TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Avner DOUKHAN ; M^e Pauline AMATALA BEFOUCK

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09552 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDPN

N° MINUTE :

9-2026

JUGEMENT

rendu le mardi 10 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [L], [A], [B], [J], [O], [E], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026

DÉFENDERESSE

Madame [I] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pauline AMATALA BEFOUCK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #F0001

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 février 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09552 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDPN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 19 octobre 2010, Mme [L] [E] a donné à bail à Mme [I] [K] un appartement à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], pour une durée de trois années moyennant un loyer mensuel de 715 euros, charges comprises.

Compte tenu de l’irrégularité des paiements intervenus, et par acte de commissaire de justice du 02 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 1 430 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois visant, à défaut, une procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [K] le 04 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 09 octobre 2025, Mme [L] [E] a fait assigner Mme [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation au titre des impayés de loyers

en tout état de cause,

— prononcer la résiliation de plein droit du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [I] [K] et de tout occupant de son chef des lieux loués,

— supprimer tout délai,

— et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la partie requise dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix du requérant et ce en garantie de toute somme qui pourra être due,

— condamner Mme [I] [K] à lui payer les sommes suivantes :

* 2 860 euros au titre du solde des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal,

* 604 euros au titre du solde de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

* 715 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, charges comprises,

* 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 octobre 2025. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 11 décembre 2025, Mme [L] [E] représentée par son conseil se désiste de ses demandes initiales compte tenu du paiement des loyers et provisions sur charges à novembre 2025 inclus, à l’exclusion de ses demandes de paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens qu’elle maintient. Par ailleurs, elle sollicite le débouté pur et simple des demandes reconventionnelles de Mme [I] [K]. Elle conteste l’indécence du logement que la locataire fait valoir ainsi que l’insalubrité, la locataire n’apportant aucun élément probant à l’appui de ses allégations. Elle ajoute qu’elle ne justifie aucunement qu’elle est mère d’un enfant et que celui-ci a résidé ou réside avec elle.

De son côté, Mme [I] [K], représentée par son conseil, a expliqué avoir réglé les loyers et charges dus et sollicite le débouté des demandes subsistantes de Mme [L] [E]. A titre reconventionnel, elle soutient que le logement, très humide, est indécent et insalubre, de telle sorte que son enfant est désormais atteint d’asthme et a été contraint de retourner vivre au Mali auprès de ses grands-parents. Elle sollicite l’attribution d’une somme de 3 500 à titre de dommages et intérêts outre une réduction ou une suspension de loyers et la condamnation de la bailleresse à faire les travaux nécessaires, ainsi que 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est indiqué que le contrat de bail du 19 octobre 2010 conclu entre et Mme [I] [K] concernant un appartement à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2] est soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Mme [L] [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les parties s’accordent pour dire que les loyers et provisions sur charges sont réglés jusqu’au terme de novembre 2025 inclus. Mme [L] [E] renonce à ses demandes initiales à l’exclusion de celles fondées sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que les frais irrépétibles et les dépens et à titre reconventionnel, Mme [I] [K] formule des demandes fondées sur l’indécence et/ou l’insalubrité du logement.

Sur la demande principale en paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Aux termes de l’article 25-10 de la loi du 06 juillet 1989, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail, soit dans les conditions prévues à l’article 23 de la loi, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges, soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer.

L’article 23 susvisé détermine les charges récupérables et prévoit qu’elles sont exigibles sur justification. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Les charges devant être payées au réel, le bailleur a la charge de la preuve de la somme réclamée.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que les parties ont fait le choix du paiement par la locataire d’une provision sur charges et non d’un forfait. Cette modalité exige une régularisation annuelle.

Mme [L] [E] sollicite le paiement de la somme totale de 604 euros au titre de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères afférentes à trois années : 190 euros pour 2022, 203 euros pour 2023 et 211 euros pour 2024. Cette taxe relève bien des charges récupérables par le propriétaire auprès de son locataire.

Pour les charges de l’année 2022, Mme [L] [E] produit le compte de régularisation des charges courantes de copropriété, récupérables auprès du locataire, d’un montant de 775,41 euros mais ne joint aucun décompte des charges locatives, par nature de charges, afin de permettre les vérifications requises. Dès lors, le trop-perçu éventuel au titre des charges récupérables après imputation des provisions déjà versées par la locataire ne peut être déterminé et partant, il n’est pas établi que la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères de 190 euros reste due en totalité ou partiellement.

Pour les charges des années 2023 et 2024, Mme [L] [E] produit exclusivement l’avis de taxe foncière de 2024 qui vise une taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères de 203 euros pour 2023 et 211 euros pour 2024. Elle ne produit aucun décompte de charges de copropriété récupérables auprès de la locataire, ni aucun décompte de charges locatives par nature de charges, permettant de déterminer le trop-perçu du propriétaire ou le reste à charge du locataire, après imputation des provisions versées. Dès lors, la bailleresse ne justifie pas que la taxe réclamée reste due en totalité ou partiellement.

En conséquence, Mme [L] [E] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes reconventionnelles fondées sur l’insalubrité et/ou l’indécence du logement

En vertu des articles 1231-1 et suivants du code civil, la responsabilité contractuelle d’un contractant peut être engagée à raison d’une inexécution contractuelle de sa part ayant entraîné un dommage pour son cocontractant. Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […] Le bailleur est obligé: a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; […] b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; ». En cas d’inexécution de ses obligations, le bailleur peut se trouver confronté à une action en résiliation du bail ou en responsabilité.

