TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 9]

RÉFÉRENCES : N° RG 24/01333 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMI5

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 22 Octobre 2024

Madame [B] [D] née [P]

Monsieur [R] [D]

C/

Monsieur [W] [Y] [X]

Madame [Z] [I] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEURS :

Madame [B] [D] née [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [R] [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Mme [C], [J] [D], munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [Y] [X]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [Z] [I] [K]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Madame [Z] [I] [K]

Monsieur [W] [Y] [X]

Monsieur [R] [D]

Madame [B] [D] née [P]

Expédition délivrée à :

Préfet de la Seine-[Localité 10]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 décembre 2012, Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D] ont donné en location à Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 380,00 €, outre provisions sur charges de 20,00 €.

Le 22 février 2024, Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D] ont fait délivrer à Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [S]

HINCAPIE un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6 342,00 € selon décompte arrêté au 22 janvier 2024.

Par notification électronique du 26 février 2024, Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude pour Monsieur [W] [X] et suivant procès-verbal de recherches infructueuses pour Madame [Z] [I] [K] le 28 mai 2024, Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D] ont attrait Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D] ont demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Supprimer ou réduire le délai de deux mois pour quitter les lieux, prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;De condamner solidairement Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X] au paiement des sommes suivantes :7 862,00 € au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de paye ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, soit la somme de 400 € ;600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.Le 29 mai 2024, Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D] ont notifié leur acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 10 septembre 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Madame [B] [P] épouse [D], comparante en personne et assistée par sa fille Madame [C] [D], et Monsieur [R] [D] représenté par sa fille Madame [C] [D], maintiennent leurs demandes, sauf concernant la demande de suppression du délai pour quitter les lieux et sur l’article 700. Ils précisent qu’en vertu d’un décompte arrêté au 9 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9 810,00 €. Ils indiquent n’avoir jamais révisé le loyer depuis 2012, et que les locataires n’ont jamais pris contact avec eux sur leur situation.

Monsieur [W] [X] expose ne pas avoir de ressources actuellement. Il précise avoir auparavant travaillé dans le secteur du bâtiment mais connaître des difficultés depuis la pandémie. Il indique ne pas avoir de titre de séjour, ne pas avoir de famille en France. Il déclare que Madame [Z] [I] [K] a quitté les lieux suite à leur séparation.

Madame [Z] [I] [K] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Elle reprend les informations données à l’audience par Monsieur [W] [X].

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 22 février 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article X) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.

En outre, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article X) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X] le 22 février 2024, pour un montant principal de 6 342,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Monsieur [W] [X] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Madame [Z] [I] [K], absente lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 avril 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D], propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article XI), les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D] verse aux débats un décompte arrêté au 9 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 9 810,00 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D] est établie tant dans son principe que dans son montant.

En l’absence de congé délivré, Madame [Z] [I] [K] reste tenue solidairement aux obligations du bail.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [Z] [I] [K] et

Monsieur [W] [X] à verser à Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D] la somme de 9 810,00 € actualisée au 9 septembre 2024 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 6 342,00 € à compter du 22 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W]

[X] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 400,00 €.

Faute pour Madame [Z] [I] [K] d’apporter la preuve de son départ des lieux par la délivrance d’un congé au bailleur et conformément à la clause de solidarité précitée, elle sera également tenue d’indemniser le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 400,00 € et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 février 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D] ;

CONSTATONS que le contrat signé le 1 décembre 2012 entre Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D] et Madame [Z] [I] [K] et Monsieur

[W] [X] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 23 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISONS Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X] à verser à Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D] la somme de 9 810,00 € actualisée au 9 septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 sur la somme de 6 342,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X] à la somme mensuelle de 400,00 €, et au besoin CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X] à verser à Madame [B] [P] épouse [D] et Monsieur [R] [D] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNONS seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [I] [K] et Monsieur [W] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 février 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE