TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [E] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Bénédicte DE LAVENNE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06350 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIXU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Bénédicte DE LAVENNE de la SELARL DOUCHET de LAVENNE ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0131

DÉFENDERESSE

Madame [E] [B]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-020692 du 26/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 mars 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 04 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06350 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIXU

EXPOSE DU LITIGE

[J] [U] a consenti un bail non meublé à [E] [B] relatif à un bien situé [Adresse 3], pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer mensuel de deux mille huit cent francs et une somme de deux cents francs pour la provision mensuelle pour charges.

Par exploit en date du 9 septembre 2024, le bailleur a donné congé pour vente à terme le 31 mars 2025, au prix de 210.000 euros.

[E] [B] est demeurée dans les lieux postérieurement au 31 mars 2025.

Par exploit en date du 23 juin 2025, [J] [U] a fait assigner [E] [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1].

A l’audience du 6 janvier 2026, [J] [I] [X], représenté, a sollicité de la juridiction qu’elle :

— déboute [E] [B] de l’ensemble de ses demandes,

— constate la résiliation du bail du 1er avril 2001,

— ordonne l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, et ordonne le transport et la séquestration aux frais du défendeur, des meubles et objets garnissant les lieux en garantie des sommes qui pourraient être dues,

— fixe l’indemnité d’occupation au double du loyer actuel,

— condamne la défenderesse aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [J] [I] [X] expose que le bail a été conclu le 1er avril 2001 et qu’il s’est reconduit tacitement par période triennale, de sorte que le congé pour vente délivré le 9 septembre 2024 à terme le 31 mars 2025 est valable. Il explique ne pas avoir sollicité l’expulsion en 2019 et 2022, après les congés précédents, pour des raisons personnelles. [J] [I] [X] expose que [E] [B] est irrrecevable à se plaindre de troubles de jouissance, faute d’intérêt à agir au regard de sa qualité d’occupante sans droit, ni titre. Il souligne que la locataire n’a pas respecté l’obligation d’entretien du chauffe-eau et mentionne avoir remédié au désordre.

[E] [B] sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il constate l’irrecevabilité des demandes du bailleur et le déboute de ses demandes, prononce la nullité du congé, le bail ayant été reconduit le 1er avril 2024, condamne le demandeur à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts pour les troubles de jouissance subis, le condamne aux dépens et à payer à Maître [V] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700, alinéa 2 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [E] [B] soulève la nullité du congé délivré, le bail ayant été conclu le 1er avril 2003, s’étant reconduit tacitement le 1er avril 2024, le congé ne pouvant être valablement donné pour le terme du 31 mars 2025. Sur le trouble de jouissance, elle indique avoir été privée d’eau chaude et de gaz pendant 6 mois en raison de l’installation défectueuse, sans lien avec l’obligation d’entretien.

La présente décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.[…] Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, [J] [I] [X] a fait délivrer à [E] [B] par lettre signifiée par huissier en date du 9 septembre 2024, un congé pour vente des lieux loués au prix de 210.000 euros, à terme le 31 mars 2025.

[E] [B] conteste la validité de ce congé au motif que le bail date du 1er avril 2003, et non pas du 1er avril 2001, de sorte que la dernière reconduction de celui-ci date du 1er avril 2024.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, chaque partie à l’instance produit un exemplaire du bail avec une date différente. L’exemplaire produit par [J] [U] mentionne certes la date du 1er avril 2001 sur le contrat de bail et sur l’état des lieux d’entrée, mais avec une surcharge de l’encre. L’exemplaire de [E] [B] comporte la date du 1er avril 2003, sans aucune surcharge. Pourtant, il convient de considérer de façon indubitable que la date du bail est bien le 1er avril 2001, car le sommes stipulées pour le loyer, la provision pour charges mensuelle et le dépôt de garantie sont libellées en francs, de façon manuscrite, et non en euros, le passage à l’euro datant du 1er janvier 2002. Le bail s’est donc reconduit tacitement, depuis le 1er avril 2001, et pour la dernière fois, le 1er avril 2022, à terme le 31 mars 2025.

La date mentionnée dans le congé étant valablement le 31 mars 2025, il ne sera pas fait droit à la demande de nullité du congé.

Il convient de constater que le congé a donc régulièrement été délivré pour le 31 mars 2025, date d’échéance du contrat de bail, en respectant le préavis légal de six mois.

Ainsi, [E] [B], qui s’est maintenue dans les lieux après le terme du bail, en est devenue occupante sans droit, ni titre, à compter du 1er avril 2025.

Sur l’expulsion de l’occupante

[J] [U], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisé à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [E] [B], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [E] [B], malgré le congé, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupante d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [E] [B] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer mensuel principal, outre la provision mensuelle pour charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, à compter du 1er avril 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au double du loyer courant, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages intérêts

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

[…]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée."

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’ « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’absence de nullité du congé du 9 septembre 2024, [E] [B] apparaît dépourvue d’intérêt à agir pour les demandes postérieures au 31 mars 2025.

Au soutien de sa demande de dommages intérêts, elle produit un document mentionnant une coupure de gaz à partir du 14 mars 2025, et un courrier adressé au bailleur, de mise en demeure de remédier à ce trouble de jouissance en date du 24 avril 2025, reçu le 5 mai 2025.

En considération de la date de mise en demeure, postérieure au terme du congé, les demandes de dommages intérêts sont irrecevables, à défaut de qualité à agir.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[E] [B], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [J] [I] [X] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner [E] [B] à lui payer la somme totale de 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

— Rejette la demande de nullité du congé du 9 septembre 2024;

— Déclare irrecevables les demandes de [E] [B] de condamnation d'[J] [I] [X] à lui payer des dommages intérêts, en l’absence d’intérêt à agir,

— Constate la validité du congé délivré par [J] [I] [X] à [E] [B], le 9 septembre 2024, à effet au 31 mars 2025;

— Constate que [E] [B] est occupante sans droit, ni titre des lieux, appartement situé [Adresse 3], depuis le 1er avril 2025;

— Autorise [J] [I] [X], à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [E] [B], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement situé [Adresse 3] ;

— Dit que l’occupant devra libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

— Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne [E] [B] à payer à [J] [I] [X] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer mensuel principal, outre la provision mensuelle pour charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, à compter du 1er avril 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion;

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

— Condamne [E] [B] aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle;

— Condamne [E] [B] à payer à [J] [U] la somme totale de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

La greffière La Juge des contentieux de la protection