En l’espèce, Mme [I] [K] fait valoir que depuis son entrée dans les lieux, le logement est insalubre et mal isolé de telle sorte qu’elle a été contrainte de faire procéder à des travaux afin de rendre le logement habitable pour elle et son enfant. Elle précise que ses demandes visant à ce que la bailleresse rendre le logement décent et salubre sont restées vaines, que l’humidité persistante a rendu son enfant asthmatique et que de ce fait, il vit désormais au Mali.

De son côté, Mme [L] [E] conteste les allégations de la locataire. Elle indique qu’elle n’apporte pas la preuve des éléments invoqués et qu’elle-même lui a déjà conseillé un artisan pour réparer une fuite de plomberie en 2020 alors que les changements de joints sont à la charge du locataire et qu’elle a invité Mme [I] [K] a remplacé une vitre détachée d’une fenêtre le 03 novembre 2020, lui rappelant que l’entretien des vitres incluant le mastic est également à sa charge au titre de l’entretien courant du logement loué. Elle dit ne pas avoir connaissance de l’existence d’un enfant de Mme [I] [K], ni de ce que son état asthmatique serait dû à son habitat, ni encore qu’il résiderait au Mali, faute d’éléments en ce sens. Elle fait encore valoir que les travaux réclamés par la locataire ne sont nullement précisés et identifiés.

A l’appui de sa prétention, Mme [I] [K] verse aux débats une pièce 4 « Justificatifs de travaux » s’agissant d’un extrait de courriel mentionnant « A : null », visant des frais de plomberie : baignoire, tablier, WC, robinet flexible de douche, carrelage, pour « Total. 280 euros Euros Plus 200 euros avance pour [C]. Totalité 480 euros [P] [D]. A remettre en contre parti du payment de [P] [D] » et une feuille indiquant « 278,55 euros matériaux travail [C] plus avance 200 euros. Total 478,55 (pièce 3). Ces deux documents ne sont pas datés, ils ne comportent aucune référence permettant d’identifier l’expéditeur et le destinataire. Les prénoms cités ne correspondant à aucune des parties présentes dans la cause et aucun élément ne permet de rattacher les travaux qui y sont mentionnés au logement loué à Mme [I] [K] situé au [Adresse 2].

Mme [I] [K] produit également trois photographies non numérotées, l’une portant une trace d’humidité et deux photographies floues qui pourraient s’apparenter, sans aucune certitude, à une tâche d’humidité et peut-être une tâche de moisissure (tâche uniformément verte). Ces documents ne sont ni datés ni circonstanciés et ne présentent aucune vue d’ensemble pour apprécier l’étendue de l’humidité qui serait présente, voire de moisissure. Les deux photos floues ne sont pas exploitables. Surtout, aucun élément ne permet de rattacher les traces d’humidité, voire de moisissure, présentées par la défenderesse, aux lieux loués.

Aucun constat n’est produit, ni devis visant la nécessité de travaux de reprise.

L’ADIL de [Localité 1], à la suite du commandement de payer du 02 juin 2025, a établi un diagnostic juridique produit par la locataire. Elle a préconisé à celle-ci de saisir le Service Technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 1], en remplissant un signalement de risque de l’habitat. Toutefois, Mme [I] [K] ne justifie d’aucune démarche en ce sens.

Par ailleurs, Mme [I] [K] verse aux débats diverses prescriptions médicales concernant l’enfant [W] [K] entre juin 2015 et octobre 2018 incluant des prises de Ventoline destinées à soigner l’asthme de celui-ci et des recommandations notamment de l’hôpital [L] de vivre dans un logement sain, aéré, ensoleillé et dépourvu d’humidité et de moisissure ». Le lien de filiation ressort des documents hospitaliers présentant Mme [I] [K] comme étant la mère de l’enfant. Toutefois, il ne peut être déduit de la seule prise en charge de l’asthme de l’enfant que cette maladie a été provoquée par l’état du logement loué. De plus, aucun élément ne justifie que l’enfant résiderait au Mali, d’autant que le diagnostic de l’ADIL de [Localité 1] fait état d’une famille monoparentale avec un enfant à charge.

De son côté, Mme [L] [E] produit son courriel du 03 novembre 2020 rappelant que le changement des joints de plomberie incombe au locataire, et qu’elle avait déjà conseillé un artisan plombier en ce sens au printemps 2020 et que la locataire doit également l’entretien courant des vitres, ce qui comprend notamment la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Mme [I] [K] n’apporte pas la preuve de l’insalubrité et/ou de l’indécence du logement qui lui incombe, les pièces produites aux débats n’étant pas suffisantes à en établir la preuve.

En conséquence, Mme [I] [K] est déboutée de sa demande de dommages et intérêts, de réduction ou de suspension de loyers et de sa demande visant à ce que Mme [L] [E] soit condamnée à faire effectuer des travaux de remise en état.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties étant déboutée de ses demandes, elles supporteront la charge de leurs dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

De la même manière, elles seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATE que Mme [L] [E] renonce à ses demandes initiales fondées sur l’exécution du contrat de bail d’habitation conclu le 19 octobre 2010 avec Mme [I] [K] s’agissant d’un logement situé au [Adresse 2], à l’exception de sa demande de condamnation au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de celle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

DÉBOUTE Mme [L] [E] de sa demande de condamnation de Mme [I] [K] à lui verser la somme de 604 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2022, 2023 et 2024,

DÉBOUTE Mme [I] [K] de ses demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance de 3 500 euros, de réduction ou suspension du loyer et de voir ordonner à Mme [L] [E] de faire effectuer des travaux en l’absence de preuve du caractère insalubre et/ou indécent du logement loué situé au [Adresse 2],

DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION