TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT DU 26 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/12126 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YPDN

N° de MINUTE : 25/939

DEMANDEUR

Madame [D] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Maître [R], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1623

C/

DEFENDEUR

La société MT8M

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Yadhira STOYANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 27 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 28 décembre 2017, Mme [L] [W] aux droits de laquelle vient Mme [D] [W] et Mme [D] [W] ont conclu avec la société CONCEPT METAL BOIS COULEUR, CMBC en formation un bail commercial pour une durée de 09 ans à compter du 1er février 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 1] pour une activité de menuiserie bois, menuiserie acier et revêtement poudre, peinture, moyennant un loyer annuel de 48 000 euros HT et HC pour la 1ère période annuelle.

La société CONCEPT METAL BOIS COULEUR, CMBC en formation est devenue la société MT8M.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2023, Mme [D] [W] a signifié à la société MT8M un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 54 557,03 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 1er avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, Mme [D] [W] a signifié à la société MT8M un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 35 746,43 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 1er juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, Mme [D] [W] a assigné la société MT8M devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre eux et d’expulsion.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 11 septembre 2024, Mme [D] [W] demande au Tribunal de :

— à titre principal :

* prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial conclu avec la société MT8M à effet du jugement à intervenir en raison des manquements graves et répétés de la société MT8M et caractérisés par l’existence d’un arriéré locatif, le défaut de remise de la garantie financière à première demande, l’exercice d’une activité en dehors des horaires et jours qui sont prévus au bail commercial et causant des troubles importants au voisinage ;

* ordonner l’expulsion de la société MT8M des lieux qu’elle occupe, ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et ce, sous astreinte forfaitaire de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à la libération des lieux ;

* juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

* subsidiairement si des délais de paiement étaient accordés, dire que l’échéancier de paiement fixé par le Président devra être respecté outre le règlement des loyers, charges et taxes venant à échéance à peine de déchéance du terme ;

— à titre subsidiaire :

* constater acquise, à effet du 11 mai 2023, au profit du bailleur, la clause résolutoire du bail commercial conclu avec la société MT8M et visée dans le commandement de payer du 11 avril 2023 ;

* ordonner l’expulsion de la société MT8M des lieux qu’elle occupe, ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et ce, sous astreinte forfaitaire de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à la libération des lieux ;

* juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article L.433-I du code des procédures civiles d’exécution ;

* subsidiairement si des délais de paiement étaient accordés, dire que l’échéancier de paiement fixé par le Tribunal devra être respecté outre le règlement des loyers, charges et taxes venant à échéance à peine de déchéance du terme ;

— en tout état de cause :

* condamner la société MT8M à payer au bailleur une somme égale à 35 746,43 euros TTC, correspondant à l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes restant dus par le preneur au bailleur selon décompte arrêté au 11 septembre 2024, ladite somme étant à parfaire ;

* condamner la société MT8M à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle du même montant que celui dû au titre du loyer et de la provision pour charges, à compter de la date de résiliation du bail commercial qui sera retenue par le Tribunal jusqu’à la libération effective des locaux loués ;

* condamner la société MT8M à payer au bailleur une somme égale à 9 344,93 euros au titre de la clause pénale en cas de retard de paiement ;

* rejeter les moyens, demandes, fins et prétentions de la société MT8M ;

* condamner la société MT8M à payer au Bailleur la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 avril 2024, la société MT8M demande au Tribunal de :

— suspendre les effets de la clause résolutoire pour un délai de 3 mois afin de procéder à la cession éventuelle de l’entreprise ;

— accorder à la société MT8M un délai de 3 mois pour renégocier avec la banque la garantie financière.

— réduire le montant de la clause pénale à 1 euro ;

— débouter le bailleur de sa demande de résiliation du bail en raison de l’exercice de l’activité dans les lieux loués hors les jours et heures prévus dans le bail ;

— condamner le bailleur à verser à la locataire la somme de 3 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 08 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 27 mars 2025.

A l’issue des débats, la société MT8M n’a ni remis ni fait parvenir au Tribunal son dossier de plaidoirie avant la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe et le Tribunal statuera sur les seuls éléments en sa possession.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, d’une part d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; et d’autre part de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution, que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par Mme [D] [W] et en particulier du décompte daté du 11 septembre 2024 que la société MT8M a eu un arriéré locatif entre le 1er avril 2020 et le 22 février 2024, date à laquelle son compte à un solde à 0, qu’un nouvel arriéré a débuté à cette date et s’élève à la somme de 35 746,43 euros arrêtée au 1er juillet 2024 et que la société MT8M n’a effectué aucun paiement depuis entre le 1er avril 2024 et le 1er juillet 2024 soit 3 mois et 2 échéances de loyer et charges.

