOMYA retenant elle-même la durée de 53 mois dans sa proposition subsidiaire d’indemnisation du trouble de jouissance à hauteur de 3230,88€), soit une somme de 6461,76€ (1524€ : 100 x 8x53 ) qui portera intérêt au taux légal à compter du 6 janvier 2025 date de l’assignation, dans la mesure où elle tient compte de l’importance des désordres et également de la valeur locative du bien;

Qu’il y a lieu de considérer en outre que l’indemnisation au titre du préjudice de jouissance qui répare une impossibilité d’utiliser le bien, inclut nécessairement l’aspect moral, sauf pour les demandeurs de justifier d’un préjudice moral particulier, ce qui n’est pas le cas en l’espèce;

Attendu que concernant les frais financiers il y a lieu de noter que le remboursement des frais hôteliers engagés par les locataires a été effectué par virement bancaire du 13 mai 2005 de la société HOMYA et que celle-ci a également mandaté son gestionnaire technique le 13 mai 2025 pour que les tringles et rideaux des chambres soit réinstallées;

Que quoi qu’il en soit, Mme [B] et M. [G] ont manifestement abandonné les demandes à ce titre, dans leurs dernières écritures, ce dont il convient de leur donner acte;

Sur la demande additionnelle concernant les charges de consommation d’eau chaude mesurée par le compteur d’eau individuel:

Attendu que Mme [B] et M. [G] expliquent que suite à un changement de compteur d’eau chaude décidé par le bailleur, du 5 mars 2024, la société HOMYA a adressé un courrier en date du 20 juin 2025 faisant état d’un solde débiteur d’un montant de 929,79€, et tenant compte d’un rattrapage lié aux années précédentes (2022 et 2023) sur la base d’un arrêté des comptes de charges locatives de l’exercice clos au 31 décembre 2024 et qui selon eux présentait des anomalies non prises en considération par le bailleur, notamment en ce que l’index entre le 1er janvier et le 5 mars 2024 préstait une quantité de 73 m³ (ancien compteur) et l’index relevé par le nouveau compteur du 6 mars au 31 décembre 2024 indiquant une quantité de 31 m³, soit plus du

double pour une période de deux mois, ce qui fait que la consommation ainsi constatée n’était nullement justifiée, ni vérifiable, et la défaillance du compteur n’étant pas elle-même au demeurant établie ;

Que par ailleurs sur le fondement des articles 7-2 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 ils soutiennent qu’il y aurait prescription (triennale) de la demande de la société HOMYA tendant à récupérer des charges locatives au titre de l’année 2022 (consommation estimée pour les années 2022 2023)et que quoi qu’il en soit elle ne pouvait pas facturer en son entier les charges locatives et qu’il lui appartenait de procéder à son lissage;

Qu’ils estiment encore que cette demande additionnelle est recevable car se fondant sur le même fondement juridique que leur demande au titre du défaut de jouissance paisible, à savoir l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et le bailleur étant tenu de délivrer un logement en bon état d’usage, notamment des compteurs individuels d’eau assurant la télé relève de la consommation d’eau chaude sanitaire, et constituant à ce titre un élément d’équipement rattaché au logement que le bailleur se doit de rendre fonctionnel;

Qu’il y a lieu cependant de constater, comme le soutient la société HOMYA au titre de ses conclusions en défense, que cette demande additionnelle ne présente aucun lien direct avec la demande initiale de travaux et de demande d’indemnisation pour un trouble de jouissance, alors que selon l’article 70 alinéa 1 du Code de Procédure Civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, et la demande additionnelle étant définie conformément à l’article 65 du code comme celle par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures;

Qu’en l’espèce la demande de remboursement de la somme de 929,72€ au titre de la régularisation des charges locatives émise le 20 juin 2025, n’a pas le même objet que les demandes initiales, et ne tend pas non plus aux mêmes fins;

Qu’elle sera dès lors déclarée irrecevable;

Sur la demande reconventionnelle au titre de la résistance abusive:

Attendu qu’il résulte des éléments du dossier que la société HOMYA a immédiatement mandaté une entreprise afin d’effectuer des constats, dès qu’elle a été informée par les locataires de la dégradation de leur logement, et notamment en faisant intervenir l’entreprise REOLIAN MULTITEC (rapports d’intervention des 4 et 28 décembre 2020) et étant précisé qu’elle a été contactée de nouveau qu’en avril 2024, suite au contrôle sanitaire du 7 mars 2024 par le Service Technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 4], et le rapport de l’expert devant être rendu que le 21 juin 2024;

Qu’elle s’est ensuite engagée par courrier du 24 septembre 2024 adressé auxx locataires suite à la lettre de mise en demeure de leur Conseil du 10 septembre 2024, à remettre en état les deux chambres dans un délai d’un mois et à prendre en charge les frais engagés par les locataires liés au procès-verbal établi par le Commissaire de Justice le 3 janvier 2022 et au rapport d’expertise du 25 juin 2024;

Que s’en est suivi de nombreuses discussions entre les parties concernant, la réalisation, la nature et la date des travaux à réaliser dans le logement de Mme [B] et M. [G], et également quant aux travaux préparatoires nécessaires;

Que dans ces conditions il n’y a pas lieu de retenir une résistance abusive de la société HOMYA qui a tout mis en œuvre pour intervenir et organiser les travaux après les évaluations techniques et professionnelles nécessaires;

Que Mme [B] et M. [G] seront par conséquent déboutés de leur demande au titre d’une résistance abusive de la société HOMYA;

Sur les demandes accessoires:

Attendu qu’il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [B] et M. [G] au titre de l’article 700 à hauteur de 1000€, et de condamner la société HOMYA , qui succombe partiellement, au paiement de cette somme;

Qu’enfin la société HOMYA sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais du Commissaire de Justice d’un montant de 240€ et la sommes de 696€ au titre des frais d’expertise du 25 juin 2024;

Qu’il y a lieu de rappeler enfin que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit par application des dispositions de l’article 514 du Code Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe:

Condamne la société HOMYA à payer à Mme [N] [B] et M. [J] [G]:

— la somme de 6461,76€ au titre du préjudice de jouissance, arrêté au 30 avril 2025, date de fin d’exécution des travaux concernant les travaux des deux chambres du logement, sis [Adresse 3] à [Localité 5], avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025, date de l’assignation.

— la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— déclare irrecevable Mme [B] et M. [G] en leur demande additionnelle tendant à la condamnation de la société HOMYA à leur rembourser la somme de 929,72€, au titre de la régularisation des charges locatives émises le 20 juin 2025 au titre de l’année 2024.

Condamne la société HOMYA aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais de Commissaire de Justice d’un montant de 240€ et la somme de 696€ au titre des frais d’expertise du 25 juin 2024.

Déboute les parties de toutes autres demandes.

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit par application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Le greffier Le juge