TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/02207

N° Portalis 352J-W-B7H-CY5KF

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [I] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Elsa HADDAD de la SELASU ELSA HADDAD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0016

DÉFENDERESSE

La société DEFFORGE IMMOBILIER , prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 19 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02207 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5KF

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est administré par la société DEFFORGE IMMOBILIER.

Par acte d’huissier de justice délivré le 25 octobre 2018, la société CIA [C], copropriétaire au rez-de-chaussée, a assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER, et son assureur, la société AXA France IARD, devant le tribunal de grande instance de Paris pour demander leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 259.249,14 € en réparation des dommages subis en raison d’un dégât des eaux survenu en juillet 2017, outre une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance. Ladite assignation mettait en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 au motif que le dégât des eaux proviendrait « d’un défaut de conception et d’entretien du réseau d’évacuation d’eaux collectif de l’immeuble ».

Le 15 octobre 2020, Mme [I] [E] a acquis, au prix de 320.000 €, un appartement situé au 4ème étage de cet immeuble, constitué de la réunion des lots n° 16, 17 et 18, auxquels sont respectivement attribués 240/10.000, 260/10.000 et 38/10.000 tantièmes de parties communes, soit un total de 538/10.000 tantièmes de parties communes.

L’état daté délivré par le syndic le 9 octobre 2020 ne mentionne aucune procédure en cours.

Le 4 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a débouté la société [B] [C] de l’intégralité de ses demandes, en retenant la survenance d’un cas de force majeure exonératoire de responsabilité (intensité de l’orage survenu dans la nuit du 9 au 10 juillet 2017) et l’a condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de sommes de 2.000 € au syndicat des copropriétaires et à son assureur.

Exposant n’avoir découvert l’existence de ladite procédure qu’à la lecture du prévisionnel des comptes 2022/2023 communiqué préalablement à l’assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2022 et mentionnant un budget alloué au paiement de frais d’avocats dans le cadre d’une procédure « [B] [C] », Mme [I] [E] a, par acte de commissaire de justice délivré le 31 janvier 2023, assigné la société DEFFORGE IMMOBILIER SODIM devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, sa condamnation à lui payer la somme de 20.000 € en réparation de la perte de chance de ne pas acquérir le bien ou de l’acquérir à un prix inférieur causé par le manquement du syndic à son obligation d’information.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024, Mme [I] [E] demande au tribunal de :

Constater que le syndic a manqué à son obligation d’information sur la procédure en cours envers les copropriétaires et lors de la rédaction de l’état daté,

Dire et juger recevable et bien fondée la demanderesse en sa demande d’indemnisation du préjudice ainsi subi, consistant en la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter dans des conditions plus avantageuses,

Condamner en conséquence le syndic à lui verser à la somme de 20.000 € de dommages-intérêts en réparation de ce préjudice,

Condamner le syndic au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2024, la société DEFFORGE IMMOBILIER demande au tribunal de :

Débouter Mme [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

Ramener son préjudice à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

Dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner Mme [E] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 15 janvier 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 15 janvier 2026, a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

Le conseil de Mme [E] a été autorisé à produire, au plus tard le 5 février 2026, la décision de la cour d’appel dans le contentieux « [B] [C] », sans aucun commentaire.

Le 4 février 2026, le conseil de Mme [E] a communiqué, par voie électronique :

— l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 1] prononcée le 4 juin 2025 dans l’affaire opposant la société [B] [C] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] et à son assureur, la société AXA France IARD (RG 22/00455), qui confirme le jugement de première instance et condamne la société [B] [C] aux dépens d’appel et au paiement au syndicat et à son assureur de la somme supplémentaire de 3.000 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civil, en retenant qu’il « n’est pas établi que les conduits d’évacuation de l’immeuble n’auraient pas permis l’évacuation des eaux pluviales si l’eau des égouts n’avaient pas refoulé », que « la présence ou l’absence d’un clapet anti-retour n’est pas démontrée », que ledit dispositif « doit être installé sur l’appareil d’évacuation, en l’espèce un WC, lequel est une partie privative » et que la force majeure correspondait aux violentes précipitations mais aussi « à la saturation des égouts de la ville, induite par ces précipitations, qui ont causé un refoulement des eaux usées vers les conduits d’évacuations de l’immeuble ».

— la preuve du pourvoi en cassation interjeté à l’encontre de cet arrêt le 6 octobre 2025 par la société [B] [C].

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande indemnitaire formée par Mme [I] [E]

Madame [I] [E] soutient sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil que :

— le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER a manqué à son obligation d’information relative aux procédures en cours en ne les mentionnant ni dans l’état daté émis le 9 octobre 2020, en violation de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, ni lors des assemblées générales tenues en 2018 et en 2019, ce en violation des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1957, étant estimé que si le procès-verbal d’assemblée générale du 11 octobre 2018 expose « une expertise en cours », ce fait est erroné puisque le rapport de de la société TEXA, non communiqué à cette date aux copropriétaires, avait été rendu le 26 octobre 2017,

— si la faute du syndic est ainsi caractérisée, indépendamment de tout dol du vendeur, le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER ne peut en tout état de cause pas valablement se défendre en invoquant ledit dol, dès lors que les copropriétaires n’étaient pas informés de la procédure en cours conformément aux dispositions de l’article 59 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, comme en atteste les courriels de la présidente du conseil syndical du 5 janvier 2022 et du 10 octobre 2023,

— en outre, si l’état daté avait mentionné la procédure en cours, elle aurait demandé à avoir communication de l’ensemble des éléments de cette procédure, et notamment des rapports de visite et d’expertise ; or, le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER détenait le rapport TEXA du 26 octobre 2017, non communiqué à l’assemblée générale, mettant en exergue la non-conformité du système d’évacuation des eaux de l’immeuble, comme cela ressort en particulier de la page 8 dudit rapport : « Parcours de la descente des eaux pluviales en façade sur rue, avec raccordement des installations privatives des eaux usées ».

S’agissant du préjudice subi, Mme [E] expose que si ces informations avaient été portées à sa connaissance, elle aurait connu le risque de condamnation du syndicat emportant une part de dommages et intérêts à payer, la concernant, de 13.947,60 €, ainsi que le coût engendré par la nécessaire mise aux normes du système d’évacuation des eaux usées, et n’aurait pas acquis son lot dans l’immeuble ou aurait proposé de l’acquérir à l’ancien propriétaire à des conditions différentes et en particulier à un prix nettement inférieur à la somme de 320.000 €.

Mme [E] expose que l’indemnisation de la perte de chance litigieuse est indifférente de l’état actuel du risque de condamnation du syndicat des copropriétaires, eu égard à la décision rendue en première instance.

La société DEFFORGE IMMOBILIER ne conteste pas le caractère erroné de l’état daté mais soutient que :

— il était de la responsabilité des vendeurs, qui avaient nécessairement connaissance de la procédure litigieuse, de fournir à Mme [E] l’information litigieuse ; à défaut de l’avoir fait, ils ont commis un dol,

— la faute du syndic est sans lien de causalité avec le préjudice de perte de chance dont la certitude et l’actualité ne sont pas démontrées et qui devrait en tout état de cause être minoré, puisque :

* une information sur l’expertise en cours a été réalisée au cours de l’assemblée générale de 2018,

* les rapports d’expertise et le tribunal n’ont aucunement fait état d’un défaut de conformité du réseau d’évacuation d’eau de l’immeuble,

* la société [B] [C] a été déboutée en première instance, en raison de la reconnaissance par le tribunal de l’existence d’une cause de force majeure,

* en tout état de cause, l’assureur de l’immeuble ne dénie pas sa garantie, de sorte que le risque entraîné par le litige, critère de la décote selon l’attestation de l’agent immobilier produite en demande, était inexistant ou à tout le moins très faible.

***

Aux termes de l’article 1240, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 5 du décret du 17 mars 1965 prévoit que le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4 dudit décret, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, un état daté mentionnant, dans une annexe à la troisième partie, « s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie ».

Décision du 19 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02207 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5KF

La faute commise par le syndic, caractérisée par la fourniture de renseignements inexacts ou lacunaires, est à l’origine de la perte d’une chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses, telles qu’un moindre prix ou la mise à la charge du vendeur des frais du procès (en ce sens, Civ. 3ème, 20 juin 2019, n° 18-10.516 ; Cour d’appel de [Localité 5], 4ème chambre, 11 janvier 2010, n° 09/01500), mais non à l’origine du coût des charges induites par les travaux rendus nécessaires par le dommage faisant l’objet de la procédure judiciaire omise (Civ. 3ème, 27 janvier 2015, n° 13-26.705).

Par ailleurs, il est constant que le juge doit évaluer le préjudice dont il constate l’existence. Les juges du fond apprécient souverainement le montant du préjudice dont ils justifient de l’existence par l’évaluation qu’ils en font, sans être tenus d’en préciser les divers éléments (Ass. plén., 26 mars 1999, n° 95-20.640, Bull n 3 ; Ch. Mixte, 6 septembre 2002, n 98-22.981, Bull n 3).

Ils choisissent la méthode et le mode de calcul qui leur paraissent les mieux appropriés (ex. : Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-21.920, 10 octobre 2019, n° 18-19.855) et ne sont pas tenus de préciser les éléments qui ont servi à leur évaluation (ex. : Com. 5 juillet 2017, n° 16-12.836)

En l’espèce, le paragraphe intitulé « procédure en cours – Absence » inscrit à la page 16 de l’acte de vente du 15 octobre 2020 (pièce n° 1 de Mme [E]) mentionne : « il résulte de l’état daté délivré par le syndic qu’il n’existe aucune procédure en cours dans la copropriété.

Le vendeur déclare à sa connaissance qu’il n’existe aucune procédure en cours, le mettant en cause, ou mettant en cause le syndicat des copropriétaires ou des tiers, à l’exception des procédures éventuellement visées dans les trois derniers procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires dont l’acquéreur a reçu une copie.

Le cas échéant, il est convenu entre les parties que l’acquéreur sera subrogé dans les droits et obligations du vendeur dans ces procédures, et que tous les appels de fonds fait antérieurement à ce jour resteront acquis au copropriétaire en place, quelle que soit la date de leur versement par le vendeur. Les conséquences à venir de toutes procédures, qu’elles donnent naissance à une dette ou à une créance, feront le bénéfice ou la perte de l’acquéreur sans recours contre le vendeur ».

Il est constant que :

— les trois procès-verbaux d’assemblée générale des 23 novembre 2017, 11 octobre 2018 et 26 novembre 2019 (pièces n° 5 à 7 de Mme [E]) ne mentionnent aucune procédure en cours, le point « questions diverses » de l’assemblée du 11 octobre 2018 exposant seulement que « à la suite d’un engorgement de la boutique [B] [C], une expertise est en cours »,

— l’état daté édité le 9 octobre 2020 par le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER mentionne, dans sa troisième partie, « Procédures en cours : NON. Néant » (pièce n° 4 de Mme [E]).

Or, le syndic avait connaissance, à la date de l’émission de l’état daté précité, de l’assignation délivrée le 25 octobre 2018 par la société [B] [C] à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur (pièce n° 8 de Mme [E]).

Ce défaut d’information est une faute du syndic qui, à elle seule, a provoqué la perte de chance dénoncée, puisque la connaissance de cette procédure aurait pu conduire Mme [E] :

— à solliciter du syndic ou du conseil syndical la communication de renseignements supplémentaires sur : i) l’état de la procédure à la date de la vente, dans le but d’évaluer les risques de condamnation et la durée de la procédure (notamment, état des demandes respectives des parties, perspectives de règlement amiable ou informations relatives à la date prévisible de clôture de la mise en état),

ii) l’état du réseau collectif d’évacuation d’eaux mis en cause par la société [B] [C], eu égard aux éléments techniques à disposition du syndic, et ce afin d’évaluer les risques relatifs à la nécessité d’engager ou non à court terme des travaux en parties communes,

— à renoncer à l’acquisition ou à négocier les conditions de la vente en sollicitant un moindre prix ou la mise à la charge du vendeur des frais du procès.

Au surplus, le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER n’est pas fondé à invoquer un quelconque dol du vendeur dès lors que :

— ledit dol ne l’exonérait pas de sa propre responsabilité,

— en tout état de cause et au cas d’espèce, le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER ne démontre par aucun élément qu’il avait informé les copropriétaires, à la date de la vente litigieuse, de la procédure intentée, Mme [E] faisant à cet égard à juste titre valoir que :

i) le point « questions diverses » de l’assemblée du 11 octobre 2018 expose seulement qu'« à la suite d’un engorgement de la boutique [B] [C], une expertise est en cours », alors qu’il est établi que le syndic disposait, à ladite date, du rapport de visite de la société « DANIEL BAIN » du 26 juillet 2017, du « rapport d’expertise intermédiaire » du cabinet TEXA du 26 octobre 2017 (pièces n° 4 et 5 du syndicat des copropriétaires) ainsi que du rapport d’expertise du 20 septembre 2018 du cabinet [H] (mentionné dans le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 4 novembre 2021, pièce n° 10 de Mme [E]) ;

ii) l’absence de toute information des copropriétaires sur la délivrance de l’assignation et le prononcé d’un jugement en première instance, avant l’assemblée générale du 7 décembre 2022 (pièce n° 22 de Mme [E]), sont confirmés par le courriel adressé au syndic par Mme [U] [K], présidente du conseil syndical, en date du 5 janvier 2023 (pièce n° 23 de Mme [E]).

Au regard des éléments de la procédure, il convient, pour évaluer cette perte de chance, de tenir compte de la nature de l’information omise, en l’espèce, la procédure intentée à l’encontre du syndicat et de son assureur en indemnisation des préjudices subis par l’un des copropriétaires suite à un dégât des eaux mettant en cause le réseau d’eaux collectif.

Partant, il y a lieu de considérer le risque qu’entraînait le litige omis, pour le futur acquéreur, puisque ce risque justifie, selon les attestations d’agents immobiliers produites, l’application d’une décote sur le prix de vente, évaluée « au cas par cas » (pièces n° 19 et 20 de Mme [E]).

A cet égard, il y a également lieu de tenir compte de l’aléa tenant au sort qui aurait pu être réservé aux conditions de négociations, elles-mêmes liées à l’aléa de la procédure judiciaire en cours, puisque :

— à la date de la vente, 15 octobre 2020, le jugement de première instance et l’arrêt de la Cour d’appel ayant débouté le copropriétaire requérant de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, n’avaient pas été rendus, de sorte que Mme [E] aurait été dans une position assez favorable dans la négociation des conditions de la vente car elle aurait pu faire valoir, eu égard aux tantièmes de parties communes détenues par elle (538/10.000), a maxima, en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires, le risque de devoir payer 5.38 % des 259.249,14 € réclamés par la société [B] MILANOT (soit 13.947,60 €) outre 5.38 % des dépens et autres frais irrépétibles et, a minima, en cas de débouté de la société [B] [C], le risque de demeurer redevable des 5.38 % des honoraires d’avocat restant à la charge de la copropriété à l’issue de la procédure judiciaire après déduction des frais irrépétibles accordés,

— néanmoins, le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER fait à juste titre valoir que, à la date de la vente, si Mme [E] avait été informée de la procédure en cours et si elle avait sollicité de plus amples renseignements, elle aurait su, comme son vendeur, que l’assureur du syndicat n’avait opposé aucune défense au recours en garantie formé à son encontre par ledit syndicat, étant précisé à cet égard que, si la pièce n° 1 du cabinet DEFFORGE IMMOBILIER n’est pas probante puisqu’elle correspond aux « conclusions d’appel incident n° 3 » dudit assureur notifiées le 27 mars 2023, le tribunal relève que l’exposé des motifs du jugement du 4 novembre 2021 mentionne le recours en garantie de toute condamnation en principal, intérêts et accessoires formé par le syndicat à l’encontre de la société AXA France IARD au sein de ses dernières conclusions notifiées le 19 février 2020 ainsi que l’absence de contestation dudit recours au sein des dernières conclusions de la société AXA France IARD notifiées le 1er avril 2020 (pièce n° 10 de Mme [E]),

— en outre, si Mme [E] avait sollicité la communication des rapports techniques établis à la date de la vente, elle n’aurait pas pu faire valoir auprès de son vendeur la certitude d’une défectuosité ou d’un défaut d’entretien des conduits d’évacuation d’eaux pluviales relevant des parties communes ainsi que la nécessité à court terme de mettre aux normes lesdits conduits, eu égard aux termes des rapports produits (pièces n° 4 et 5 du cabinet DEFFORGE IMMOBILIER) ou reportés dans les motifs du jugement et de l’arrêt précités, étant au surplus relevé que la société [B] [C] n’avait formé de demande de travaux, ni dans son assignation, ni aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 janvier 2020 (pièces n° 8 et 10 de Mme [E]).

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure et des pièces produites, il convient de retenir, comme justifié, acceptable et directement en lien avec la faute précitée du cabinet DEFFORGE IMMOBILIER, une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses justement évaluée à la somme de 7.000,00 €.

Mme [E] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande.

Décision du 19 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02207 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5KF

2 – Sur les demandes accessoires

Le société DEFFORGE IMMOBILIER, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à Mme [E] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Mme [E] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, la société DEFFORGE IMMOBILIER sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société DEFFORGE IMMOBILIER à payer à Mme [I] [E] la somme de 7.000,00 € en réparation de la perte de chance de ne pas avoir acheté, le 15 octobre 2020, les lots n° 16, 17 et 18 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], ou de n’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses,

Déboute Mme [I] [E] du surplus de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la société DEFFORGE IMMOBILIER à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance de ne pas contracter ou de contracter dans des conditions plus avantageuses,

Condamne la société DEFFORGE IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance,

Condamne la société DEFFORGE IMMOBILIER à payer à Mme [I] [E] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [I] [E] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société DEFFORGE IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026

La Greffière Le Président