Dès lors, cet arriéré de loyer et charges ne caractérise pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail commercial.

En outre, concernant l’absence de production de garantie financière à première demande par le preneur, le preneur reconnaît ne pas avoir produit cette garantie et le bailleur reconnaît ne pas l’avoir réclamé pendant 6 ans, de sorte que cette absence de production ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, au regard au surplus du faible montant de l’arriéré locatif.

De plus, concernant l’exercice par la société MT8M de l’activité commerciale en dehors des jours et heures prévues au bail, Mme [D] [W] ne verse aux débats aucun élément objectif, tel qu’un procès-verbal de constat par commissaire de justice, démontrant la réalité de cette activité non autorisée et les emails versés aux débats par elle sont insuffisants à rapporter une telle preuve.

En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [D] [W] de sa demande de résiliation judiciaire aux torts de la société MT8M.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux , que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée et que la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce sont d’ordre public.

En outre, conformément à l’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En application de l’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, que par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital, qu’il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette, que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

De plus, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties stipule à son article 11 une clause résolutoire dans les termes suivants :

« Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail, et un mois après une commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, même dans tous les cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessous (…)  ».

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 11 avril 2023, Mme [D] [W] a signifié à la société MT8M un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 54 557,03 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 1er avril 2023.

Il résulte du décompte du 22 novembre 2023 (pièce demandeur n°10) et du décompte du 11 septembre 2024 (pièce demandeur n°12) qu’à la date du 12 mai 2023, la société MT8M est débitrice de la somme de 54 557,03 euros.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise à compter du 12 mai 2023.

En outre, sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par la société MT8M, il résulte du décompte du 11 septembre 2024 qu’à cette même date la société MT8M est débitrice de la somme de 35 746,43 euros et que la société MT8M n’a effectué aucun paiement depuis entre le 1er avril 2024 et le 1er juillet 2024 soit 3 mois et 2 échéances de loyer et charges.

De plus, entre le 1er avril 2020 et le 22 février 2024, la société MT8M a eu un arriéré locatif continu et important d’environ 20 000 euros jusqu’à près de 60 000 euros.

La société MT8M n’a remis au Tribunal aucune pièce, de sorte qu’elle ne démontre pas sa capacité financière à régler l’arriéré locatif dans un délai de 24 mois.

La société MT8M sera donc débouté de sa demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de la société MT8M et de tous occupants de son chef des locaux loués sis150 [Adresse 7], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte, Mme [D] [W] ne rapportant pas la preuve de la nécessité d’une telle astreinte pour garantir l’exécution du présent jugement et la société MT8M n’ayant pas manifesté son intention de s’opposer à l’exécution du présent jugement.

L’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée à compter du 12 mai 2023 à la somme du montant du loyer mensuel à cette date, soit la somme de : 13 489,10 ÷ 3 = 4 496,37 euros à laquelle s’ajoutera la provision sur charges à hauteur de 900 euros (2 700 ÷ 3) par mois soit une somme totale de 5 396,37 euros par mois.

Sur la demande d’arriéré locatif et de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le bail commercial du 28 décembre 2017 conclu entre les parties prévoit dans son article 11 une clause pénale dans les termes suivants :

« A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme conformément au présent bail, les sommes dues seront automatiquement majorées d’une indemnité forfaitaire, sans préjudice de tous les autres frais, notamment de commandement, de dix pour cent (10%) ».

Les causes du commandement de payer du 11 avril 2023 ayant été intégralement réglées par la société MT8M, il y a lieu de débouter Mme [D] [W] de sa demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif et il est excessif d’appliquer la clause pénale à l’indemnité d’occupation.

Cependant, la société MT8M sollicitant la fixation de la clause pénale à la somme de 1 euro, il y a lieu de faire droit à sa demande.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société MT8M a la qualité de partie perdante et sera condamnée à supporter les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de débouter Mme [D] [W] et la société MT8M de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboute [D] [W] de sa demande de résiliation judiciaire aux torts de la société MT8M ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 28 décembre 2017 entre [D] [W] et la société MT8M à compter du 12 mai 2023 ;

Déboute la société MT8M de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonne l’expulsion de la société MT8M et de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Déboute [D] [W] de sa demande d’astreinte ;

Fixe l’indemnité d’occupation due à compter du 12 mai 2023 par la société MT8M à la somme mensuelle de 4 496,37 euros à laquelle s’ajoutera la provision sur charges à hauteur de 900 euros par mois soit une somme totale de 5 396,37 euros par mois ;

Condamne la société MT8M à payer à [D] [W] la somme de 1 euro au titre de la clause pénale ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la société MT8M aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute [D] [W] et la société MT8M de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 26 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART