TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Février 2026

GROSSE :

Le 17 avril 2026

à M^e FABIAN Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06776 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7GYS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SA [C], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [S]

née le 12 Novembre 1990 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 22 janvier 2024 avec prise d’effet au 24 janvier 2024, la société d’HLM [C] a consenti à Madame [K] [S] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 569,37 euros outre 208,15 euros de provisions sur charges et par acte sous seing privé du 24 janvier 2024, ainsi que la location d’un emplacement de stationnement n°15 situé au sein de la même résidence, accessoire au logement, moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 10,35 euros.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [K] [S] le 25 avril 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1780,43 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 26 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 2 décembre 2025 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la société D’HLM ERILIA, venant aux droits de la société [C] a fait assigner en référé Madame [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement de payer dans les délais légaux ;Condamner Madame [S] à régler la somme provisionnelle de 3571,53 euros, selon décompte arrêté au 12 novembre 2025, à parfaire au jour de l’audience ;Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des lieux occupés par Madame [S], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire,Autoriser le propriétaire, la société ERILIA, à faire constater l’état des lieux par l’huissier qui sera commis à cet effet, assisté, s’il estime utile, d’un technicien,Ordonner la suppression des délais de grâce prévus aux articles L412-1 et suivants de code des procédures civiles d’exécution,Ordonner et autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de Madame [S] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;Condamner Madame [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges habituellement pratiqués pour ce logement social ainsi que pour le stationnement et tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au propriétaire;Dire et juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir ;Condamner Madame [S] à payer à la société d’HLM ERILIA la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026, date à laquelle la société [Adresse 4], venant aux droits de la société [C] a réitéré les termes de son assignation actualisant sa créance au 31 janvier 2026, à la somme de 2719,58 euros.

Citée par acte remis à étude, Madame [K] [S] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire .

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 28 novembre 2025 a été dénoncée le 2 décembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 février 2026.

La société [Adresse 4] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 26 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroit, la société [Adresse 4] justifie par l’acte authentique reçu par Maître [G] [D], notaire à [Localité 2], le 26 juillet 2024, suite au traité de fusion par voie d’absorption du 19 avril 2024, être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure et partant de sa qualité à agir.

En outre, la société D’HLM ERILIA justifie par l’extrait du procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 21 juin 2024 venir aux droits de la société [C] ;

Par conséquent la société D’HLM ERILIA, venant aux droits de la société [C] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire (article 7-6) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après une commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [K] [S] le 25 avril 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1780,43 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 juin 2024 et que le bail à usage d’habitation et le contrat de location d’un emplacement de stationnement accessoire au logement, liant les parties, sont résiliés de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public et les deux contrats étant indivisibles.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [K] [S] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Madame [K] [S] est tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyer et des charges, soit 813,63 euros au total à ce jour, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée.

La société D’HLM ERILIA, venant aux droits de la société [C] fait en outre la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail à usage d’habitation et le contrat de location d’un emplacement de stationnement signés, le commandement de payer visant la clause résolutoire, la mise en demeure avant assignation, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte de sa créance actualisée à la somme de 2719,58 euros au 31 janvier 2026. Ce décompte actualisé sera pris en considération même si Madame [K] [S] n’a pas comparu, la bailleresse ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités mensuelles d’occupation ;

Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, la somme de 7,62 euros correspondant aux pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale dues conformément à l’article L 442-5, premier alinéa du Code de la construction et de l’habitation, le bailleur ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête à la locataire;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 2711,96 euros au 31 janvier 2026, Madame [K] [S] est condamnée à payer la somme provisionnelle de 2711,96 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 31 janvier 2026;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si la condition légale de reprise du paiement du loyer au jour de l’audience est remplie, Madame [K] [S] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement et le tribunal ignore la situation personnelle et financière de la requis de sorte qu’il n’y pas lieu d’octroyer des délais de paiement d’office;

De surcroît ni Madame [K] [S] ni la bailleresse n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ;

En conséquence, les baux étant résiliés de plein droit par l’effet de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [S] et celle tous occupants de son chef des lieux appartement sis [Adresse 3], et emplacement de stationnement n°15 situé dans la même résidence , selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier;

Il sera dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [S] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile;

L’équité commande en outre de condamner Madame [K] [S] à verser à la société [Adresse 4], venant aux droits de la société [C] la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DECLARONS la société D’HLM ERILIA, venant aux droits de la société [C] recevable en ses demandes,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 juin 2024,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties et du contrat de location de l’emplacement de stationnement accessoire au logement, au 25 juin 2024,

ORDONNONS l’expulsion de Madame [K] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux appartement sis [Adresse 5], et emplacement de stationnement n°15 situé à la même adresse, si besoin est avec le concours de la force publique te d’un serrurier

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

FIXONS à la somme de 813,63 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée,

CONDAMNONS Madame [K] [S] à payer à la société D'[Adresse 6], venant aux droits de la société [C], la somme provisionnelle de 2711,96 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 31 janvier 2026 ;

CONDAMNONS Madame [K] [S] à payer à titre provisionnel à la société [Adresse 4], venant aux droits de la société [C], l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 813,63 euros, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS Madame [K] [S] à payer à titre provisionnel à la société [Adresse 4], venant aux droits de la société [C], la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [K] [S] aux entiers dépens de l’instance,

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE