TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Céline LAVERNAUX,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [Q] [X]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03321 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADUR

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDERESSE

La S.A.R.L. REAL ESTATE INVESTORS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A544

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [V]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Tanguy BOELL de la SELARL KOHN& ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0233

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Françoise THUBERT, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 09 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03321 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADUR

Par acte notarié du 08/11/2016 , M. [V] [E] a vendu à la SARL REAL ESTATE INVESTORS la propriété des lots 472, appartement de 5 pièces et lot 221 , cave, dans l’immeuble du [Adresse 3], en se réservant un droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès . L’acte comprend une clause sur la répartition des charges et travaux et impôts .

L’assemblée générale des copropriétaires a voté le 06/05/2024 une résolution 22 pour des travaux de réfection des terrasses , sauf la terrasse du bâtiment A , adoptée pour la somme de 596 540 euros selon le devis LAB RENOV à la majorité des votants. Une résolution a été adoptée pour un contrat de maîtrise d’œuvre avec honoraires de 9% du montant des travaux HT plus TVA , outre souscription d’une assurance dommages ouvrages , une résolution portant le montant des honoraires de gestion du syndic à 1% du montant HT des travaux et une résolution votant un budget de 6000 euros TTC de mission de bureau de contrôle technique.

Le budget a été voté pour 40% appelé au 01/10/2024, 40% le 01/01/2025 et 40% le 01/04/2025.

Après demande de prise en charge de ces frais par M. [V] [E] , celui-ci par mail du 07/10/2024 a refusé de les régler , en faisant valoir qu’ils constituaient des gros travaux de structure du bâtiment à la charge de la SARL REAL ESTATE INVESTORS .

La SARL REAL ESTATE INVESTORS a par courrier du 16/12/2024 demandé à M. [V] [E] de prendre en charge les travaux à hauteur de 2584.25 euros selon les dispositions de l’acte de vente en application de l’article 606 du code civil . Le conseil de la SARL REAL ESTATE INVESTORS par LRAR du 07/02/2025 a réitéré par mise en demeure à M. [V] [E] une demande en paiement de la somme de 3865.61 euros en faisant valoir que ces travaux étaient des travaux d’entretien et non des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, seules à sa charge .

Par acte de commissaire de justice du 27/05/2025, la SARL REAL ESTATE INVESTORS a assigné M. [V] [E] sur le fondement de l’article 1103, 1104 et 1343-2 du code civil aux fins de :

— Condamner M. [V] [E] à payer à la SARL REAL ESTATE INVESTORS la somme de 5168.50 euros correspondant à l’appel de fonds des 18/09/2024 et 11/12/2024, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 07/02/2025

— Ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil

— Ordonner l’exécution provisoire

— Condamner M. [V] [E] à payer à la SARL REAL ESTATE INVESTORS la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens

L’affaire a été retenue le 02/02/2026.

La SARL REAL ESTATE INVESTORS soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Condamner M. [V] [E] à payer à la SARL REAL ESTATE INVESTORS la somme de 5168.50 euros correspondant à l’appel de fonds des 18/09/2024 et 11/12/2024, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 07/02/2025

— débouter M. [V] [E] de l’ensemble de ses demandes , à toutes fins qu’elles comportent

— Ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil

— Ordonner l’exécution provisoire

— Condamner M. [V] [E] à payer à la SARL REAL ESTATE INVESTORS la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens

M. [V] [E] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Juger que les travaux de réfection des terrasses relèvent de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et qu’il incombent à la SARL REAL ESTATE INVESTORS

— Juger que la créance dont se prévaut la SARL REAL ESTATE INVESTORS à l’encontre de M. [V] [E] est infondée

— Débouter la SARL REAL ESTATE INVESTORS de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 5168.50 euros outre intérêts

— débouter la SARL REAL ESTATE INVESTORS de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions

— condamner la SARL REAL ESTATE INVESTORS à payer à M. [V] [E] la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive

— condamner la SARL REAL ESTATE INVESTORS à payer à M. [V] [E] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

MOTIFS :

Sur la nature des travaux de réfection de terrasse votés:

En application de l’article 1103 et 1104 du code civil , les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 606 du code civil dispose :

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes , le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien .

Dans l’acte de vente avec réserve de droit d’usage et d’habitation au bénéfice de M. [V] [E] du 08/11/2016, il est stipulé :

— le vendeur acquittera la taxe d’habitation si elle est exigible et devra souscrire à effet de ce jour une assurance contre les risques locatifs et en responsabilité civile

— il supportera en outre les dépenses d’entretien qui deviendront nécessaires ou bien objet des présentes, les charges de copropriété attachées aux biens et réparation d’entretien ci-après définis

— l’acquéreur supportera les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 exclusivement, celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Toutes les autres réparations sont d’entretien .

— …

— tous les travaux et charges autres que ceux visés à l’article 606 du code civil seront à la charge exclusive du vendeur

La SARL REAL ESTATE INVESTORS fait valoir que l’acte a prévu de laisser à la charge de l’acquéreur les travaux exclusivement visés à l’article 606 du code civil, tandis que tous les autres travaux et charges autres que ceux visés à cet article restent à la charge du vendeur, et que les travaux de réfection d’étanchéité des terrasses ne sont pas des travaux visés à l’article 606 du code civil, mais des travaux d’entretien. Si une partie des terrasses servent de toits au lots inférieurs, elle considère que ces travaux ne relèvent pas des grosses réparations visés, mais de l’entretien de l’équipement commun, quand bien même le syndic les qualifie de structurels. Sur l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation, elle souligne les dispositions légales de l’article 606 du code civil, pour la répartition des charges, distinctes de ces dispositions réglementaires qui proposent une définition plus large des gros ouvrages. Elle ajoute que la souscription d’une assurance dommage ouvrage est sans effet sur les cas prévus à l’article 606 du code civil, pour relever d’une obligation légale d’assurance. Enfin elle soutient que ces travaux ont été rendus nécessaires par un défaut d’entretien au cours des années de ces terrasses, si bien que la qualification de travaux de structure par le syndic est sans effet.

M. [V] [E] fait valoir pour s’y opposer que l’article 606 du code civil énonce une liste limitative, mais que l’interprétation de cet article est une question de fait à l’appréciation du tribunal. Il relève les décisions en ce sens de la jurisprudence et les termes de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation, relatif à la construction de bâtiments qui distingue les gros et menus ouvrages, pour retenir que sont de gros ouvrages les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion de leur parties mobiles.Il soutient que ce texte doit être appliqué et que la SARL REAL ESTATE INVESTORS en tant qu’acquéreur doit supporter les travaux votés d’étanchéité des terrasses, qui servent de couverture pour les appartements du dessous, si bien que la nature des travaux et la partie sur laquelle elle porte est à prendre en compte. Compte tenu de l’ampleur de ces travaux et du devis les détaillant, il relève que ceux-ci ne peuvent être de simples travaux d’entretien des terrasses , et fait valoir que l’entretien ne peut consister en des travaux tous les 20 ou 40 ans, comme indiqués en assemblée générale. Il souligne que des travaux d’isolation accompagnent ces travaux de réfection. L’ampleur des travaux et leur coût, l’assurance dommages et ouvrage et le recours à un bureau de contrôle technique sont pour M. [V] [E] des éléments allant dans le sens de la qualification de gros travaux de l’article 606 du code civil .

L’acte de vente a stipulé que la SARL REAL ESTATE INVESTORS supporte les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 exclusivement , celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Toutes les autres réparations sont d’entretien. M. [V] [E] doit supporter les dépenses d’entretien qui deviendront nécessaires ou bien objet des présentes , les charges de copropriété attachées aux biens et réparation d’entretien ci-après définis .

En soi-même l’obligation d’assurance dommages ouvrage est sans effet sur la qualification des ouvrages, de même que la nécessité de recourir à un bureau de contrôle technique.

Les dispositions de l’article 606 du code civil sont de nature distinctes de celles de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation, qui établit pour des bâtiments à construire la différence entre gros ouvrages et autres ouvrages. La distinction de l’article 606 du code civil a pour objet de répartir entre nu propriétaire et usufruitier ou bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation la charge des réparations en distinguant les grosses réparations des réparations d’entretien .

Mais il appartient au juge d’apprécier la notion de grosses réparations, par rapport à toute autre réparation.

Selon la résolution de l’AG du 06/05/2024 et la présentation de ces travaux par une copropriétaire ( p.2), il a été voté la réfection des terrasses, car celles-ci sont à refaire du fait qu’elles ont plus de 20 ans, voir 40 ans et entrainent des fuites à répétition, qu’en outre une isolation globale est nécessaire. Il a été retenu cette isolation par comparaison avec la terrasse déjà rénovée et isolée en 2018 .

Dans le devis de LAB RENOV retenu, il figure bien la dépose des existants, de la maçonnerie, puis des travaux d’étanchéité comprenant la réfection des profils de rives, et les travaux de ventilation isolées, eaux pluviales , trop plein, sorties de câbles , outre réhausse des gardes corps de ce fait pour les terrasses accessibles .

Les photos versées démontrent que les travaux ont été structurels sur les terrasses par dépose de toute l’ancienne structure de revêtements y compris au marteau piqueur. En outre, ils comprennent des travaux d’isolation ce qui constitue non pas un entretien mais une amélioration structurelle de l’immeuble pour sa performance énergétique puisqu’il est manifeste que certaines des terrasses constituent des toits terrasses pour les étages inférieurs. Ils sont déterminants donc de travaux de couverture et pour la structure de l’immeuble, pour assurer le clos et couvert.

Par conséquent les travaux votés pour les terrasses vétustes et non isolées sont des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et non des réparations d’entretien. Elles sont à la charge de la SARL REAL ESTATE INVESTORS, qui sera déboutée de sa demande en paiement contre M. [V] [E] .

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [V] [E] :

En application de l’article 1240 du code civil , la faute qui cause à autrui un dommage en lien de causalité avec cette faute, oblige celui par la faute duquel il s’est produit, à le réparer.

M. [V] [E] sollicite une somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour action abusive de la SARL REAL ESTATE INVESTORS qui a sollicité remboursement des travaux de mauvaise foi , même sans intention de nuire. Il fait valoir que la SARL REAL ESTATE INVESTORS a déjà tenté de lui faire supporter des travaux sur la chaufferie, alors qu’il est âgé de 92 ans, que ce nouveau litige a été source d’inquiétudes .

La SARL REAL ESTATE INVESTORS conteste toute procédure abusive, seules des interprétations divergentes ayant conduit au litige, sans intention de nuire.

Compte-tenu de la nature particulière de l’ensemble des travaux objets du litige, que ne pouvait ignorer la SARL REAL ESTATE INVESTORS, une action en paiement est constitutive de légèreté blâmable et a été la cause de désagréments pour le défendeur âgé . Il convient de condamner la SARL REAL ESTATE INVESTORS à payer à M. [V] [E] une somme de 800 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit .

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

la SARL REAL ESTATE INVESTORS sera condamnée aux dépens et paiement à M. [V] [E] d’une somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DIT que les travaux votés par l’assemblée générale du 06/05/2024 résolution 22 de réfection des terrasses hors bâtiment A sont des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil

DEBOUTE la SARL REAL ESTATE INVESTORS de sa demande en paiement par M. [V] [E] de la somme de 5160.58 euros

CONDAMNE la SARL REAL ESTATE INVESTORS à payer à M. [V] [E] la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour action abusive

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE la SARL REAL ESTATE INVESTORS aux dépens

CONDAMNE la SARL REAL ESTATE INVESTORS à payer à M. [V] [E] la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile .

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE